$500 000 уже недостаточно, чтобы купить новый кондоминиум в Ванкувере


Содержание поста:

Покупка дома в Канаде

Можете поздравить — в этом году мы купили дом. Возле речки, рядом с индейской резервацией региональным парком площадью 3 км 2 , неподалеку от самого широкого в мире моста. И все как-то рассказ о покупке откладывался все дальше и дальше пока не пришла весна и новые предложения не стали выскакивать как грибы, только уже по полмиллиона — на треть дороже чем полгода назад.

Таунхаусы в нашем комплексе, которые стоили порядка $400 тыс. в 2015 году сегодня уже выставляют по $600 тыс. Дома, которые были по $700 тыс — по миллиону, и т.д.

В некоторых районах Ванкувера всего за два месяца зимы 2015/2020 наблюдалось повышение цен до 65%, в среднем же по метрополии — на 36.3%.

Так спустя всего полгода после покупки я уже совершенно не смог бы позволить себе купить тот же самый дом. Сказать что в Ванкувере сейчас ажиотаж на рынке жилья — это все равно что ничего не сказать, а мы-то все в прошлом году думали что тогда был ажиотаж. Некоторые решились вскочить в последний вагон поезда «жилье до миллиона», другие же решили дождаться следующего. Лично я знаю очень много людей которые купили жилье в прошлом году и пока, судя по всему, не прогадали.

О том, что стоит за каждым из этих решений и еще о том, как, собственно, происходит покупка жилья в Канаде (Ванкувере), сегодня и поговорим.

Port Mann — самый широкий в мире мост (65 м) до открытия моста Bay Bridge в Калифорнии в 2013 году

Съем или покупка

К покупке своего жилья рано или поздно все-таки подталкивают условия съема — если вам попалась недорогая, хорошо оборудованная квартира где хозяин все делает чтобы она оставалась в отличном состоянии, то, конечно, трудно принять решение влезть в ипотеку на полмиллиона.

С другой стороны, если вы платите за съем практически столько же, сколько была бы выплата по ипотеке, то и морально и финансово вы к ней уже готовы.

Здесь в Канаде можно снимать жилье двух видов: либо квартиру или часть дома у хозяина (condo), либо еще есть, так называемые рентовочные дома (apartment buildings) — это дома, в которых все до единой квартиры принадлежат компании застройщику и все они одинаково оборудованы и сдаются по более или менее одинаковой цене.

В случае с частным хозяином — все зависит от человека и как вы с ним договоритесь: от цены до качества ремонта и оборудования (в Канаде все жилье обязательно сдается и продается с оборудованной и рабочей кухней). Цена может быть совершенно любой в зависимости от района, отделки, самого хозяина, но основная часть в пригородах Ванкувера попадает в диапазон от $1400 до 2400/мес. В самом Ванкувере — тот же ценовой диапазон.

В большинстве же съемных домов, как правило,— самое дешевое оборудование которое только можно купить в магазине. И такая же отделка. К тому же сами дома чаще всего старые и подгулявшие. Цены могут варьироваться от $800 до 1800/мес.

Вполне логично что снимая жилье за $800 или $2,000 вы, соответственно, получаете таких же соседей. Конечно, семейный доход — не повод судить о каждой семье в отдельности, но он очень неплохо показывает среднюю температуру по больнице. В общем, в домах где квартиры сдаются по $800 будьте готовы полюбить запах индийской кухни в коридорах.

Получить свое собственное представление о рынке съемного жилья Ванкувера можно на этой карте.

В общем, вопрос лишь в том, с чем из этого и до какой степени вы готовы мириться.

Недвижимость как инвестиция

Если вы только что приехали в Канаду и завели разговор о недвижимости хотя бы с одним человеком, то скорее всего вам уже подкинули идею о том, покупка недвижимости в Канаде — это инвестиция, от которой вы должны рассчитывать получить прибыль, продав ее через несколько лет.

Я не могу согласиться с этим утверждением когда вы покупаете свое первое жилье. Конечно, замечательно оказаться в плюсе, продавая его лет так через 5 – 10, но с математической точки зрения сравнение его цены при покупке и продаже не имеет никакого смысла, поскольку уравнение потеряло все свои переменные: сколько вы уплатили банку за годы ипотеки, сколько вы сэкономили на съеме, насколько больше уплатили коммунальных услуг, налогов и так далее. На сколько при этом выросло другое жилье, которое вы хотите купить взамен, в конце концов.

К тому же, как и в случае с любой инвестицией тот факт что наш дом сейчас стоит на $100 больше чем мы за него заплатили полгода назад — очень приятный, но не более того. Единственное что имеет значение — это сколько он будет стоить когда мы его будем продавать, и еще на сколько вырастет разница между его ценой и тем, что мы решим покупать.

Так если мой дом вырос на $200 тыс., то рано радоваться потому что дом который я хотел бы купить взамен, за то же время вырос на $300 тыс. Так что же в итоге, я получил $200 тыс. прибыли или все-таки потерял $100 тыс.?

На мой взгляд, любое первое жилье — удачная инвестиция по определению, вместо того чтобы снимать квартиру вы имеете дом, который всегда что-то да стоит и вместо того чтобы каждый месяц отдавать $1000—1500 постороннему дяде, вы кладете ту же самую сумму на свой счет (не забывая приплачивать проценты банку, налоги городу, по счетам страте и подрядчикам за текущие ремонты, конечно, но об этом потом).

А потом представьте себе — вы выходите на пенсию и у вас есть выбор: либо жить в своем доме, платя только налог и коммунальные услуги или же вы можете продать его, забрать свой миллион или сколько там, купить домик на берегу моря где-нибудь в Доминикане или в Колумбии (почему-то она очень популярна среди канадских пенсионеров) и жить припеваючи на проценты и канадскую пенсию. Не суть важно что вас больше прельщает — главное что у вас есть выбор.

Конечно, если вы миллионер из Гонконга и покупаете дом, консервируете его и через два года продаете или если у вас есть возможность купить второй дом и сдавать его а в удобный момент продать, то да, это — чистой воды инвестиция.

Оценка финансовых возможностей

Чтобы искать жилье на рынке недвижимости, конечно, необходимо знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, особенно если вы рассчитываете брать ипотеку (mortgage).

Во-первых, нужно иметь хорошую кредитную историю (credit score) которая у вас появляется только через полгода проживания в Канаде. Чтобы она была хорошей — вовсе не значит что не нужно пользоваться кредитами, скорее наоборот — хорошо если вы активно пользуетесь кредитными картами и кредитными линиями и вовремя платите по всем связанными с ними счетам. За полгода до предполагаемой покупки стоит позаботится о своей кредитной истории — не открывать новых кредитных карт, не задерживать платежи по старым.

