11 типов арендодателей, с которыми вы можете иметь дело в Ванкувере


Содержание поста:

10 токсичных арендодателей и как их распознать

Они отравят вам жизнь и испортят бизнес

В Москве дорожает коммерческая недвижимость: год назад, согласно подсчётам проекта Domofond.ru, 1 кв. м помещения, в котором можно открыть магазин, стоил в среднем 361 200 рублей, сейчас — 407 700. Это рынок продавца, и владельцы помещений уверенно навязывают малому бизнесу свои условия. «Секрет» поинтересовался у предпринимателей, с чем им приходится иметь дело, и выслушал жалобы на 10 токсичных арендодателей.

Фотография на обложке: mrroofrepair / Flickr

11 неочевидных вещей, за которые вас могут оштрафовать в других странах (Или даже лишить свободы)

Ребята, мы вкладываем душу в AdMe.ru. Cпасибо за то,
что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.
Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте

Быть арестованным за убийство динозавра — это абсурд? А вот и нет. 16-летний Алекс Стоун неосторожно написал в школьном творческом задании, что он расправился с помощью пистолета с любимым динозавром соседа. Обеспокоенные учителя вызвали полицию, которая задержала подростка, а затем вскрыла его шкафчик и осмотрела содержимое. Ничего не обнаружив, она все же допросила его и отстранила на неделю от занятий. Перефразируя известную фразу, можно сказать: «Будьте осторожны со своими мыслями — они имеют свойство заканчиваться арестом».

AdMe.ru выяснил, по каким странным причинам еще может задержать обычного человека полиция в разных странах мира. И ситуации, приводящие к арестам и штрафам, порой вызывают улыбку, а порой грусть.

11. Заряжать телефон в британском поезде

Пассажир лондонского поезда Робин Ли решил подзарядить свой телефон во время поездки. Когда он вышел на платформу, его уже ждали несколько полицейских, которые обвинили его в краже электричества и отвезли в участок.

Робин отделался лишь предупреждением, но на деле за такую «кражу» можно быть осужденным на срок до 5 лет. Причем закон о присвоении электричества действует не только в Англии, но и в Уэльсе, и на территории Ирландии.

На самом деле избежать подобных неприятностей довольно просто: не заряжайте ничего из розетки, если на ней есть надпись «Не для общего пользования». А если у розетки нет маркировки, уточните у сотрудников, можно ли к ней что-либо подключать.

10. Гулять по улицам Испании в купальнике

С 2011 года в Барселоне туристов, которые носят бикини или плавки вне пляжа, могут оштрафовать как минимум на $ 145. Не стоит гулять в купальнике и по улицам Майорки — здесь такая прогулка обойдется в $ 610.

Права и обязанности арендодателей и квартиросъемщиков в Великобритании

Рынок аренды жилья во всем мире является одним из основных средств решения жилищных проблем, а в Великобритании также отличным источником доходов и инвестиций.

Аренду недвижимости, в отличие от покупки, принято рассматривать как наиболее гибкий и дешевый вид пользования недвижимостью, что, однако, не всегда является правдой. Как квартиросъемщик, вы имеете множество прав в Великобритании. Расскажем о некоторых из них.
Арендный договор
Вы имеете право потребовать заключения арендного договора. Существует несколько типов стандартных арендных договоров:
• Циклические арендные договоры обновляются автоматически еженедельно или ежемесячно и не имеют даты окончания арендного срока аренды;
• Фиксированные арендные договоры с фиксированной датой окончания срока арендного договора. Срок таких договоров обычно 6 или 12 месяцев.

Что входит в арендный договор?
Условия арендной платы
Такая плата должна быть согласована с арендодателем до того, как вы подпишете арендный договор. Нередко договор может закреплять право за арендодателем на пересмотр арендной платы через определенные промежутки времени. Также в нем должно быть указано, когда квартиросъемщики должны осуществлять оплату арендодателю. Повышение суммы оплаты может быть фиксированным или же пересматриваться в соответствии с инфляцией. Как арендодателю, так и квартиросъемщику важно знать, когда и на какую сумму арендная плата может быть повышена.
Если заключен Циклический арендный договор, то арендодатель может повышать арендную плату не чаще, чем раз в год без получения согласия квартиросъемщика. Фиксированные же арендные договора могут не позволить арендодателю повысить арендную плату без получения на то разрешения квартиросъемщиков. Однако, арендная плата может быть повышена при завершении срока договора и перед его продлением, даже если ранее квартиросъемщик был против такого повышения. Впрочем, и в этом случае жаловаться квартиросъемщикам не приходится, ведь арендная плата должна быть справедливой и соответствовать местным ценам рынка аренды. К тому же квартиросъемщик может отказаться от продления арендного договора, если считает повышение неразумным.
Читать арендный договор следует внимательно: в нем может быть указана процедура и обстоятельства, при которых арендная плата может быть повышена. Но, даже если вы что-то упустили, договор должен быть составлен в соответствии с законами и пункты, которые их нарушают, не будут приниматься во внимание в случае судебного разбирательства.
Депозит
В вашем арендном договоре будет прописана сумма депозита, которую вы должны будете заплатить, прежде чем въезжать в недвижимость. Обычно сумма депозита равна 4, 6, 8, а иногда и 12-ти неделям суммы арендной платы. В договоре излагаются также и обстоятельства, при которых оплаченный депозит должен быть возвращен квартиросъемщику, а также обстоятельства, при которых депозит может быть полностью или частично удержан арендодателем.
Получив депозит, арендодатель должен принять меры по его защите в течение 30 дней и в соответствии с государственной программой защиты депозитов, если был заключен один из Стандартных арендных договоров. Если же арендодатель не предоставит доказательств квартиросъемщику о том, что он выполнил условия защиты депозита или же в принципе этого не сделал, квартиросъемщик имеет право подать иск в суд на получение компенсации, в разы превышающей размер суммы депозита.
Преждевременное расторжение арендного договора
Если арендный договор содержит пункт о преждевременном расторжении договора, данное право можно использовать для расторжения договора до даты его окончания. Важно обратить внимание на дату возможного расторжения и условия, при которых оно возможно. Например, если договор заключен на 12 месяцев, возможно, у вас есть право на его расторжение уже через 6 месяцев. В этом случае важно знать, когда подавать уведомление арендодателю.
Использование недвижимости по назначению и ремонт
В каждом арендном договоре указано, в каких целях квартиросъемщики могут использовать недвижимость. В зависимости от условий, вы, возможно, сможете внести изменения в интерьер помещения. Но необходимо помнить, что вам, вероятно, будет необходимо вернуть прежний дизайн перед тем, как вы оттуда съедете.
Арендодатель несет ответственность за безопасность помещения (электричество, газ, водоснабжение), а также за проведение ремонтных работ в отношении конструкции здания, сантехники, трубопровода, отопления, горячей воды, газовых приборов, вентиляционной системы, электропроводки и т.д. Все это также должно быть прописано в арендном договоре. Необходимо помнить, что для проведения инспекции недвижимости с целью составления сметы работ ваш арендодатель должен предупредить вас о его посещении за сутки и не имеет права входа в ваше съемное жилье, не сделав этого, за исключением экстренных случаев, например, при прорыве труб.
Если же арендодатель отказался проводить необходимые работы, квартиросъемщики имеют право начать судебный процесс с целью получения суммы, необходимой на ремонтные работы или же провести ремонт самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы.
Итак, подводя итоги, квартиросъемщики в Великобритании имеют следующие права: проживание в доме/квартире, находящихся в хорошем состоянии; защиту внесенного депозита и его получение при выезде по окончании срока арендного договора, если не было никаких нарушений; оспаривание завышенной арендной платы; защиту от повышения арендной платы.
Выселение квартиросъемщиков
Квартиросъемщики также защищены от несправедливого выселения из недвижимости. В то же время арендодатели могут это сделать, в соответствии с Законом о жилье (1988), несколькими путями. Статья 21 Закона о жилье дает право арендодателю на выселение квартиросъемщиков в конце срока действия арендного договора без какой-либо причины; статья 8 предоставляет арендодателю возможность выселения квартиросъемщиков до окончания срока действия договора, если какое-либо условие договора было нарушено. Например, таким нарушением может стать неуплата аренды. Это и есть одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются арендодатели. Но даже в этом случае не так-то просто выселить должников. Существует строгая процедура, которой необходимо следовать. Такая процедура зависит исключительно от вида заключенного арендного договора и его условий. Если был заключен один из Стандартных договоров аренды, и теперь арендодатель желает выселить своих жильцов в конце срока действия арендного договора или же в связи с нарушением каких-либо условий договора, арендодатель должен следовать следующей процедуре.
Первое, что потребуется сделать — это предоставить квартиросъемщикам уведомление в соответствии со статьей 21 или 8, о которых мы упомянули выше. Арендодатели должны помнить, что уведомление, в соответствии со статьей 21, предоставляется как минимум за два месяца до желаемой даты освобождения жилья. Уведомление в соответствии со статьей 8 обычно дает квартиросъемщикам от 2-х недель до 2-х месяцев (в зависимости от обстоятельств) на организацию выезда. В уведомлении должна быть указана причина, по которой арендодатель желает, чтобы его арендаторы выехали из недвижимости. Уведомление представляет собой определенную форму заявления, которая зависит от того, по какой причине производится выселение. Необходимо помнить, что при наличии Фиксированного арендного договора срок действия уведомления, в соответствии со статьей 21, должен приходиться на дату окончания срока арендного договора.