Во-вторых, на всю Канаду распространяется правило, согласно которому при покупке жилья в кредит покупатель должен иметь хотя бы 5% от его стоимости на первоначальный взнос (downpayment).

Если точнее, то минимальный первоначальный взнос с 15 февраля 2020 года — 5% на первые $500,000 и 10% на оставшуюся стоимость жилья до $1 млн.

При покупке на сумму выше $1 млн требуется даунпеймент не менее 20%.

В-третьих, максимальная сумма кредита которую выдаст вам банк или другая финансовая организация всегда остается на их усмотрение и определяется расчетным риском того, что вы не сможете погасить долг. Уверен, что у каждого учреждения — своя формула расчета этих рисков, основанная на собственной статистике.

Главное в чем нужно отдавать себе отчет, так это в том, во сколько вам будет обходиться уплата по кредиту и на содержание дома в месяц, и что останется на другие расходы.

Рекомендуется чтобы сумма выплачиваемого долга по ипотеке в сумме с уплатой ежегодных налогов на недвижимость и коммунальных услуг не превышала 30–32% от дохода до уплаты налогов.

Так, например, при доходе $100,000 в год: 100,000*0.30/12 = $2500/мес.

Доход может рассматриваться как на одного человека, так и на семью, смотря на кого оформляете покупку, но банки всегда стараются втянуть в ипотеку супруга, поэтому обычно имеется ввиду семейный доход.

Какие выплаты получатся по ипотеке на тех или иных условиях, можно примерно рассчитать на сайте почти любого банка (например, на калькуляторе выплат по моргиджу TD) или еще проще — прийти в любое отделение или к любому брокеру и попросить посчитать для вас. Поскольку и банк и брокер заинтересованы чтобы вы взяли ипотеку именно у него, они не только бесплатно скажут вам ориентировочную сумму кредита исходя из вашей конкретной финансовой ситуации, но еще и сделают предварительное одобрение на ипотеку (mortgage pre-approval) на тех или иных условиях, которое будет действительно 3 или 4 месяца даже если кредитная ставка изменится в большую сторону.

Единственный нюанс — каждый раз при этом ваш кредитный рейтинг будет немного уменьшаться, но через это в любом случае нужно будет пройти не заранее, так перед тем как будете делать предложение.

Как насобирать на первоначальный взнос

Самый популярный в Канаде способ накопить на первоначальный взнос — это использовать пенсионный фонд. Суть его заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).

  1. Исходя из вашей предыдущей налоговой декларации, налоговая служба указывает, какую сумму вы можете внести на ваш пенсионный фонд;
  2. Средства, которые вы на него кладете в течение года, вычитаются из вашего дохода в следующей налоговой декларации;
  3. Соответственно если ваш официальный доход был уменьшен на некую сумму, а вы уже уплатили налоги (которые часто вычитаются автоматически из зарплаты) с полного дохода, то вам обязаны вернуть разницу, таким образом, вы получаете примерно 1/3 вложенной суммы обратно;
  4. Вы не можете снять положенные на этот счет средства в любой момент, а если попытаетесь, снятая сумма будет снова добавлена к вашему доходу в этом году и вы должны будете уплатить на нее подоходный налог;
  5. Когда вы выходите на пенсию, то ваш доход обычно сильно уменьшается, как снижается и налоговая ставка, тогда понемногу снимая эти средства, вы уплатите значительно меньше налога (это возможно благодаря ступенчатой системе налоговой ставки в Канаде);
  6. С целью помощи канадцам в покупке своего первого жилья, государство разрешает снять до $25,000 с этого счета не облагая их налогом при условии возврата их в следующие 15 лет.

Таким образом, получается что вы каждый месяц в течение нескольких лет кидаете денежку в эту своеобразную копилку где она, к тому же, обрастает процентами с инвестиций и по достижении $25,000 снимаете всю сумму на первоначальный взнос.

Кстати, прибыль с инвестиций на RRSP тоже не облагается налогом.

Помимо ежемесячных вкладов я, к тому же, клал на этот счет еще и ту 1/3 которая возвращалась в конце года, получая, таким образом, потом еще 1/3 от нее и потом еще столько же от этой части, что и вам советую.

Ну и не забывайте про семейный бюджет — за ним я не слежу так яро как некоторые, но раз в год его приходится корректировать, дабы расходы не превышали доходы.

Рынок недвижимости Ванкувера

Итак, мы уяснили, что недвижимость в Канаде почти всегда рассматриваться как инвестиция и, как вы можете судить по итогам последних пары лет — очень неплохая. Естественно предположить что найдутся желающие вложить в нее деньги исключительно с целью получить прибыль, продав ее несколько лет спустя, а по возможности еще и заработав немного на сдаче жилья в аренду.

Так вот, в случае с Ванкувером оказалось что таких желающих — очень много. Буквально желающих купить недвижимость — куда больше чем может предложить рынок жилья. В основном это очень специфический контингент, преимущественно из Гонконга, который может легко достать и положить на стол миллион другой наличными. Естественно что цены растут как на дрожжах.


Когда два года назад в Бернаби выставили на продажу квартиры в достраивающейся 46-этажной высотке, за два дня до назначенной даты продаж у офиса компании-застройщика выстроилась очередь, большей частью из людей, нанятых удаленно из Гонконга чтобы купить жилье здесь, в Ванкувере. Все квартиры в здании были раскуплены в течение суток.

Правительство только начало в прошлом году отслеживать количество покупок недвижимости из-за рубежа, по предварительным же данным 1/3 всех сделок на рынке недвижимости Ванкувера осуществляется удаленно из Китая [источник].

Более того, среди жилья стоимостью дороже $ 3 млн уже 2/3 сделок осуществляются из Китая [источник]

Считается что рынок жилья Ванкувера — 3-й наименее доступный в мире, хуже ситуация обстоит только в Гонконге и австралийском Сиднее.

10 наименее доступных мест для приобретения жилья:

  1. Гонконг, Китай
  2. Сидней, Австралия
  3. Ванкувер, Канада
  4. Мельбурн, Австралия
  5. Окленд, Новая Зеландия
  6. Сан Хосе, США
  7. Сан-Франциско, США
  8. Лондон, Великобритания
  9. Лос-Анджелес, США
  10. Сан-Диего, США

Правда, заметьте, что обычно в контексте того, как все плохо обстоит с жильем в Ванкувере, дабы утрировать ситуацию, подразумевается город (считай, даунтаун) Ванкувер, я же говорю о метрополии Ванкувера.

Вы можете сами посмотреть, на что похож рынок жилья Ванкувера на сайте, где я сам искал предложения для покупки своего дома и теперь проверяю сколько стоит жилье в том или ином районе: www.realtor.ca.

А вот пример того, как изменились цены на жилье за 1 год в 2015 году (и это без учета еще более безумного роста цен зимой 2020):

Такая ситуация — далеко не обычное дело в Канаде, как раз за исключением Ванкувера, Торонто и, может быть, еще пары метрополий, в целом по стране цены на жилье падают.

Финансовый пузырь

Каждый год с тех пор как мы приехали в Канаду 6 лет назад, пророчат что финансовый пузырь на рынке недвижимости лопнет в следующий год или полтора. Ну так вот, за 6 лет этого так и не произошло, поэтому мой вам совет: с точки зрения покупки первого жилья — забудьте об этом. Тут проиграет только одна категория людей — которые так и останутся до старости жить в ренте, и еще один человек — который купит последний дом перед тем как пузырь лопнет, если он, конечно, лопнет.

Выбор жилья

Будь вы гонконгский инвестор, готовый с ходу предложить на 10% сверх запрашиваемой суммы или новый иммигрант с первоначальным вкладом копеечка в копеечку, на руках, выбор жилья вы всегда начнете с двух вопросов — что и где.

Собственно говоря, касательно «что», рынок может предложить вам три основных варианта — квартира (кондо + страта), таунхаус (страта) и дом (или дюплекс, триплекс и т.д). Разобравшись, что означают эти слова в скобках, вы прекрасно будете представлять что именно вас интересует.

Страта — это добровольное объединение владельцев собственности в товарищество, подчиняющееся действующему законодательству (Strata Property Act) и управляемое самими жильцами посредством ежегодных общих собраний и избираемых на них представителями страты (strata council).

Стратификация жилья подразумевает разделение имущества на личную и общую собственность (например, все внутри таунхауса — ваше, но наружные стены, балконы, двор, парковка и пр.) принадлежит страте, а вернее подчиняется управлению страты. Эта собственность бывает двух типов — та, к которой имеете доступ только вы и страта (limited common property — например, ваш балкон, парковочное место задний двор) и та, к которой имеют доступ все жильцы (common property — например, лифт, тренажерный зал, бассейн или детская площадка).

Также слово «страта» часто относят к компании (strata management), которая нанимается жильцами для управления финансами и обслуживанием общей территории.

В обязанности страты входит организация и финансирование всех текущих ремонтов на общей территории и содержание ее в эстетически и функционально приемлемом состоянии. Эта работа осуществляется за счет ежемесячных взносов жильцов и управления накопленными фондами. Сумма обычно в пределах $200—450/мес и чаще всего указывается информации о доме или квартире, выставленной на продажу.

Иногда, впрочем, не стоит ждать когда придет страта и все сделает. Иногда нужно брать инициативу в свои руки и еще лопату.

Все что происходит внутри частной собственности владельца — его финансовые проблемы. Еще одна особенность страты — это установление правил пользования общей территорией и гарантия их соблюдения. Иначе говоря, жильцы в страте любят стучать друг на друга за что та безжалостно рассылает штрафы провинившимся: будь то громкая музыка в позднее время или развешенные трусы на балконе.

Кондо — от слова кондоминиум — это просто название квартир, находящихся в частном владении. Заученным в школе словом apartment здесь принято называть рентовочное жилье.

Таунхаус — малоэтажный жилой дом, разделенный на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда). Каждый таунхаус может иметь собственный гараж и небольшой двор. Чаще всего в одном комплексе располагается несколько таких домов с одним и тем же адресом, которые формируют кондоминиум. Чаще всего таунхаусы стратифицированы.

Дом, дюплекс, триплекс, форплекс — отдельностоящий дом, возможно, поделенный на части (две, три, четыре и так далее) с изолированными входами. Обычно эти дома не стратифицированы, ремонты и уход за общей территорией осуществляется общими силами хозяев частей дома.

Конечно, при выборе жилья вы также будете смотреть на год его постройки, количество спален и ванных комнат, жилую площадь. Планировка и ремонт, в конце концов тоже имеют значение.

Попадался нам один таунхаус где выход в общий гараж был между вторым и третьим этажом, фактически перед входом в спальню — он мне до сих пор в кошмарах снится.

В случае с домом — вы также будете смотреть на площадь земли (почти всегда указывается в информации на продажу), в случае с таунхаусом — площадь дворика (никогда не указывается), если есть: обычно вы вступаете во владение порцией земли всего комплекса, совершенно не обязательно той, что находится под вашим двором и домом.

Площадь жилья в Канаде — всегда измеряется в квадратных футах. Лучше и не пытаться переводить в метры: посмотрев несколько домов или квартир вы уже будете прекрасно представлять себе визуально, сколько это 750, 1000, 1500 или 2000 кв. футов).
Но если нужно определить навскидку, то примерно отношение — 1:10

Также не скажу что сильно влияют на выбор, но могут отражаться на желанности и, как следствие, стоимости жилья т.н. amenities — это спортзалы, бассейны, детские площадки, комнаты для вечеринок, кладовки, комнаты для велосипедов, теннисный корт и пр. что может находиться на территории дома или комплекса.

Еще один очень интересный момент в страте — можно ли сдавать жилье. С одной стороны, если можно — вы всегда знаете, что можете заработать, уехав куда-нибудь и сдав свою квартиру; с другой же стороны, вы будете окружены съемщиками, которым часто плевать на состояние общей территории, на отношения с соседями и на правила страты — если что, они просто снимут другую квартиру.

Почему я выбрал таунхаус?

Как видите, получается что таунхаус это что-то среднее между домом и квартирой где вроде и двор есть, но траву приходит стричь садовник из страты, вроде и крыша своя, но латает ее плотник из страты, страта чистит стены от мха и периодически моет окна и гаражные двери. Главное что страта следит за всеми текущими ремонтами прежде чем что-то ломается настолько что дальше уже тянуть нельзя. И делает это не слишком скупясь, с проверками и перепроверками. Не говоря уже о том, что на нынешнем рынке я не мог себе позволить хороший дом.

Дома, к тому же, — лакомый кусок для тех самых иностранных инвесторов поскольку они лучше всех остальных растут в цене. Делая предложение хозяину чуть больше чем он сам же запросил люди обнаруживали что их перебивали на сто тысяч и больше. В новостях уже была не одна история о том как дом в Ванкувере выставлялся на продажу за миллион а у уходил за два с половиной.