Если же арендаторы отказались принять во внимание уведомление и продолжают проживать там, арендодатель имеет право начать судебный процесс с целью получения Стандартного судебного распоряжения о возвращении физического владения недвижимости для возвращения неуплаченной аренды, а также процесса выселения. Если арендодателю не принципиально, получит ли он задолженность по арендной плате в скором времени или нет, а приоритет именно в освобождении недвижимости от жильцов, он может воспользоваться ускоренной процедурой возврата физического владения недвижимостью, подав иск на получение Судебного распоряжения об ускоренном возвращении владения, а уже после возвращения физического владения недвижимостью востребовать задолженность по арендной плате через Стандартное судебное распоряжение о возвращении владения.
Если и это не помогло выселить квартиросъемщиков, Ордер на возврат владения уполномочит судебных приставов завершить процесс выселения.
Рынок аренды в Великобритании основательно регулируется. Права и обязанности существуют как для квартиросъемщиков, так и для арендодателей.
Татьяна Шапошникова,
основатель, юрист по корпоративному и иммиграционному праву, управляющий директор Red Square London (Великобритания)

11 типов арендодателей, с которыми вы можете иметь дело в Ванкувере

Городская деревня Northeast False Creek, расположившаяся на набережной Ванкувера, стала полигоном для создания концепции коммерческой торговли нового типа.

Разработчик проекта компания «Конкорд Пасифик» утверждает, что произошел фундаментальный сдвиг в понимании городской застройки.

Согласно замыслу, каждое жилое здание на северо-востоке округа Фолс-Крик в Ванкувере будет иметь торговые площади на уровне земли. Речь идет о средних по размерам не сетевых точках розничной торговли. Обычно такие магазины с низкой арендной платой находятся вдали от центра города.

В настоящее время новый район Ванкувера не очень привлекателен для населения и городские власти стремятся сделать его более презентабельным. Новая деревня городского типа Фолс-Крик располагается по обе стороны от изношенного пятидесятилетнего виадука, транспортного каменного сооружения мостового типа. Виадук был построен для въезда в город из пригородной зоны.

На сегодняшний день участок земли простаивает, на нем складированы бетонные блоки. Сейчас здесь планируется строительство нового жилья для 15 000 человек.

Власти города и владельцы земли ведут консультации об интеграции розничной торговли в новый район Ванкувера. Вместо увеличения числа сетевых магазинов, банков и ресторанов, градостроители планируют создать в этом районе три новых зоны розничной торговли. Для этого взят курс на развитие идентичности предприятий.

Расположение торговых зон

Одной такой зоной станет участок на набережной. Он будет заполнен магазинами и развлекательными заведениями, для привлечения интереса жителей и гостей города к морской дамбе и площади вдоль Фолс-Крик. Это решение станет определяющим для развития Ванкувера, где большую часть его набережной занимают пешеходные и велосипедные дорожки.

Вторая зона – небольшие несетевые магазины розничной торговли. Они займут первые этажи каждого жилого здания в этом районе.

Как рассказал старший вице-президент по развитию компании «Concord Pacific Developments Inc» Питер Уэбб (PeterWebb), эти пространства называют «инди-зонами». Они представляют собой небольшие коммерческие площадки, расположенные в узких переулках, где нет передвижения транспорта. Витрины будут иметь ширину всего 25 футов. Таким образом, будут созданы менее дорогие рабочие места для малого бизнеса.

Основная цель проекта в привлечении на окраины Ванкувера частных предприятий и впервые открывающих свой бизнес горожан.

Маленькие фирмы не могут заплатить арендную плату, характерную для центра города. Конечно, за всем этим кроется определенный риск, как для бизнесменов, так и для арендодателей, – все они могут остаться без своих доходов. Но компания «Concord Pacific Developments Inc» готова сделать ставку на этот эксперимент. Ведущие специалисты компании убеждены в правильности выбранной стратегии. «Некоторые аспекты потребуют поддержки с нашей стороны, но мы считаем, что это очень важно для создания городской инфраструктуры».

Эксперты «Concord» выражают надежду, что реализация проекта привлечет новых покупателей квартир, которые располагаются над маленькими магазинами.

За последние десятилетия компания «Concord Pacific» в значительной степени изменила отношение к развитию розничной торговли. Господин Уэбб признает, что в 90-х годах минувшего столетия «Concord Pacific» увлеклась созданием многоуровневых торговых центров и не вкладывала средства в объекты розничной торговли. По мнению руководителя компании, розничная торговля в те времена не имела больших перспектив. Сейчас ситуация существенно изменилась. И компания проявляет интерес к торговым площадям, где бы они не находились, и ищет новые методы управления ими, чтобы улучшить жизнь жителей городов.

Руководители компании и городские планировщики утверждают, что концепция ведения розничной торговли Ванкувера разрабатывается по аналогичной программе развития района Мельбурна, который получил известность благодаря процветающим местным предприятиям, расположенным на небольших улицах и переулках.

Третья торговая зона будет построена на принадлежащей городу земле, под виадуками по обе стороны от Мэйн-стрит, в восточной части нового района. Мы уже говорили, что большую часть набережной Ванкувера занимают пешеходные и велосипедные дорожки, но скоро здесь развернется коммерческая деятельность.

Создание нового пространства для африканских сообществ

Разработчики проекта планируют создание нового пространства для африканского сообщества Ванкувера. В первой половине двадцатого столетия знаменитая аллея Хогана стала домом для многих железнодорожников африканского происхождения. Их жилища стояли там до того времени, пока не началось строительство виадуков. Это был один из этапов строительства автострады, которая проходит через центр города.

Эти обитатели Ванкувера также не отказались бы от новых объектов розничной торговли в своем районе. Люди хотят, чтобы небольшие местные предприятия тоже вовлекались в торговлю. И, по мнению Стефани Аллен (StephanieAllen), специалиста в сфере развития некоммерческого жилья, появление такого пространства предоставит жителям района новые возможности. «Горожане поддерживают отличную идею создания торговых площадей, приемлемых для стартапов».

Группа специалистов во главе с консультантом из США, специализирующегося на создании условий для экономического подъема исторических «черных» зон в американских городах, обсудила возможность создания некоммерческой организации для управления новым районом. В ее задачи может входить подбор арендаторов соответствующих формату новой модели.

Результаты исследований

Городские планировщики с интересом приняли участие в оживленной дискуссии с общественниками, разделяющими новые идеи. Они убедились, что новая концепция развития розничной торговли актуальна для местного сообщества.

Мы провели исследование. И оно показало, что на сегодняшний день розничная торговля пользуется популярностью у жителей района, даже без внедрения новой концепции.

Холли Совди (Holly Sovdi)
Представитель команды планировщиков городской мэрии.

Она признает, что некоторых людей в северо-восточном округе Фолс-Крик беспокоит потенциальный рост арендной платы и возможные изменения, если сюда придет приток новых видов бизнеса. Но городские планировщики твердо намерены управлять этими процессами.

Городские власти Ванкувера крайне заинтересованы в продвижении новой концепции розничной торговли. Они видят перспективы и просят разработчиков сделать как можно больше для улучшения условий жизни жителей отдаленного района.

Существует много встречных интересов, но интересы развития розничной торговли определены как ключевые. Застройщики, со своей стороны, хотели бы получить от города стандартные бонусы в виде разрешения на дополнительную площадь здания сверх обычного лимита зонирования.

Компания «Concord Pacific Developments Inc» предлагает городским властям внести изменения в правила застройки: рестораны и бары в развивающемся районе должны иметь право на существование.

Застройщики также хотят, чтобы город не запрещал парковку и проезд автомобилей рядом с набережной. По мнению, господина Уэбба, водители должны иметь возможность видеть происходящее на набережной, это побудит их приехать сюда снова для знакомства с новыми предприятиями.

Он отметил тот факт, что от существующего запрета экономический ущерб несут некоторые предприятия на других участках береговой линии. Например, магазины расположенные вблизи мостов Баррарда и Гранвилля. Многие горожане не знают о существовании этих предприятий, за исключением пешеходов, гуляющих по морской дамбе.

Жители города с интересом ждут результатов переговоров между городскими властями и застройщиками. По мнению многих экспертов, город и инвесторы поступают правильно, пытаясь уйти от стереотипов в развитии розничной торговли.

В розничной торговле грядут большие перемены. Я уверен, что выбрана хорошая стратегия для региона. Сегодня можно получить стандартные услуги в любом месте, в том числе интернете. Так что потребители испытывают потребность получать что-то новое и уникальное.

Рэймонд Шулман (Raymond Shoolman )
Сотрудник компании «Dig360»

Выводы

По мнению экспертов, новая концепция развития розничной торговли дает малым предприятиям уникальный шанс демонстрировать публично свои товары покупателям. Благодаря открывающимся перспективам, наряду с развитием розничной торговли новое дыхание получат и производители Ванкувера.

Покупка дома в Канаде (Ванкувер)

За два последних года цены на жилье в Ванкувере выросли более чем на 30%, так сегодня я не смог бы купить свой же таунхаус, который купил чуть больше года назад. Некоторые решились вскочить в последний вагон поезда «жилье до миллиона», другие же решили дождаться следующего. Лично я знаю очень много людей которые купили жилье в прошлом году и пока, судя по всему, не прогадали.