В квартирах мне лично не нравилось быть окруженным соседями с четырех сторон (от списка WiFi-точек вообще иногда становилось страшно), а во-вторых, мне, хотите верьте, хотите нет, жутко надоело таскать сумки от машины к одной двери, от нее — ко второй, оттуда — к лифту, потом ждать его, потом подниматься, потом к третей двери… Нафиг, теперь я паркуюсь, считай, на кухне.

Не говоря уже о своем клочке земли:

На что мы обращали внимание при выборе дома?

Мы хотели площадь не менее 1,400 футов, мы искали двор побольше и еще чтобы не было ощущения вагона которое иногда бывает в таунхаусах с длиииинной лестницей прямо от входной двери. И чтобы было приватно — хоть без штанов ходи, и тихо ночью — наша съемная квартира тогда выходила на одну из самых оживленных улиц Бёрнаби: то пожарная машина пронесется, то какой-нибудь уличный гонщик усратый. Вика очень хотела окно на кухне, а я — вид на горы (зачем вообще жить в Ванкувере если не видно гор?).

В результате горы видно прямо из нашего окна на кухне, но лучше всего их видно прямо с унитаза на верхнем этаже если открыть дверь. А вот задний двор — самый большой что мы видели у таунхаусов в этом районе — не видно потому что он с другой стороны дома, прямо перед небольшой рощей, отделяющей нас от индейской земли.

Выбор района

Еще больше переменных в уравнение желанности и доступности жилья добавляет его расположение. Сюда можно включить все — от уровня относящихся к этому району школ до доступности общественного транспорта. От наличия в пешем ходу магазинов до среднего уровня доходов по району.

Место где соседи делятся книжками в восточном Ванкувере

Дальше — больше, уже смотря дом вы начинаете обращать внимание на близко расположенную высоковольтную линию, на свет прожекторов на футбольном поле, на шум дороги, на то что кроме как на машине отсюда никак не уехать, на то что отсюда полтора часа ехать на работу и столько же обратно.

Даже геология района может иметь значение — стоит ли дом на осадочных породах или в заливной долине, возможен ли оползень и пр.

Геология Ванкувера

С геологической точки зрения землю Ванкувера можно разделить на три большие разрозненные части: 1) чем ближе к центру, тем более редкий каменный фундамент (bedrock), 2) осадочные породы последних ледниковых периодов (то, на что нужно стараться попасть) и 3) насыпная дельта реки Фрейзер, которой здесь 10,000 лет назад еще и в помине не было.

Все упирается в большое землетрясение которого все ждут и которое исторически происходит раз в 300—500 лет (последний раз было 300 лет назад) и то, как во время вибрации пропитанный водой намывной грунт дельты может временно приобрести свойства жидкости.

К тому же, даже расположение на коренной породе но на склоне холма чревато оползнями и селевыми потоками.


Для меня, например, была важна демография района — все на том же сайте (realtor.ca) у каждого дома в списке есть замечательная отдельная страница, где указана статистика по району: сколько зарабатывают люди которые здесь живут, какие национальности представлены в каких количествах, какие профессии и уровень образования преобладают. На каком-то другом подобном сайте попадались графики преступности по разным категориям — от наркотиков до взломов квартир. Ведь покупая дом, вы покупаете его вместе с соседями, а отправляя детей в школу, вы оставляете их один на один с их детьми.

Немного о стереотипах районов Ванкувера на карте:

Что-то жизненно важно для одних и не имеет ни малейшего значения для других, но чуть подробнее я остановлюсь на том, что объединяет в себе влияние многих демографических факторов и определенно влияет на стоимость жилья вне зависимости от того, есть у вас дети или нет — это школы. К тому же умение определить относящиеся к вашему дому школы будет важно не только при покупке, но и при съеме жилья.

Очень важная для вас статья:  Виза в Мексику Канада

Поиск школ

В Канаде ребенок, если он не ходит в частную или религиозную школу и не получает образование на дому (с проверками, а как же), должен поступить в общественную школу по месту жительства (catchment school). Есть, конечно, процедура перевода в любую другую школу по желанию (cross-catchment application), однако она сопряжена с проблемой переполненности школ, особенно популярных.

Так чтобы перевести ребенка в другую школу я посылал заявление в 9:01 утра в день когда открывался прием таких заявлений. Если интересно, расскажу в другой раз.

Система образования в Канаде побита на три уровня — начальная (elementary, 1—5 класс), средняя (middle 6—8 класс) и старшая (secondary, high 9—12 класс). По сути, это то, что у нас всегда писали на обложках дневников: «школа I—III ступеней».

В добавок ко всему в Канаде любой ребенок может выбрать обучение на французском языке (у нас два государственных языка, о чем в Британской Колумбии иногда слишком легко забыть) — поэтому помимо выбора 3-х школ 1—3 ступеней есть выбор из еще 3-х школ тех же ступеней, но с обучением на французском языке.

В некоторых районах начальная и средняя школы объединены в одну, или обучение на английском и французском может проходить в одной и той же школе, но так или иначе, при покупке жилья вам нужно проверить, что же за школы относятся к вашему новому дому и их может оказаться до шести.

К счастью, в Ванкувере, да и в других городах Канады, уровень всех школ, относящихся к любому дому можно представить в численном виде (спасибо бюро статистики за это). И хотя статистика — наука неблагодарная, из своего опыта могу сказать что показатели успеваемости многое говорят о том, насколько серьезно занимаются детьми как в школе так и дома, что, в свою очередь, очень много говорит о семьях, живущих в районе. Да, скажи мне насколько неадекватный твой ребенок — и я скажу кто ты.

Итак, как узнать, насколько хорошие (или плохие) школы в том или ином районе?

Шаг 2. — Для каждой школы из полученного списка найти страницу статистики
По ступеням: Начальные школы, Средние школы

По моему опыту страницы школ не всегда появляются в результатах поиска на этом сайте, поэтому если не повезло, стоит поискать ту же школу в Гугле: иногда там выскакивает ссылка на скрытую из результатов поиска на сайте страницу или рейтинг может быть указан на странице школы в Википедии или других источниках.

Каким вы считаете подходящий рейтинг школы для вашего ребенка — это на усмотрение каждого, как по мне это не столько абсолютная величина сколько относительная (сравнить две школы между собой — лучше/хуже). Скажу вам из личного опыта что разница между 4.5 и 6.5 — более чем очевидна даже если просто взглянуть на родителей, которые приходят забирать детей из школы.

Работа с риэлтером

Примерно разобравшись, что вы хотите от жилья и района (не переживайте, все еще может десять раз поменяться когда мечты столкнутся с реальностью) и, главное, зная на какую сумму вы можете рассчитывать,— самое время обратиться к риэлтеру.

В Канаде для покупателя жилья риэлтер обходится безвозмездно, то есть даром.
Свой доход ваш риэлтер получит как половину от доли с продажи, которую продавец оговорил со своим риэлтером.

Грубо говоря, если вы продаете жилье и нанимаете риэлтера чтобы тот выставил его на продажу, организовал просмотры и занялся юридическими аспектами, тот озвучит вам свои условия (например, 3% от первых $100,000 + 1% от остатка суммы сделки). В таком случае, и риэлтер продавца и риэлтер покупателя получат где-то по половине от этой суммы. И да, чем выше сумма продажи, тем больше заработает ваш риэлтер, хотя тут вопрос ценовой категории в целом и условий оговоренных продавцом, — разница в пару десятков тысяч на сумме сделки не сыграет большой роли сама по себе.

Собственно, я не вижу ни одной причины не связываться покупателю с риэлтером. Более того, не уверен что у вас вообще получится купить хоть что-либо без него. Практически все выставленные на продажу жилищные объекты вносятся в базу данных (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные продавцы недвижимости. И хотя вы можете видеть почти всю информацию в открытых источниках (например, все на том же realtor.ca), чего вы не можете там увидеть, так это того, какая история продаж у каждого дома и по каким ценам уходили другие дома в этом районе.

В конце концов, риэлтер подготовит все необходимые бумаги и просто подсунет их вам на подпись, а главное, он это делает каждый день и точно знает что необходимо сделать и где нужно проверить и перепроверить.

После долгого разговора Таня — наш риэлтер — узнала, на что мы рассчитываем, рассказала принципы своей работы, потом внесла интересующие нас параметры в свою базу данных мы обсудили те дома, которые были в продаже на тот момент, договорившись что как только будет появляться что-то новое, подходящее под указанные критерии, система будет слать нам список домов на электронный адрес.

Смотр домов

Это, пожалуй, самая полюбившаяся мне часть процесса покупки — серьезно, я хоть сегодня же готов еще поездить посмотреть. У каждого выставленного на продажу дома (listing) есть свой уникальный номер (MLS). Список номеров понравившихся объявлений я отправлял Тане вместе с указанием времени когда мы можем приехать их посмотреть и она договаривалась о показе.

Дальше совсем интересно — едешь в малознакомую часть города, узнаешь как живут люди, какие бывают планировки, как обставлены дома. В одном таунхаусе где жила, видимо, преклонных лет дама, увлеченная географией, а в молодости — танцовщица кабаре, Вика с Таней совсем увлеклись составлением портрета хозяйки по вещам в доме.

Мы смотрим на вещи которые ближе сердцу: есть ли на кухне окно, достаточно ли тихо и изолированно расположен домик — все то, о чем я писал выше. Риэлтер же комментирует с точки зрения финансового вложения — будет ли эта недвижимость расти в цене, какие скрытые подводные камни могут ударить по кошельку или обернуться боком.

Предложение (offer)

Когда что-то из осмотренного нравится настолько, что кажется, что здесь можно жить, мы сообщаем Тане что готовы сделать предложение покупки. Как правило, представитель продавца назначает день и час для всех потенциальных покупателей, до которого они могут подать официальное предложение.

Тогда мы едем в офис к риэлтеру, внимательно просматриваем всю доступную информацию о доме — правила страты, планировку юнита и комплекса, протоколы последних собраний жильцов (strata counsil meeting minutes), заявленное состояние жилья и известные неполадки если имеются.

Думаем над ценой исходя из имеющейся неофициальной информации о количестве других предложений на эту недвижимость. При спокойном рынке недвижимости можно попробовать скинуть немного цену, но такого рынка в Ванкувере не было уже несколько лет, поэтому обычно цена идет вверх от заявленной.

К этому моменту вы уже должны были привыкнуть что никто в Канаде вам не даст финансового совета вроде того, стоит ли вкладывать в тот или иной фонд, какую брать ипотеку — фиксированную или плавающую (см. ниже) или сколько накинуть сверх запрашиваемой цены, поскольку все опасаются обвинений в том, что дали совет, повлекший за собой финансовые потери при неудачном стечении обстоятельств. Поэтому все что может посоветовать риэлтер — это предлагайте на столько больше, насколько вы расстроитесь если этот дом уйдет кому-то другому. Очень дельный совет.

Мы делали предложение два раза и оба раза кроме нас было еще 2—3 других покупателя, поэтому моя логика была в том, чтобы предложить немного больше запрашиваемой суммы, что перебьет и тех кто решит поторговаться и тех кто предложит ровно столько сколько просят. На сегодняшнем рынке это уже звучит совсем наивно, но мне повезло что продавцы нашего таунхауса плохо говорили по-английски (как хозяева так и их риэлтер) и назначить просмотр у них было почти невозможно, поэтому и желающих положить 10% сверху не нашлось.

В итоге наш дом обошелся на $40,000 дешевле чем другой такой же, проданный на той же неделе в нашем же комплексе. И только сейчас я начинаю понимать, как же нам повезло — не только поэтому, а еще и потому что буквально после нашей сделки наступило затишье на рынке, пока весной не появились новые предложения по уже совершенно другим ценам.

Первый раз мы предложили всего на пару тысяч больше запрашиваемой суммы, но нас перебили, предложив на $12 тыс. больше. Я согласился поднять цену еще на $4,000 чтобы быть «запасным вариантом» (backup offer), в случае если сделка с выигравшим покупателем не состоится. Этот запасной вариант — та еще радость, надо сказать: находишься неделю в полуподвешенном состоянии, а главное что других предложений нельзя делать пока это не приняли или не отклонили. В конце концов, это был самый первый таунхаус который мы посмотрели и на пределе моих финансовых возможностей с перспективой неизбежной перестилки полов. $6,000 — где-то столько и стоило мое разочарование в том, что он достался другим покупателям.

Второй раз мы снова предложили всего на $2.5 тыс больше запрашиваемой цены и наш риэлтер рассказала продавцу что мы ищем жилье именно в этом комплексе, дескать там у нас живут друзья (мы и правда пошли познакомились с несколькими соседями — бывшими Таниными клиентами — во время просмотра, поспрашивали о комплексе). Какое продавцу дело до того, есть ли у нас здесь друзья? — спросил я. А все дело в том, что продавец наверняка старается синхронизировать дату продажи жилья и покупки нового и ему очень важно чтобы покупатель не отменил сделку, ну прямо очень. А раз мы заинтересованы в том чтобы купить именно здесь, то не станем упускать свою возможность. Профессиональная хитрость.