Очень важная для вас статья:  Кредиты - зло Канада

О том, что стоит за каждым из этих решений и еще о том, как, собственно, происходит покупка жилья в Канаде (Ванкувере), сегодня и поговорим.

Расширенная версия со ссылками, ценами, примерами и дополнениями из личного опыта — в источнике: http://www.bielousov.com/2020/buying-home-in-canada/

СЪЕМ ИЛИ ПОКУПКА

К покупке своего жилья рано или поздно все-таки подталкивают условия съема — если вам попалась недорогая, хорошо оборудованная квартира где хозяин все делает чтобы она оставалась в отличном состоянии, то, конечно, трудно принять решение влезть в ипотеку на полмиллиона.

С другой стороны, если вы платите за съем практически столько же, сколько была бы выплата по ипотеке, то и морально и финансово вы к ней уже готовы.

Здесь в Канаде можно снимать жилье двух видов: либо квартиру у хозяина (condo), либо еще есть, так называемые рентовочные дома (apartment buildings) — это дома, в которых все до единой квартиры принадлежат компании застройщику и все они одинаково оборудованы и сдаются по более или менее одинаковой цене.

В случае с частным хозяином — все зависит от человека и как вы с ним договоритесь: от цены до качества ремонта и оборудования (в Канаде все жилье обязательно сдается и продается с оборудованной и рабочей кухней). Цена может быть совершенно любой в зависимости от района, отделки, самого хозяина, но основная часть в пригородах Ванкувера попадает в диапазон от $1400 до 2400/мес. В самом Ванкувере — тот же ценовой диапазон.

В большинстве же съемных домов, как правило,— самое дешевое оборудование которое только можно купить в магазине. И такая же отделка. К тому же сами дома чаще всего старые и подгулявшие. Цены могут варьироваться от $800 до 1800/мес.

Вполне логично что снимая жилье за $800 или $2,000 вы, соответственно, получаете таких же соседей. Конечно, семейный доход — не повод судить о каждой семье в отдельности, но он очень неплохо показывает среднюю температуру по больнице. В общем, в домах где квартиры сдаются по $800 будьте готовы полюбит запах индийской кухни в коридорах.

В общем, вопрос лишь в том, с чем из этого и до какой степени вы готовы мириться.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНВЕСТИЦИЯ

Если вы только что приехали в Канаду и завели разговор о недвижимости хотя бы с одним человеком, то скорее всего вам уже подкинули идею о том, покупка недвижимости в Канаде — это инвестиция, от которой вы должны рассчитывать получить прибыль, продав ее через несколько лет.

Я не могу согласиться с этим утверждением когда вы покупаете свое первое жилье. Конечно, замечательно оказаться в плюсе, продавая его лет так через 5 – 10, но с математической точки зрения сравнение его цены при покупке и продаже не имеет никакого смысла, поскольку уравнение потеряло все свои переменные: сколько вы уплатили банку за годы ипотеки, сколько вы сэкономили на съеме, насколько больше уплатили коммунальных услуг, налогов и так далее. На сколько при этом выросло другое жилье, которое вы хотите купить взамен, в конце концов.

На мой взгляд, любое первое жилье — удачная инвестиция по определению, вместо того чтобы снимать квартиру вы имеете дом, который всегда что-то да стоит и вместо того чтобы каждый месяц отдавать $1000—1500 постороннему дяде, вы кладете ту же самую сумму на свой счет (не забывая приплачивать проценты банку, налоги городу, по счетам страте и подрядчикам за текущие ремонты, конечно, но об этом потом).

ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ ВОМОЖНОСТЕЙ

Чтобы искать жилье на рынке недвижимости, конечно, необходимо знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, особенно если вы рассчитываете брать ипотеку (mortgage).

Во-первых, нужно иметь хорошую кредитную историю (credit score) которая у вас появляется только через полгода проживания в Канаде. Чтобы она была хорошей — вовсе не значит что не нужно пользоваться кредитами, скорее наоборот — хорошо если вы активно пользуетесь кредитными картами и кредитными линиями и вовремя платите по всем связанными с ними счетам. За полгода до предполагаемой покупки стоит позаботится о своей кредитной истории — не открывать новых кредитных карт, не задерживать платежи по старым.

Во-вторых, на всю Канаду распространяется правило, согласно которому при покупке жилья в кредит покупатель должен иметь хотя бы 5% от его стоимости на первоначальный взнос (downpayment).

В-третьих, максимальная сумма кредита которую выдаст вам банк или другая финансовая организация всегда остается на их усмотрение и определяется расчетным риском того, что вы не сможете погасить долг. Рекомендуется чтобы сумма выплачиваемого долга по ипотеке в сумме с уплатой ежегодных налогов на недвижимость и коммунальных услуг не превышала 30–32% от дохода до уплаты налогов.

КАК НАСОБИРАТЬ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Самый популярный в Канаде способ накопить на первоначальный взнос — это использовать пенсионный фонд. Суть его заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).


Суть его в том, что налоги, что вы уплатили за те деньги что кладете на этот счет, вы в конце года получите обратно и можете использовать до $25,000 с этого счета на покупку первого жилья.

Ну и не забывайте про семейный бюджет — за ним я не слежу так яро как некоторые, но раз в год его приходится корректировать, дабы расходы не превышали доходы.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВАНКУВЕРА

Считается что рынок жилья Ванкувера — 3-й наименее доступный в мире, хуже ситуация обстоит только в Гонконге и австралийском Сиднее. Находятся желающие предложить с ходу на 10% сверх запрашиваемой цены.

Правительство сейчас активно ищет новые способы ограничить такие покупки, а заодно и дополнительно заработать, вводя новые и новые налоги для иностранных покупателей.

Каждый год с тех пор как мы приехали в Канаду 7 лет назад, пророчат что финансовый пузырь на рынке недвижимости лопнет в следующий год или полтора как это было в США. Ну так вот, за 6 лет этого так и не произошло, поэтому мой вам совет: с точки зрения покупки первого жилья — забудьте об этом. Тут проиграет только одна категория людей — которые так и останутся до старости жить в ренте, и еще один человек — который купит последний дом перед тем как пузырь лопнет, если он, конечно, лопнет.

Выбор жилья вы всегда начинаете с двух вопросов — что и где.

Собственно говоря, касательно «что», рынок может предложить вам три основных варианта — квартира (кондо + страта), таунхаус (страта) и дом (или дюплекс, триплекс и т.д). Разобравшись, что означают эти слова в скобках, вы прекрасно будете представлять что именно вас интересует (см. источник).

Естественно, при выборе жилья вы также будете смотреть на год его постройки, количество спален и ванных комнат, жилую площадь. Планировка и ремонт, в конце концов тоже имеют значение.

В случае с домом — вы также будете смотреть на площадь земли (почти всегда указывается в информации на продажу), в случае с таунхаусом — площадь дворика (никогда не указывается), если есть: обычно вы вступаете во владение порцией земли всего комплекса, совершенно не обязательно той, что находится под вашим двором и домом. Площадь жилья в Канаде — всегда измеряется в квадратных футах.

Не скажу что сильно влияют на выбор, но могут отражаться на желанности и, как следствие, стоимости жилья т.н. amenities — это спортзалы, бассейны, детские площадки, комнаты для вечеринок, кладовки, комнаты для велосипедов, теннисный корт и пр. что может находиться на территории дома или комплекса.

Еще больше переменных в уравнение желанности и доступности жилья добавляет его расположение. Сюда можно включить все — от уровня относящихся к этому району школ до доступности общественного транспорта. От наличия в пешем ходу магазинов до среднего уровня доходов по району.

Дальше — больше, уже смотря дом вы начинаете обращать внимание на близко расположенную высоковольтную линию, на свет прожекторов на футбольном поле, на шум дороги, на то что кроме как на машине отсюда никак не уехать, на то что отсюда полтора часа ехать на работу и столько же обратно. Даже геология района может иметь значение — стоит ли дом на осадочных породах или в заливной долине, возможен ли оползень и пр.

Для меня, например, была важна демография района — к счастью, на разных сайтах (см. источник) можно найти статистику на любой вкус: будь то сколько зарабатывают люди которые здесь живут, какие национальности представлены в каких количествах, какие профессии и уровень образования преобладают, графики преступности по разным категориям — от наркотиков до взломов квартир. Ведь покупая дом, вы покупаете его вместе с соседями, а отправляя детей в школу, вы оставляете их один на один с их детьми.

В Канаде ребенок, если он не ходит в частную или религиозную школу и не получает образование на дому (с проверками, а как же), должен поступить в общественную школу по месту жительства (catchment school). Есть, конечно, процедура перевода в любую другую школу по желанию (cross-catchment application), однако она сопряжена с проблемой переполненности школ, особенно популярных.

В некоторых районах начальная и средняя школы объединены в одну, или обучение на английском и французском может проходить в одной и той же школе, но так или иначе, при покупке жилья вам нужно проверить, что же за школы относятся к вашему новому дому и их может оказаться до шести.

К счастью, опять же, в Ванкувере, да и в других городах Канады, уровень всех школ, относящихся к любому дому можно представить в численном виде (спасибо бюро статистики за это). И хотя статистика — наука неблагодарная, из своего опыта могу сказать что показатели успеваемости многое говорят о том, насколько серьезно занимаются детьми как в школе так и дома, что, в свою очередь, очень много говорит о семьях, живущих в районе. Да, скажи мне насколько неадекватный твой ребенок — и я скажу кто ты.