В каждом предложении оговорены условия на которых покупатель может отменить сделку (subject removal). Например, если там указано условие что он должен продать свое жилье, это очень неприятно для продавца, поскольку судьба его сделки зависит от другой сделки, которую тот никак не контролирует. С другой стороны, всегда когда на покупку недвижимости берется ипотека, указывается условие что банк эту самую ипотеку выдаст (subject of financing). Это одна из причин почему продавец может предпочесть покупателя, имеющего всю сумму в наличии, но все-таки это обычное условие, которое прописано в большинстве предложений.

В предложении также оговорена дата и время, до которого продавец должен огласить о своем решении.

Принятие предложения (accepted offer)

В назначенный день и час представитель продавца сообщает представителю каждого претендента на покупку о своем решении. Здесь покупатель должен подписаться под принятием его предложения с окончательными условиями, датами внесения залога, передачи и освобождения собственности. На что ему дается весьма ограниченное время, буквально сутки.

В тот момент когда наш риэлтер сообщила что наше предложение приняли и теперь предстоит много бумажной работы, часть из которой нужно сделать прямо сейчас (нужно было в течение получаса просмотреть внесенные в контракт продавцом изменения и подписать его), я не просто был на острове Ванкувер — я буквально висел на дереве:

Фото за 15 минут до подписания принятия предложения покупки.

К счастью, я не сэкономил на операторе мобильной связи и связь была даже в лесу на острове, а приложение на айФон за $10 решило все проблемы с цифровой подписью, имеющей юридическую силу. Оставалось только вычитать все изменения и отправить подписанный контракт и приложения к нему. К тому моменту как я спустился с дерева (45 минут спустя), все уже было отправлено и я спокойно пошел играть в волейбол.

«Да что вы знаете о мобильном шоппинге — шутил я над своими коллегами, съевшими собаку на коммерческих мобильных сайтах — я только что купил дом с телефона.»

После принятия предложения электронный почтовый ящик начинает ломиться от присылаемых документов и еще больше — от досылаемых изменений и поправок.

Так что на следующий день у входа в пещеру мне тоже пришлось поставить несколько цифровых подписей и отправить уже окончательную версию контракта на покупку таунхауса. А еще на пароме, на пути домой с острова — дать добро на ипотеку моргидж-брокеру. Есть что вспомнить, одним словом.

Согласно контракту через неделю я должен был внести залог ($20 тыс), который потом должен был стать первым взносом. Это была последняя неделя когда еще можно было (пусть и полулегально) соскочить со сделки — за эту неделю нужно снять все условия отмены сделки (subjects of removal), то есть, получить от банка гарантию ипотеки, провести инспекцию дома, разобраться со всеми документами — мы, например, очень хотели узнать какие планы на землю резервации у наших соседей индейцев.

Xwemelch’stn Squamish Nation — резервация под мостом Lions Gate Bridge (Vancouver, BC)

Инспекция


Обычно риэлтер идет в комплекте с рекомендуемыми брокером, нотариусом, страховщиком, инспектором и даже подрядчиками, но мы взяли англоязычного инспектора с инженерной специальностью по совету друзей и ни чуть не пожалели. Чарли пять часов лазил по всему дому и с прекрасным британским акцентом (20 лет назад он был инженером в Англии) очень интересно рассказал обо всех нюансах — что работает, что уже отслужило свой срок, а где и вовсе есть скрытые повреждения.

Обошлись услуги инспектора чуть более $400, но я считаю что он того стоил: во-первых, на холодном рынке недвижимости основываясь на его заключении можно сбить цену сделки, а во-вторых, полезно самому узнать, что где нужно будет чинить через год, два, пять, десять лет.

Хотя инспекция не выявила настолько серьезных проблем, чтобы заставить продавца компенсировать их устранение, мы все-таки набрали наглости запросить скидку в $4,000, из которых продавец согласился на $500 — достаточно чтобы окупить услуги инспектора и ладно. Что поделаешь, на рынке ажиотаж и продавец знает что может продать дороже.

Ипотека

Пожалуй, самая интересующая всех часть — получение кредита в банке, больше известного как моргидж (mortgage). Здесь не меньше различных факторов чем при выборе жилья, каждый из которых может для кого-то иметь жизненно важное значение, а для кого-то и совершенно никакого.

Обычно ипотека берется на длительный амортизационный срок (amortization period, чаще всего — 20—25 лет), порциями контрактных обязательств (term), обычно по 5 лет. То есть, по сути каждые пять лет вы берете ипотеку снова и снова на остаток от суммы, пока не погасите всю задолженность к концу амортизационного срока.

Самая главная характеристика ипотеки — это, конечно, же процентная ставка.

Банк Канады устанавливает процентную ставку на кредиты (Prime Rate) и использует ее как средство регулирования экономики страны в целом. Более низкая ставка способствует увеличению занятых средств, но и развитию экономики в то время как более высокая ставка наоборот ограничивает кредитование по стране. Это касается не только рынка недвижимости, но и бизнеса. Остальные банки в своей кредитной ставке ориентируются (но не привязаны) на Банк Канады и Overnight Prime Rate — ставку, по которой банки платят проценты на кредиты друг другу.

Исторически на момент моей сделки в Канаде была одна из самых низких процентных ставок — 2.7%/год. Меньше было только когда мы приехали в Канаду — 2.5% в 2009—2010 годах, зато в 80-х ипотеку давали под 10—20% годовых!

В последний раз Банк Канады изменил процентную ставку как раз в ту неделю когда я брал ипотеку, в июле 2015 года (с 2.85% до 2.7%) но затем взял курс вверх, увеличивая ее на 0.25% каждые несколько месяцев.

Банки, в прочем, в праве решать, следовать им рекомендациям Нацбанка или нет, но в целом конкуренция на рынке заставляет их собственную процентную ставку стремиться к установленной Банком Канады величине.

Обновление: в 2020 году Банк Канады вслед за американским FED взял курс на постепенное увеличение процентной ставки — по 0.25% за раз. Так они дважды увеличили ее в 2020 году и ожидается что еще столько же увеличат в 2020. Впрочем, после каждого изменения они смотрят на то, как изменяется состояние экономики (прежде всего но уровень безработицы и инфляцию).

Вторая по важности характеристика ипотеки, пожалуй — это тип процентной ставки: фиксированная (fixed) или плавающая (variable). При фиксированной ипотеке процентная ставка остается неизменной до конца срока контрактных обязательств (то есть до истечения 5-летки). При плавающей же ипотеке процентная ставка может измениться как в большую так и в меньшую сторону в любой момент в зависимости от изменений ставки Национального Банка (Prime Rate).