РАБОТА С РИЭЛТОРОМ

В Канаде для покупателя жилья риэлтер обходится безвозмездно, то есть даром.

Свой доход ваш риэлтер получит как половину от доли с продажи, которую продавец оговорил со своим риэлтером.

Собственно, я не вижу ни одной причины не связываться покупателю с риэлтером. Более того, не уверен что у вас вообще получится купить хоть что-либо без него. Практически все выставленные на продажу жилищные объекты вносятся в базу данных (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные продавцы недвижимости. И хотя вы можете видеть почти всю информацию в открытых источниках (например, все на том же realtor.ca), чего вы не можете там увидеть, так это того, какая история продаж у каждого дома и по каким ценам уходили другие дома в этом районе.

В конце концов, риэлтер подготовит все необходимые бумаги и просто подсунет их вам на подпись, а главное, он это делает каждый день и точно знает что необходимо сделать и где нужно проверить и перепроверить.

Это, пожалуй, самая полюбившаяся мне часть процесса покупки — серьезно, я хоть сегодня же готов еще поездить посмотреть. У каждого выставленного на продажу дома (listing) есть свой уникальный номер (MLS). Список номеров понравившихся объявлений я отправлял риэлтору вместе с указанием времени когда мы можем приехать их посмотреть и она договаривалась о показе.

Дальше совсем интересно — едешь в малознакомую часть города, узнаешь как живут люди, какие бывают планировки, как обставлены дома.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПОКУПКИ (offer)

Когда что-то из осмотренного нравится настолько, что кажется, что здесь можно жить, мы сообщаем риэлтору что готовы сделать предложение покупки. Как правило, представитель продавца назначает день и час для всех потенциальных покупателей, до которого они могут подать официальное предложение.

Тогда мы едем в офис к риэлтеру, внимательно просматриваем всю доступную информацию о доме — правила страты, планировку юнита и комплекса, протоколы последних собраний жильцов (strata counsil meeting minutes), заявленное состояние жилья и известные неполадки если имеются.

Думаем над ценой исходя из имеющейся неофициальной информации о количестве других предложений на эту недвижимость. При спокойном рынке недвижимости можно попробовать скинуть немного цену, но такого рынка в Ванкувере не было уже несколько лет, поэтому обычно цена идет вверх от заявленной.

В каждом предложении оговорены условия на которых покупатель может отменить сделку (subject removal). Например, если там указано условие что он должен продать свое жилье, это очень неприятно для продавца, поскольку судьба его сделки зависит от другой сделки, которую тот никак не контролирует. С другой стороны, всегда когда на покупку недвижимости берется ипотека, указывается условие что банк эту самую ипотеку выдаст (subject of financing). Это одна из причин почему продавец может предпочесть покупателя, имеющего всю сумму в наличии, но все-таки это обычное условие, которое прописано в большинстве предложений.

В предложении также оговорена дата и время, до которого продавец должен огласить о своем решении.

ПРИНЯТИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ (accepted offer)

В назначенный день и час представитель продавца сообщает представителю каждого претендента на покупку о своем решении. Здесь покупатель должен подписаться под принятием его предложения с окончательными условиями, датами внесения залога, передачи и освобождения собственности. На что ему дается весьма ограниченное время, буквально сутки.

После принятия предложения электронный почтовый ящик начинает ломиться от присылаемых документов и еще больше — от досылаемых изменений и поправок.

Согласно контракту через неделю я должен был внести залог ($20 тыс), который потом должен был стать первым взносом. Это была последняя неделя когда еще можно было (пусть и полулегально) соскочить со сделки — за эту неделю нужно снять все условия отмены сделки (subjects of removal), то есть, получить от банка гарантию ипотеки, провести инспекцию дома, разобраться со всеми документами.

Обычно риэлтер идет в комплекте с рекомендуемыми брокером, нотариусом, страховщиком, инспектором и даже подрядчиками, но мы взяли англоязычного инспектора с инженерной специальностью по совету друзей и ничуть не пожалели. Чарли пять часов лазил по всему дому и с прекрасным британским акцентом (20 лет назад он был инженером в Англии) очень интересно рассказал обо всех нюансах — что работает, что уже отслужило свой срок, а где и вовсе есть скрытые повреждения.

Обошлись услуги инспектора чуть более $400, но я считаю что он того стоил: во-первых, на холодном рынке недвижимости основываясь на его заключении можно сбить цену сделки, а во-вторых, полезно самому узнать, что где нужно будет чинить через год, два, пять, десять лет.

Хотя инспекция не выявила настолько серьезных проблем, чтобы заставить продавца компенсировать их устранение, мы все-таки набрали наглости запросить скидку в $4,000, из которых продавец согласился на $500 — достаточно чтобы окупить услуги инспектора и ладно. Что поделаешь, на рынке ажиотаж и продавец знает что может продать дороже.

Пожалуй, самая интересующая всех часть — получение кредита в банке, больше известного как моргидж (mortgage). Здесь не меньше различных факторов чем при выборе жилья, каждый из которых может для кого-то иметь жизненно важное значение, а для кого-то и совершенно никакого.

Обычно ипотека берется на длительный амортизационный срок (amortization period, чаще всего — 20—25 лет), порциями контрактных обязательств (term), обычно по 5 лет. То есть, по сути каждые пять лет вы берете ипотеку снова и снова на остаток от суммы, пока не погасите всю задолженность к концу амортизационного срока.

Самая главная характеристика ипотеки — это, конечно, же процентная ставка.

Исторически сейчас в Канаде — чуть ли не самая низкая процентная ставка: 2.7%/год. Меньше было только когда мы приехали в Канаду — 2.5% в 2009—2010 годах, зато в 80-х ипотеку давали под 10—20% годовых!

Вторая по важности характеристика ипотеки, пожалуй — это тип процентной ставки: фиксированная (fixed) или плавающая (variable). При фиксированной ипотеке процентная ставка остается неизменной до конца срока контрактных обязательств (то есть до истечения 5-летки). При плавающей же ипотеке процентная ставка может измениться как в большую так и в меньшую сторону в любой момент в зависимости от изменений ставки Национального Банка (Prime Rate).

Очевидно что при плавающей ипотеке увеличиваются риски, но и процентная ставка при этом (которая устанавливается как функция от Прайма, например: Prime – 0.5%) как правило, ниже. Так, например, на момент когда я оформлял кредит, у меня было два варианта в одном и том же банке — либо взять фиксированную ипотеку под 2.6%, либо плавающую под 2,1%.

КРЕДИТ НА РЕМОНТ

Чего банк не предлагал, но я сам у него просил по совету друзей, так это добавить к ипотеке еще некую сумму на ремонт.

Делается это так: при заключении договора на ипотеку вы говорите брокеру что хотите занять несколько больше чтобы сразу сделать в доме ремонт. Брокер дает вам бумажку и просит на ней примерно расписать предполагаемые затраты чтобы обосновать эту сумму.

Важный момент здесь заключается в том, что банк готов кредитовать все, что является частью дома (иными словами, все что будет там если вдруг ему прийдется продавать дом с молотка): перестил полов, покраска стен, ванные, унитазы, люстры, столешницы — все это без вопросов. Вот с техникой сложнее: печку, стиральную машину и холодильник можно взять и выкатить — они никак не вмонтированы в дом, поэтому кредит на них не дадут. А вот на посудомойку или вытяжку, с другой стороны, — пожалуйста.

Дальше все эти работы и покупки вы оплачиваете из своего кармана и собираете чеки. Банк дает пару месяцев после того как вы въедете чтобы насобирать нужную сумму, после чего вы отправляете копии чеков брокеру, а спустя какое-то время ваш нотариус присылает вам письмо, мол, придите заберите чек который прислал ваш банк.

Дальше получилось что до въезда еще больше месяца, а делать, вроде как, и нечего. В это время нужно послать письмо владельцу съемной квартиры, уведомив его о том, что мы съезжаем, нанять людей на покраску дома, созвониться со страховым агентом (хотя в страте и так все застраховано — это так, при желании увеличить страховые выплаты), позаботиться о переезде — либо попросить грузчиков либо нанять друзей и рентовать грузовик. Это — хорошее время чтобы перевести детей в новую школу, чтобы изменить везде свой адрес.

Очень важная для вас статья:  Аренда квартиры в Виннипеге Канада

За пару дней до обозначенной в договоре даты передачи владения недвижимостью (completion date) мы встречаемся с риэлтером у нотариуса, где подписываем бумаги и сводим дебет с кредитом:

С одной стороны — вся сумма ипотеки, присланная банком нотариусу напрямую + сумма уже вложенного залога. С другой — окончательная цена дома, доля городских налогов и коммунальных услуг на остаток года, уплаченная прежним владельцем, небольшие издержки передачи имущества для страты и города и, конечно, сами услуги нотариуса (которые составили почти $1000, кстати).

Также сюда добавляется налог на недвижимость если вы от него не избавляетесь и при покупке нового жилья — налог с продаж (НДС) — об этом я рассказывал в отдельном посте о способах сэкономить при покупке недвижимости в Канаде: http://www.bielousov.com/2020/ways-to-save-buying-property-i.

Completion Date — день когда вы официально становитесь владельцем.

Possession Date — день когда вы получаете ключи, с этого дня вы платите за все коммунальные услуги и пр.

Остается принести сертифицированный чек на подсчитанную разницу — и вы становитесь домовладельцем. Не сразу, конечно, а в день и час, указанный в договоре. Отдельно там же указана дата и время передачи вам ключей (possession date) — можно начинать ремонт.

При перепосте обязательна ссылка на источник:

Английская система владения недвижимостью на правах аренды

Имущественное право в Англии существует со времен Средневековья. Это служит причиной существования некоторых странных анахронизмов, одним из которых является система владения недвижимостью на правах аренды. Наши клиенты часто просят нас объяснить значение и практические последствия такой формы владения.

Большинство квартир покупаются во владение на правах аренды. Это значит, что вы не владеете недвижимостью безоговорочно. Вы приобретаете право проживать в квартире на протяжении срока аренды. Срок аренды может быть разным – от 99 до 125 лет, а иногда и до 999 лет. Когда срок аренды истекает, недвижимость возвращается обратно владельцу фрихолда, то есть тому, чье право владения неограниченно. В многоквартирных домах владельцами фрихолдов, например, являются застройщики или же владельцы крупных корпораций. Им вы и платите так называемую годовую земельную ренту по рыночной цене, так как вы, купив квартиру, приобретаете право на проживание на жилой площади, расположенной на их земле.

Недостаток лизхолда в том, что у него ограниченный срок, который уменьшается со временем. Взять ипотеку, на которую срок аренды истекает менее чем через 50 лет, практически невозможно. Мы советуем своим клиентам не рассматривать приобретение недвижимости с оставшимся сроком арендного договора менее 70 лет.

Однако, беря во внимание высокие цены на недвижимость в центре Лондона, иметь арендный договор на короткий срок – не редкость. В нашей практике нам удавалось договариваться о скидках в размере 50% от стоимости недвижимости, где остаточный срок арендного договора был менее 40 лет.

Основным вторым опционом является неограниченное владение, то есть фрихолд (freehold). Это когда вы приобретаете недвижимость на неограниченных правах владения. Другими словами, вы владеете зданием (домом) и землей, на которой построен этот дом. Если вы владеете недвижимостью на неограниченных правах владения, на вас распространяются обязанности, согласно которым вы должны поддерживать состояние дома как изнутри, так и снаружи.

Отношения между владельцами недвижимости на правах аренды (лизхолд) и владельцами фрихолда, то есть самого здания, напоминают отношения между арендатором и арендодателем. Арендодатель (хозяин фрихолда) привлекает к работе управленческую компанию, которая собирает оплату земельной ренты и плату за обслуживание здания.

Земельная рента это достаточно небольшая сумма за аренду земли, на которой построено здание (например, многоквартирный дом). Она собирается управленческой компанией и платится арендодателю. Если вы не оплатили ренту после получения уведомления, арендодатель имеет право подать иск на взыскание долга. Ваш арендодатель может взыскать земельную ренту за прошедшие 6 лет одним платежом. Он может повысить размер взимаемой ренты только после вашего согласия или же в том случае, если ваш арендный договор позволяет такое повышение.

Плата за обслуживание здания платится управленческой компании. Такая плата включает в себя покрытие расходов, связанных с поддержанием здания, ремонтом, страхованием здания, а также поддержанием лифта, света, чистоты и сада. В вашем арендном договоре будет прописано, как такая плата должна производиться, за какие услуги вы будете платить и как такие предоставляемые управленческой компанией услуги будут организованы.

Если вы платите за обслуживание здания, вы можете:

запросить краткий отчет, в котором будет указано, как и на что были потрачены деньги;

запросить документацию, подтверждающую расходы. Например, чеки.

Ваш арендодатель должен предоставить вам такую информацию. Отказ в предоставлении информации является незаконным.

У вас также есть право на то, чтобы с вами обсуждались и согласовывались следующие расходы:

более £250 за запланированную работу;

более £100 в год за работу и услуги, которые продлятся более 12 месяцев.

Ваш арендодатель должен придерживаться определенного процесса для согласования таких расходов с вами. Такой процесс известен как Section 20 consultation. Если ваш арендатор нарушил такой процесс, существует лимит на сумму, которую вы должны будете заплатить за работы. Для подробной информации свяжитесь с нами.

Вы можете поинтересоваться у арендодателя, возможна ли покупка фрихолда, в любое время. Правила и юридический процесс отличаются в зависимости от того, является ли ваше жилье квартирой или домом.

Если у вас есть вопросы по иммиграции, недвижимости, налогообложению или бухгалтерии, мы будем рады вам помочь.

тел.: +441892553174 (русский)

Данная статья не является юридическим советом. Каждая ситуация индивидуальна, и подробный совет квалифицированных специалистов необходим в каждой отдельной ситуации.


8 вещей, которые надо сделать в первую неделю в Канаде

Вы это сделали. После всех мечтаний, планирования и постоянного обновления личной странички на портале CIC, самолёт наконец-то касается посадочной полосы в Торонто, Монреале, Ванкувере или ином канадском городе. Вы заселились в недорогой хостел, разобрали вещи и познакомились с соседями. Но что же делать дальше? Вот несколько необходимых действий, которые следует предпринять в первую неделю жизни в стране кленового листа.

Получите канадский SIN

SIN — Social Insurance Number, номер социального страхования — девятизначное число, написанное на карточке. Она понадобится для устройства на работу. Если получатель находится в Канаде по временной визе, то SIN будет начинаться с цифры «9».

Заявление на получение SIN подаётся в любом центре государственных услуг Service Canada, в случае коротких очередей это отнимет около получаса. Не забудьте принести с собой разрешение на работу или учёбу. Саму карточку пришлют вам по почте через 3 недели.

Подробнее о получении SIN можно почитать здесь.

Откройте банковский счёт

В Канаде широко распространены банковские услуги, но многие типы счетов стоят куда дороже, чем вы привыкли у себя дома. Тем не менее, важно иметь хотя бы один счёт для оплаты услуг чеками, чтобы избежать высоких комиссий при использовании российского счёта. Средний канадец тратит на поддержание текущего счёта (известного в Канаде как chequing account) $220 в год.

Купите местную SIM карту

Нет ничего менее приятного, чем изучать предложения сотовых операторов сразу после прибытия, особенно если вы страдаете от разницы часовых поясов и голова кипит от необычного окружения. Изучать новое место жительства гораздо удобнее с Google Maps, для этого нужен интернет. Чем раньше вы станете обладателем местного телефона, тем скорее избавитесь от колоссальных счетов от российского оператора за услуги роуминга.

Имейте в виду, что операторы могут взимать плату как за сам номер (caller ID), так и за входящие вызовы, что для россиян звучит довольно непривычно.

Обменяйте водительское удостоверение

Ваши иностранные права действительны на территории Канады в течение трёх месяцев, но лучше обменять их на местные как можно скорее. При многих операциях (например, просмотре жилья) у вас будут просить ID — официальный документ с фотографией. Чтобы получить канадское водительское удостоверение, надо посетить офис провинциальных услуг с российскими правами. В каждой провинции свои условия получения, поэтому лучше уточнить на месте.

Начните поиск жилья

Отсутствие канадской кредитной истории и отзывов от предыдущих арендодателей (с чем сталкиваются почти все иммигранты) — веское отягчающее обстоятельство для некоторых домовладельцев. Если попался такой человек, попытайтесь убедить его в своей благонадёжности или просто найдите более гибкого хозяина, готового мириться с этим.

Очень помогает в поиске жилья местный сотовый телефон. Согласитесь, странно, сдавая квартиру в родной Костроме, получить звонок с ирландского, молдавского или бразильского номера, а иностранцы попытаются назначить встречу на ломаном русском. Ещё лучше, если найдётся товарищ, давно живущий в Канаде, который объяснит вашу сущность и в какой-то степени вселит в хозяев ощущение надёжности и предсказуемости.

Наиболее популярными сайтами для поиска жилья являются Craigslist и Kijiji. Некоторые из объявлений могут оказаться устаревшими, но единственный способ это узнать — связаться с автором по телефону или электронной почте.

Найдите друзей

После того, как слегка осядет дорожная пыль, попробуйте найти людей, с которыми вам хотелось бы общаться и проводить вместе время. Начните строить сеть хороших друзей и знакомых. Ведь город это не только совокупность зданий, дорог и парков — это близкие люди. Рядом с ними вы понимаете: вот мой дом. Кроме того, большое количество знакомств окажется полезным при поиске работы.

Будьте добры к себе

Вы страдаете от разницы часовых поясов. Впали в ступор от мысли, где же купить обычные повседневные продукты. Однажды придётся столкнуться с мыслью, что все близкие люди оказались за много тысяч километров от вас, а гонка за подходящими апартаментами вовсе не похожа на ту райскую жизнь, утопию, на которую вы надеялись, когда мечтали обо всём этом приключении.

Это нормально. Помните, что когда мы устаём, жизнь видится нам в более мрачных тонах, чем есть на самом деле. И это можно понять после нескольких недель ночёвок в хостеле с несколькими чужими людьми в общей комнате. Просто знайте, что постепенно вы освоитесь в новой стране и всё будет хорошо.