Очевидно что при плавающей ипотеке увеличиваются риски, но и процентная ставка при этом (которая устанавливается как функция от Прайма, например: Prime – 0.5%) как правило, ниже. Так, например, на момент когда я оформлял кредит, у меня было два варианта в одном и том же банке — либо взять фиксированную ипотеку под 2.6%, либо плавающую под 2,1%

Чтобы плавающая ставка не казалась такой уж рисковой, банк может предложить сочетать два типа кредита (например: 50% fixed / 50% variable) или оговаривать в условиях договора ставку, выше которой она не поплывет (в моем договоре это — что-то около 5%). В любом случае, по завершению срока контрактных обязательств и с плавающим и с фиксированным кредитом вам предстоит переоформлять ипотеку по установленным на тот момент процентным ставкам, так что все снова оказываются в равной ситуации.

Страхование кредита — мало зависит от банка, правило одно для всех: если вы покупаете жилье имея на руках более 20% от его стоимости, то вы не обязаны страховать ипотеку (можете, конечно, но это больше для безопасности банка чем вашей собственной: вы страхуете кредит на случай если не сможете его выплачивать). Если же меньше 20%, то обязательно оплатить страховой взнос на всю сумму и весь срок кредита (некая сумма просто добавляется к вашему кредиту). Если ваш взнос меньше 10%, то страховая ставка будет максимальной — до 3.75% от суммы кредита.

По сути, если вы занимаете $500,000 с даунпейментом 5%, то будьте готовы к тому, что на самом деле ваш займ составит где-то $515,000, от этого никуда не денешься.

Другие характеристики ипотеки, которые банк может предлагать или не предлагать, а вас они, соответственно могут либо интересовать, либо нет:

Open /closed — если кредит «открытый» (open mortgage), вы в любой момент можете расторгнуть контракт или изменить его условия, выплатить всю ссуду досрочно или взять ипотеку в другом банке. При «закрытом» же кредите (closed mortgage) любое нарушение условий кредита будет сопряжено со штрафными санкциями. Поскольку открытый кредит означает большие риски для банка потерять вас как клиента и, как следствие свой доход, очевидно что в этом случае заемщику будет предложена менее выгодная процентная ставка.

Assumable – в случае продажи недвижимости вы можете передать покупателю также обязательства по кредиту (с согласия всех сторон, естественно, включая банка на принятие покупателя своим клиентом);

Portable — при продаже старой и покупке новой недвижимости вы можете перенести свою ипотеку на нее;

Дальше кредитор может предлагать другие условия кредитования на свое усмотрение, дабы успешно конкурировать с другими банками и организациями и привлечь вас как заемщика именно к себе.

Я нахожу очень интересной опцию Double-up® у RBC когда с каждой выплатой можно платить еще от $100 до двух раз больше и вся эта сумма идет в тело кредита.

Каждый платеж по ипотеке состоит из двух частей — погашение процентов (interest) и выплата самого тела кредита (principal). Каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, но постепенно, с каждым платежом все меньшую его часть составляет выплата процентов и все большую — возвращение самого долга.

По моим подсчетам, на каждые уплаченные таким образом в первые пару лет $1000 получается экономия примерно в $600 на процентах за все время ипотеки (2.5% * 20 лет), что может существенно сократить срок всей ипотеки почти до двух раз. Таким образом, можно взять кредит на 25 лет и по мере возможностей выплатить его за 15 лет. Кроме того, возможно использовать эти платежи в будущем чтобы пропустить несколько выплат в случае крайней необходимости.

Также банки иногда предлагают сделать раз в год большую выплату в тело кредита (до 10% от всей суммы, например), или открыть кредитную линию на уже выплаченную часть ипотеки (home equity loan) под тот же процент что и моргидж или готовы вернуть вам немного денег сразу же как только вы возьмете кредит — мой подарил мне $500, с другими же условиями кредита он обещает вернуть до $20,000, правда, увы, при совсем неинтересной процентной ставке — бесплатные деньги бывают только в мышеловке.

Другой способ сократить срок выплаты кредита на несколько месяцев — это изначально назначить выплаты не ежемесячно, а каждую вторую неделю (bi-weekly). Поскольку в году — 52 недели, получается на 2 выплаты в год больше, при этом сами выплаты меньше и чаще, за счет чего, грубо говоря, каждую вторую половину месяца проценты начисляются на несколько меньшую сумму.

Если же каждую вторую неделю платить не меньшую, а такую же сумму как вы платили бы два раза в месяц (accelerated bi-weekly), то срок выплаты ипотеки можно уменьшить на 3 года! [Источник: RBC]

Копеечка к копеечке сложились в пятизначную сумму экономии на процентах и на три года более короткий срок ипотеки в моем случае. Единственное неудобство — рассинхронизация с зарплатой. При условии что и зарплата каждую вторую неделю как у меня было в Торонто — вообще красота получается.

Кредит на ремонт

Чего банк не предлагал, но я сам у него просил по совету друзей, так это добавить к ипотеке еще некую сумму на ремонт.

Делается это так: при заключении договора на ипотеку вы говорите брокеру что хотите занять несколько больше чтобы сразу сделать в доме ремонт. Брокер дает вам бумажку и просит на ней примерно расписать предполагаемые затраты чтобы обосновать эту сумму.

Важный момент здесь заключается в том, что банк готов кредитовать все, что является частью дома (иными словами, все что будет там если вдруг ему прийдется продавать дом с молотка): перестил полов, покраска стен, ванные, унитазы, люстры, столешницы — все это без вопросов. Вот с техникой сложнее: печку, стиральную машину и холодильник можно взять и выкатить — они никак не вмонтированы в дом, поэтому кредит на них не дадут. А вот на посудомойку или вытяжку, с другой стороны, — пожалуйста.

Дальше все эти работы и покупки вы оплачиваете из своего кармана и собираете чеки. Банк дает пару месяцев после того как вы въедете чтобы насобирать нужную сумму, после чего вы отправляете копии чеков брокеру, а спустя какое-то время ваш нотариус присылает вам письмо, мол, придите заберите чек который прислал ваш банк.

Взяв $10,000 я теперь жалею что не взял $20,000 — это была замечательная возможность сделать больше ремонта на годы вперед. Очень рекомендую брать если дают.