Исполните одно дело из списка желаний

Первая неделя будет полна волнений, среди которых легко позабыть, зачем вы сюда приехали. В конце недели, когда организм привыкнет к новому режиму работы и отдыха, вспомните, чем вы хотели здесь заняться. Поднимитесь на вершину CN Tower, съездите в национальный парк Банфф, арендуйте машину на выходные и просто исследуйте окрестности. Сделайте то, о чём давно мечтали.

Вы живёте в Канаде, и это не сон. Это реальность!

Список дел при переезде в Канаду

Вот ждёшь, ждёшь ППР. Думаешь, что, когда он придёт наступит ощущение победы и конца пути. Ничего подобного. Фаза ликования прошла как-то мимо меня) И быстренько перешагнув этап «Шампанского мне ещё, шампанского» у нас началась суета.

Пишу эту статью в первую очередь для себя и заодно для тех, кто тоже собирается кардинально изменить свою жизнь и улететь в Канаду)

Мой список дел:

  1. Написать доверенность на родителей. Чтобы они смогли решить проблемы/вопросы/получить почту от вашего имени. Доверенность делается у нотариуса. И, что меня очень порадовало, очень быстро.
  2. Закрыть ИП. Это лично мой случай. И у кого тоже есть такой пункт и кто из России, то очень советую начать это делать сильно заранее. Пошла 3я неделя моей борьбы с бюрократией. Надеюсь, я справлюсь. Почему борьбы? Потому что заявление о закрытии рассматривают 5 рабочих дней. А в случае отказа в моём случае надо идти в пенсионный фонд, там писать кучу бумажек и снова идти в налоговую и ждать неделю)
  3. Получить справки из ГАИ (ГИБДД) о стаже вождения. Думаю, это касается только России т.к. в новых розовых правах (особенно если вы их уже меняли их через 10лет) совсем не понятно, что это за даты написаны в ряд.Получение этой справки (которой оказывается в природе не существует) было так же тем еще квестом…..одно стояние в очереди в 50 человек за талонами, для того чтобы встать в очередь чего стоит. Привожу пример нашей справки. Но советую дату выдачи первых прав просить писать полностью, а не как у нас общий стаж одной строкой.
    Кто живёт в Украине: у вас там права и так нормально выглядят, я бы не заморачивалась с такой справкой.

Кстати, мне сказали, что переводить её стоит только непосредственно уже у канадского переводчика и вариант с местным российским переводом не пройдёт. Сама не проверяла.

  1. Сделать прививочный сертификат. У нас его нет совсем. Сегодня только пойду этим заниматься. По телефону сказали, что сертификат дадут в клинике. И надо записаться на приём к терапевту и принести с собой «карту прививок». Дополню как получу.
  1. Закупиться лекарствами. Мы пополнили просто нашу аптечку взяв обычные лекарства, которые используем. Тут главное обращать внимание на срок годности и брать те. которые были выпущены недавно. В этом пункте обращу внимание, что в Канаде даже слабые успокоительные продаются только по рецепту. Поэтому всем, кому необходимо советую купить «Персен» или ваши аналоги, которые вы используете.
    Мы еще взяли препарат, содержащий мелатонин, чтобы избежать эффекта джетлага при смене часовых поясов.
  1. Покупка чемоданов и необходимых вам вещей для перелёта – сугубо индивидуальный пункт. Скажу лишь, что у нас не было больших чемоданов и мы купили 2 чемодана размера L, а свой маленький отдали родителям.Здесь еще могу добавить, что я купила чехлы для одежды на всем известном китайском сайте. Люблю порядок. А с ними удобно всё рассортировать. Ну и без одного вакуумного пакета тоже не обошлось.
    Книжки мы оставили другу. Он их нам перешлёт нам через EMS, когда определимся с постоянным адресом проживания. Главное не забудьте добавить вещи, что поедут после вас в форму goods to follow. А то придётся платить таможенную пошлину за свои же вещи. Знаю, что ее и так могут начислить, но в этом случае уже в Канаде при получении показываете эту форму и ничего платить не придётся.Вещей у нас не много. Всю старую одежду я выбросила. Новую год почти не покупала и била себя по рукам, прикидывая её вес) В Канаде как сказали мне одежда дешевле или стоит столько же и смысла закупаться перед отъездом нет. Поэтому сделали упор на обувь и любимые вещи.

    1. Остальные дела:
    • Сменить тарифы на телефоне на более выгодные. Это всё уже индивидуально.
    • Решить, как повезёте деньги и узнать у банка совершает ли он SWIFT перевод и что для этого нужно. Если наличными больше 10 000, то изучить процедуру прохождения через красный коридор.
      Розетки, еще же розетки в Канаде другие! Рекомендую купить хотя бы 1 переходник.
    • В этот же пункт включу лечение зубов/чистку. На родине эти процедуры обойдутся значительно дешевле.
    • Еще лично от себя рекомендую проверить зрение и глазное дно . Последнее никак не связано с тем близорукость у вас, дальнозоркость или отличное зрение. У меня обнаружилась патология и пришлось делать операцию, благодаря которой удалось избежать отслоения сетчатки. Я бы вообще рекомендовала бы пройти полный осмотр.
    • Для девочек: В Канаде профессиональную краску продают только если у вас есть лицензия парикмахера. Поэтому спрашивайте у вашего мастера какой краской и в каких пропорциях он вас красит, записывайте рецепт и ищите нового мастера в Канаде, который работает с вашей краской.
    1. Захватите с собой в Канаду хорошее настроение и настрой на успех!

    Удачи и успехов всем, кто собирает вещи и тем, кто еще только в начале пути! Всё получится, верьте в себя. Ваша Наташа.

    GLOBFIN.RU

    МИРОВАЯ ЭКОНОМИКА

    ФИНАНСЫ и ИНВЕСТИЦИИ

    Рынок недвижимости Канады

    Канада имеет один из самых высоких показателей продолжительности жизни, обгоняет Японию по уровню образования и несколько лет подряд была названа ООН лучшим местом в мире для проживания по совокупности важнейших критериев (реальные доходы населения, экология, культура и искусство, образование, уровень преступности, и т.д.). Спокойная страна с высоким уровнем жизни ежегодно переманивает лучших молодых специалистов со всего мира. Она слишком скучна для российского характера, но многолетнее постоянство во всем все же притягивает наших соотечественников, жаждущих умиротворения.

    Канада является второй по величине страной в мире после России (9,9 млн.кв. км). Однако численность населения, составляющая 32,3 млн.человек (примерно в пять раз меньше, чем в России), делает Канаду одной из наименее густонаселенных стран в мире. Занимающая приблизительно половину Северо-Американского континента, Канада имеет сильную и хорошо развивающуюся экономику: уровень ВВП на душу населения составляет порядка 38382 канадских долларов. В течение восьми лет цены на канадском рынке недвижимости продолжали расти. За период с 1999 по 2006 год они вырос ли на 74% (49% в реальном выражении). Причем самый значительный рост индекса цен на первичную и вторичную недвижимость с 1990 года наблюдался в период с декабря 2005 по декабрь 2006 года. Западные провинции занимали лидирующее место по уровню роста цен на недвижимость. Так, в Альберте цены на недвижимость выросли на 29,5%, что в де нежном выражении составило в среднем 282,686 канадских долл. в 2006 году – по сравнению с 249,365 канадских долл. в 2005м. Самой дорогой в плане цен на не движимость остается Бритиш Коламбия, где средняя цена на вторичном рынке не движимости составляет 387,062 канадских долл.

    Наблюдающийся в жилищной сфере бум был обусловлен тремя следующими основными факторами: сильной экономикой, высоким уровнем иммиграции и низкими ипотечными ставками. Пока экономика Канады остается сильной, эта страна продолжает привлекать иммигрантов. В период с 2001 по 2006 год численность населения Канады увеличилась на 5,4%, причем прирост населения на две трети про изошел за счет международной ми грации. Самая благополучная в плане экономической ситуации провинция Альберта привлекает наибольшее число иммигрантов, за ней следуют Онтарио и Бритиш Коламбия. Большинство мигрантов сначала арендуют жилье, а потом уже приобретают дома.

    В начале 2007 года прогнозы специалистов говорили о дальнейшем повышении цен на недвижимость в Канаде, как с учетом общих мировых тенденций, так и в связи с экономическим ростом в стране, растущими доходами и увеличением количества рабочих мест, повышающих спрос на недвижимость. Однако уже в начале 2007 года эксперты заговорили о том, что рынок недвижимости становится все более сбалансированным – спрос падает, а предложение растет – и ожидали, что это приведет к более умеренному росту цен на недвижимость. В 2008-2009 годах цены на недвижимость в Канаде еще больше упали. Вместе с тем, эксперты прогнозируют возобновление роста цен на недвижимость, после выхода мировой экономики из кризиса.

    Налогообложение в Канаде

    Подоходный налог. В целом доходы облагаются налогом на федеральном и на региональном уровне. Во всех провинциях, за исключением Квебека, канадское правительство взимает налоги от лица региональной или территориальной администрации. Как правило (но не всегда), порядок вычисления доходов в провинциях согласуется с федеральными законами. Размеры и порядок налогообложения корректируются ежегодно в соответствии с требованием права. Как правило, лица, не являющиеся гражданами Канады и имеющие доходы от аренды недвижимости в Канаде, подлежат налогообложению в размере 25% от общего дохода. Эта сумма удерживается арендатором или управляющим недвижимостью.

    Принято считать, что для лиц, не являющихся гражданами Канады, выплата этого 25процентного удерживаемого налога является окончательным налоговым обязательством по отношению к Канаде. Тем не менее, в соответствии с 216й статьей Закона о по доходном налоге, лица, не являющиеся гражданами этой страны и получающие доход от аренды, имеют право выбрать другую схему – оформить декларацию о подоходном налоге. Выбрав такой вари ант, лицо, не являющееся гражданином этой страны, облагается налогом на чистую прибыль с аренды в размере, установленном государством. Лица, не являющиеся гражданами этой страны, которые предпочитают действовать по 216й статье, также обязаны платить добавочный налог в размере 48% в соответствии со своими обязательствами по выплате федеральных налогов. При этом они не обязаны платить региональные налоги.

    Вычитаемые расходы включают в себя скидку на амортизацию (затраты на капитальный ремонт, CCA*), рекламу, страхование, проценты, расходы по со держанию и ремонту, управление, вы платы официальным органам и юристам, административные расходы, налоги на собственность, дорожные затраты, оплату коммунальных услуг и т.д. Сдаваемые внаем постройки могут от носиться к разным классам в зависимости от их конструкции и времени приобретения. Большинство зданий, приобретенных после 1987 года, принадлежат к 1му классу и падают в цене на 4%. Мебель и имущество обесцениваются на 20%. Налог на прирост капитала. Налогообложению на прирост капитала подлежит половина дохода. Прирост капитала вычисляется путем вычитания затрат, понесенных в результате продажи и покупки недвижимости, капиталовложений и таких затрат, как вложение в ремонт жилья или улучшение жилищных условий. Соответственно, при подсчете налогооблагаемой базы в данном случае из общей суммы прироста капитала вычитают базовую себестоимость и издержки, а затем суммы делят пополам.

    Налог на недвижимое имущество. Налоги на недвижимость взимаются местными органами управления. Размеры налога зависят от города или муниципалитета, в котором расположен объект недвижимости, и от оценочной стоимости этой недвижимости. При оплате налогов налог на недвижимость может быть вычтен из дохода от аренды. Для сравнения мы приводим действующую налоговую ставку на жилье в виде процента от рыночной стоимости отдельного одноэтажного дома и типичной квартиры в квартирном доме в разных городах.

    Покупка недвижимости в Канаде

    Фактически никаких особых ограничений для иностранцев, покупающих недвижимость в Канаде, нет. Этот процесс достаточно простой:

    1. Представитель или агент по не движимости, желательно вместе с адвокатом, помогает покупателю составить Предложение о покупке продавцу. Вместе с предложением продавец обычно получает депозит, обычно не превышающий 10% от стоимости покупки. Продавец в свою очередь имеет право отклонить предложение либо сделать ответное предложение.
    2. Покупатель и продавец договариваются о цене.
    3. Копия подписанного соглашения отсылается адвокату, который изучает все условия продажи и устанавливает дату заключения сделки. Адвокат должен быть информирован, как покупатель, или покупатели, приобретающие эту недвижимость совместно (если таковые имеются), будут зарегистрированы в праве собственности на недвижимость.
    4. Во время заключения сделки все условия, указанные в Предложении о покупке, должны быть выполнены в установленные сроки.
    5. Необходимо иметь свежие данные о проведении землемерных работ.
    6. Адвокат тщательно изучает документ о праве владения недвижимостью, чтобы удостовериться в том, что продавец обладает необремененным правом собственности. Также адвокат обязан проконтролировать выполнение всех установленных государством предписаний и соблюдение других требований закона.
    7. Адвокат составляет Корректирующее соглашение, которое подтверждает цену продажи, сумму, которую покупатель должен выплатить продавцу, и соотношение (платежный баланс) первоначального взноса и корректировок. На имя доверенного адвоката должен быть выписан гарантированный банком чек на оплату всех перечисленных услуг.
    8. В завершение адвокат передает деньги продавцу, регистрирует дом на имя покупателя и выдает документы на дом и ключи новому владельцу. Полные расходы по сделке включают в себя все расходы, связанные с покупкой и последующей перепродажей недвижимости – оплату услуг юристов, нотариусов, агентов, оплату регистрации, выплату на логов и т.д. Налог на передачу права собственности Налоги на передачу права собственности (налог на передачу правового титула или налог на покупку в некоторых провинциях) начисляются из расчета 0,5–2% от полной стоимости недвижимости. В провинции Альберта и в сельских провинциях Нова Скотия и Саскатчеван эти налоги не введены. Издержки на получение юридической помощи зависят от различных аспектов, в некоторых случаях их размер может достигать 10% от стоимости недвижимости.

    К покупочной стоимости новых и основательно отремонтированных домов прилагается налог на товары и услуги (GST) в размере 6%. GST обычно включен в назначенную цену продажи. Покупатели новых домов могут подать заявление на частичную скидку GST в том случае, если приобретенная недвижимость станет основным местом их проживания. Чем дороже дом, тем больше скидка GST. Свидетельство о юридическом и финансовом положении дел в квартирном товариществе может стоить порядка 100 канадских долл. В Квебеке такой взнос не взимается.

    Взносы и оплата юридических/ нотариальных услуг Адвокаты (нотариусы в Квебеке) проверяют Предложение о покупке, изучают документ, дающий право собственности, составляют ипотечное свидетельство, залоговый документ и контролируют соблюдение завершающих деталей сделки. Размер выплат на юридические услуги устанавливается в договорном порядке (взимается, как правило, минимум 500 канадских долл.), в зависимости от района, сложности процесса купли-продажи и стоимости недвижимости. Каждая сторона платит своему собственному адвокату. Издержки включают в себя выплаты, произведенные адвокатом от имени покупателя, такие как, например, оплата регистрации (электронная регистрация стоит 70,70 канадских долл. за документ, написанная от руки – 60 канадских долл. за документ), копировальные услуги и т.д. Оплата услуг агентов по недвижимости Размер оплаты услуг агента по недвижимости может варьироваться в зависимости от договоренности – от 3 до 7% от стоимости недвижимости плюс 6% GST. Как правило, риэлтеры взимают 7% за первые 100 000 канадских долл. от цены продажи и 3% за остаток. Услуги риэлтеров обычно оплачиваются покупателем, но в некоторых случаях задействуются два агента – со стороны продавца и со стороны покупателя.

    Аренда недвижимости в Канаде

    В 2006 году в 28 наиболее крупных регионах Канады средняя цена аренды квартиры с двумя спальнями выросла на 3,2%. Этот список возглавили провинции Альберта (с ростом цен на 13,3%) и Бритиш Коламбия (4,8%). Рост средней цены аренды был довольно вялым по сравнению с ростом цен на жилье. В период с 1999 по 2006 год средняя цена аренды квартиры с двумя спальнями выросла всего лишь на 20%, тогда как цены на жилье выросли на 75%. Процент пустующих квартир в 2006 году составлял 2,6%, что незначительно ниже по сравнению с 2,7% в 2005 году, но все же значительно лучше среднего показателя в размере 4,3%, отмеченного в 1990х.

    Увеличение чистой миграции породило спрос на аренду жилья. Тем не менее выросший спрос на владение жилой недвижимостью, поддерживаемый низкими ипотечными ставками, подавил спрос на аренду. Несмотря на увеличивающийся раз рыв между ростом средней цены ренты и ростом цен на жилье, Канада до сих пор умудрялась сохранять свои высокие доходы. Исследования, проведенные компанией Global Property Guide, показывают, что квартиры площадью 100 кв. м в Монреале и Оттаве приносят самый высокий доход, составляющий приблизительно 7,18%. Самый низкий доход, около 3,10%, приносят дома и квартиры в Ванкувере.

    Первоначальные условия ренты могут быть свободно установлены в порядке договоренности во всех провинциях, кроме нескольких, например Квебека, где первоначальные договорные условия ренты могут быть обжалованы, если в предыдущие 12 месяцев размер ренты, установленный тем же арендодателем за то же жилье, был ниже. Во всех провинциях в случае повышения арендной платы за 3 месяца или за 90 дней до этого должно быть предоставлено письменное уведомление. Исключение составляет Нова Скотия, где уведомление должно быть предоставлено за 4 месяца, и Квебек, где условия предоставления уведомления оговорены в контракте.

    В четырех провинциях повышение арендной платы происходит в соответствии с установленными правилами, максимально допустимое повышение определяется ежегодно. В Бритиш Коламбии максимальное допустимое повышение арендной платы в 2006 году было установлено из расчета уровень инфляции + 2%. В Квебеке арендодатель обязан сообщить арендатору, какова была минимальная плата за аренду недвижимости в последние 12 месяцев.

    Новый арендатор вправе оспорить предложенную арендную плату и обратиться в Regie du Logement (Жилищный совет), чтобы определить раз мер платы. Во время периода действия контракта размер ренты может корректироваться, если это предусмотрено условиями контракта, но любая из сторон вправе обратиться в Regie du Logement, чтобы внести изменения. Если сторонам не удается прийти к соглашению, размер ренты будет установлен государственными органами в соответствии с размером ренты, установленным за эту квартиру ранее. Например, в 2005 году для жилых помещений, расходы по отоплению которых лежали на арендаторе, государством было рекомендовано повышение аренд ной платы на 0,8%. Если арендодатель обеспечивает отопительными услугами, используя электричество, ему разрешается поднять арендную плату на 1,1%, если дом отапливается газом – то на 0,5%, если жидким топливом – на 2,0%. В некоторых провинциях, например, в Онтарио, при определенных обстоятельствах арендатор может обратиться в местные органы управления, чтобы получить возможность уменьшить арендную плату.

    Обстоятельства могут быть следующими: арендодатель не делает никакого ремонта и не улучшает жилищные условия, не пре доставляет услуг, являющихся условием для повышения арендной платы; снижается размер муниципального налога; сокращается или прекращается предоставление коммунальных услуг или обеспечение жилищными удобствами и при этом арендодатель не снижает арендную плату.

    Арендодатели могут запросить гарантийный взнос в размере от половины до одной полной месячной арендной платы во всех провинциях, кроме Квебека, где гарантированные взносы запрещены, и кроме Онтарио, где вместо этого арендодатели могут запросить оплату за последний месяц. В Бритиш Коламбии арендодатель может запросить дополнительную сумму в размере полумесячной оплаты в качестве гарантийного взноса для тех, у кого имеются домашние животные. В большинстве регионов установлена процентная ставка или имеется процентная схема, определяющая, какой процент должен выплачиваться. В некоторых провинциях гарантийный взнос удерживается не арендодателями, а местными властями, занимающимися недвижимостью. Когда истекает срок аренды, первоначальный выплаченный гарантийный взнос за вычетом всех взаимно согласованных отчислений возвращается арендатору.

    Если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению по поводу отчислений, они должны явиться для обсуждения этого вопроса до того, как прибудет посредник или судья, который сможет разрешить эту проблему. В большинстве провинций гарантийный взнос должен быть возвращен в течение нескольких недель после окончания срока аренды. В Бритиш Коламбии и в Манитобе гарантийный взнос должен быть возвращен в течение 15 дней, в Ньюфаундленде – в течение 14 дней и в Саскачеване – в течение 7 дней. Если арендодатель этого не сделает, ему придется иметь дело с судьей или арбитром, которые обяжут его выплатить штраф, как правило, в размере, соответствующем сумме гарантийного залога. Права арендодателя и арендатора, возможности выселения Контракт не может быть расторгнут арендодателем во время действия аренды с фиксированным сроком (обычно один год), за исключением особых случаев (таких как неуплата ренты аренда тором, противозаконная деятельность арендатора и так далее).

    В большинстве провинций арендодатели и арендаторы могут договориться в рамках арендного соглашения о том, что после установленной (фиксированной) даты срок аренды истекает и арендатор обязан выселиться. Однако это случается редко. В большинстве случаев, несмотря на первоначально установленные сроки, арендное соглашение изменяется в сторону неопределенных условий – «от месяца к месяцу» или «от года к году». Арендаторы могут расторгнуть арендное соглашение, письменно уведомив об этом арендодателя. Уведомление должно быть представлено заранее, в срок от 1 до 3 месяцев, в зависимости от провинции. Если арендатор расторгает арендный договор с установленным сроком, он обязан выплатить арендодателю все прямые затраты, связанные с поиском нового арендатора (объявления в газетах, проверка кредитоспособности и т.д.). Также он обязан выплатить всю сумму, потерянную арендодателем в результате преждевременного выезда жильца. В то же время арендодатель обязан уменьшить сумму взыскиваемых убытков и не может преднамеренно медлить с повтор ной сдачей жилья в аренду с тем, чтобы взыскать убытки со своего предыдущего арендатора.

    Ни в одной из провинций арендодатели не могут выселить арендатора в любое время, когда им это заблагорассудится, без представления оснований или особых причин, изложенных в законодательстве, – например, если арендодатель намеревается ремонтировать жилье или использовать его в качестве места собственного проживания. Однако в Альберте, Онтарио и Ньюфаундленде арендодатель не имеет права выселить арендатора, даже чтобы использовать жилье в качестве места собственного проживания или проживания там его детей или родственников. После того как будет предоставлено уведомление о выселении, арендатору будет дано время на то, чтобы освободить жилье.

    Срок, отведенный арендатору на выселение, устанавливается в соответствии с причиной выселения. Например, в Бритиш Коламбии арендатору предоставляется 5 дней, чтобы оплатить задолженность по оплате аренды, если он вовремя её не оплатил, в противном случае арендатор будет обязан освободить помещение в течение 5 дней по прошествии 5 дней с последнего дня срока оплаты. Если арендатор нарушает условия арендного соглашения, его полагается уведомить о выселении за один месяц до выселения, а если арендодатель намеревается вернуться в сдаваемое им жилье, он должен уведомить арендатора о выселении за два месяца. В Бритиш Коламбии, если арендодатель желает вернуться в свое жилье, он обязан выплатить арендатору сумму в размере месячной арендной платы в качестве компенсации. В большинстве провинций (как, например, в Онтарио), если арендатор не платит аренду, уведомление о выселении может быть предоставлено ему сразу, как только возникнет задержка арендной платы. А в других провинциях существует период отсрочки, колеблющийся в пределах от 4 дней, как в Манитобе, до 30 дней в некоторых провинциях Маритаймс. В уведомлении о неуплате аренды должна быть указана сумма задолженности арендатора, дата, когда арендатор должен съехать, а также там должно быть написано, что арендатор имеет право не согласиться с данным уведомлением.

    Процедуры и обработка документации играют очень значительную роль в случаях выселения. Если арендодатель имеет уважительную причину для того, чтобы расторгнуть соглашение, но при этом до пустит хоть одну маленькую ошибку в документах, судебный орган в провинции или области может отклонить это уведомление и потребовать подать рассматриваемые документы еще раз. Таким образом, процесс выселения может очень сильно затянуться.

    Правила в отношении курения в доме и содержания домашних животных в разных регионах могут отличаться друг от друга. В большинстве провинций и территорий арендодатель может отказаться сдавать жилье в аренду курящим арендаторам или тем, у кого имеются домашние животные. В некоторых провинциях (например, Онтарио) арендодатель не может запрещать курение или содержание домашних животных, пока убедительно не докажет, что животные/курение наносят непомерный ущерб жилью или мешают соседям. Предоставление субаренды/аренды Арендатор обязан получить письменное разрешение от арендодателя на право субаренды. Но арендодатель не должен отказывать в выдаче такого разрешения без особых на то причин. Тем не менее, арендодатель защищен от риска, поскольку он может настоять на проведении проверки кредитоспособности предполагаемых арендаторов, узнать отзывы арендодателей и т.д. и может отказаться от любого предполагаемого арендатора, сделка с которым, по его мнению, может оказаться рискованной в финансовом отношении.

    Низкий размер гарантийных взносов или полное их отсутствие компенсируются тем, что канадские суды и органы, занимающиеся арендой недвижимости, действу ют очень эффективно в плане взыскания оплаты с арендаторов-неплательщиков. В некоторых провинциях, если арендатору не удается оспорить исходное уведомление о выселении в течение определенно го времени (как правило, не более двух недель), уведомление считается принятым, и арендодатель вправе обратиться за заочным решением суда. Арендодателю не обязательно представать перед судьей или арбитром, от него только требуется доказать, что его уведомление было по дано в соответствии со всеми правилами. Арендатор может быть выселен из арен дуемого помещения в течение месяца, но, как правило, процесс выселения занимает примерно 2–3 месяца.

    Споры между арендодателем и аренда тором разрешаются местными судебными органами или посредством судебной/ арбитражной системы. Слушания, проводимые арбитрами, обычно бывают закрытыми, так же, как и письменные решения суда. Суд, занимающийся мелкими тяжбами, как и судебно-арбитражная система, действует по четким правилам, позволяющим сторонам самим представлять себя в суде, не прибегая к услугам адвокатов. Соответственно, юридических фирм, специализирующихся по вопросам, касающимся арендного законодательства, не так уж много.

    Решения, принятые местным судьей или арбитром, могут быть обжалованы в вышестоящей судебной инстанции. Однако это редкий случай, чтобы решение судьи/ арбитра местного суда было обжаловано, так как судебное представительство в таких судах обходится довольно дорого. Законодательство В каждой провинции существует свой закон об арендодателях и арендаторах. Предыдущие судебные решения рассматриваются там, где законодательная система является единой. В Квебеке имеется своя собственная судебная система, опирающаяся на гражданский кодекс, однако там судебные решения, основанные на общем праве, не рассматриваются. Более того, арбитры обычно не зависят от решений, вынесенных другими арбитрами, но они могут действовать в соответствии с указаниями действующих нормативов – официального толкования местного законодательства, посвященного вопросам аренды.

    Канадский Кодекс по правам человека запрещает арендодателям отказывать арендаторам в предоставлении жилья в аренду в зависимости от их расовой принадлежности, происхождения, цвета кожи, этнической принадлежности, гражданства, вероисповедания, пола, возраста, семейного положения, физических недостатков или от того, что арендаторы находятся на социальном обеспечении. Поэтому во время процесса выбора арендатора арендодатель не имеет права задавать будущему жильцу вопросы, которые могут быть восприняты как дискриминирующие; например, нельзя спрашивать о сексуальной ориентации или интересоваться, планируют ли арендаторы завести еще одного ребенка.

    По материалам статьи «Канада на мировом рынке недвижимости», Журнал «Портфельный инвестор», №4, 2008 год

    Очень важная для вас статья:  Аренда vacation cabin или B&B в Манитобе. Канада
Добавить комментарий