Это место где математика не совсем работает: $20,000 + проценты на 20 лет вперед получается очень невыгодно, скажете вы и с математической точки зрения будете совершенно правы, но мы люди — не всегда роботы, и при среднем и равномерном в течение года доходе для нас большая сумма одним куском имеет намного больший вес чем та же сумма, разделенная на 200 равных частей. К сожалению, такие вложения как ремонт или покупка дома или машины требуют много денег и сразу, мы же обычно можем производить только небольшие суммы, зато с завидной периодичностью, поэтому субъективно для нас $20,000 > 200 * $100.

Ожидание

Дальше получилось что до въезда еще больше месяца, а делать, вроде как, и нечего. В это время нужно послать письмо владельцу съемной квартиры, уведомив его о том, что мы съезжаем, нанять людей на покраску дома, созвониться со страховым агентом (хотя в страте и так все застраховано — это так, при желании увеличить страховые выплаты), позаботиться о переезде — либо попросить грузчиков либо нанять друзей и рентовать грузовик. Это — хорошее время чтобы перевести детей в новую школу, чтобы изменить везде свой адрес.

Нотариус

За пару дней до обозначенной в договоре даты передачи владения недвижимостью (completion date) мы встречаемся с риэлтером у нотариуса, где подписываем бумаги и сводим дебет с кредитом:

С одной стороны — вся сумма ипотеки, присланная банком нотариусу напрямую + сумма уже вложенного залога. С другой — окончательная цена дома, доля городских налогов и коммунальных услуг на остаток года, уплаченная прежним владельцем, небольшие издержки передачи имущества для страты и города и, конечно, сами услуги нотариуса (которые составили почти $1000, кстати).

Также сюда добавляется налог на недвижимость если вы от него не избавляетесь и при покупке нового жилья — налог с продаж (НДС) — об этом я расскажу в следующем посте о способах сэкономить при покупке недвижимости в Канаде.

Completion Date — день когда вы официально становитесь владельцем.
Possession Date — день когда вы получаете ключи, с этого дня вы платите за все коммунальные услуги и пр.

Остается принести сертифицированный чек на подсчитанную разницу — и вы становитесь домовладельцем. Не сразу, конечно, а в день и час, указанный в договоре. Отдельно там же указана дата и время передачи вам ключей (possession date) — можно начинать ремонт.

Очень важная для вас статья:  Вопросы по созданию профиля Express Entry Канада

Покупка техники

Расскажу о ней поскольку это было целое приключение (хорошее, увлекательное) длиной в три месяца. Заказывать новую технику мы пошли когда сделка была еще не завершена но уже неизбежна. Дело в том что, здесь в Ванкувере жилье и за миллион продают и за $2000 в месяц сдают с допотопной, уродской, но, как на зло, работающей техникой.

Наша кухня перед покупкой

Для начала мы пришли в Sears за час до закрытия, поймали продавца и стали тыкать пальцами: это и вот это и еще вон то заверните и доставьте по адресу через два месяца. Но это только присказка, дальше началась сказка.


— Так, смотрите, я также пробиваю вам вот эту книжицу с купонами за $29 потому что, смотрите, я тут же вырываю из нее листик и опа… он дает вам почти $500 возврата.
— Ээээ… ок.
— Теперь смотрите, вы хотите оформить нашу кредитку? На вашу сумму заказа вы получите $1,000 назад если оплатите ею же.
— Давайте.
— Теперь смотрите, вот эта стиралка и сушилка что вы заказали, стоят $1,999.99, но, увы, на сайте наших конкурентов они стоят $1,499, поэтому мне ничего не остается как пробить их по этой цене.
— Ээээ…
— Дальше, смотрите, если в течение 90 дней любой товар что вы купили подешевеет на нашем сайте или у конкурентов, вы тут же пишите мне, мы вам вернем разницу.

Еще 90 дней мы общались с Эндрю, потому что то и дело какой-нибудь товар выставляли по еще большей скидке, в итоге вернув назад почти две тысячи с уплаченных изначально семи. При этом я, естественно, сравнивал все цены с другими магазинами вплоть до Амазона, покупка по их скидкам имела бы смысл даже без возврата.

Кстати, когда привозят технику, грузчики обязаны поставить ее на место, а старую перенести в то место в доме, на какое мы укажем. Они даже могут забрать ее на утилизацию если вы заплатите по $15 за каждый предмет. Так всю старую технику они выставили вдоль стены гаража, откуда ее потом благополучно забрали желающие с Крейгслиста (мы даже заработали $200) — все кроме сушилки, которую я на заднем сиденье увез на свалку и оставил на переработку бесплатно.

Свалка в Коквитламе

После того как въехали

Не буду ничего говорить о ремонте, зато обязательно скажу огромное спасибо Лёне и Леше за помощь с переездом и Леше и Ире за то что пустили к себе пожить на две недели пока дом красили и штукатурили.

Закончу пост о покупке жилья небольшим перечнем затрат на примере нашего дома, которые ожидают вас как домовладельца, и о которых вы, возможно, не знали или не думали как съемщик жилья:

  • Utilities (коммунальные услуги — вода и канализация) — $650/год, платится в марте чеком или в отделении или на сайте вашего банка. Скидки только пенсионерам и инвалидам.
  • Property tax (налог на недвижимость — оплата услуг и инфраструктуры города: вывоз мусора, школы, библиотеки, полиция и пр.) —

$2,000 / год, зависит от оценочной стоимости жилья и земли. Платится в июне, можно разбить на порционные платежи. Скидки пенсионерам, инвалидам и семьям с детьми.

  • Strata fee (на нужды храма комплекса) —$238/мес, каждый месяц автоматически снимается со счета или можете послать страте гору чеков. Без скидок кроме исключительных случаев.
  • Hydro /gas (электричество и газ) — в Канаде (и только в Канаде) исторически этим словом называется электричество (как услуга) по причине того что большая его часть добывалась и добывается на гидроэлектростанциях. За электричество вы чаще всего платите и в съемном жилье, но сюда я его включил по той причине что в доме эти затраты существенно возрастают: мы платили около $30/мес за трехкомнатную квартиру, теперь же — от $50 летом до $180 зимой (поскольку все отопление в доме электрическое). При выборе жилья отдавайте предпочтение газовому отоплению — оно дешевле.
  • Текущие ремонты — это раньше чуть что поломается, вы могли написать письмо хозяину квартиры с просьбой, а вернее с вежливым требование все починить за его счет. Теперь же все на вас. Любой вызов сантехника или электрика обойдется минимум в $100—200, поскольку их тарификация обычно

    $100+ за первый час и

    50+ за последующие.

  • Strata Special Levies — специальные сборы в страту для покрытия дорогостоящего ремонта. Классический пример — ремонт текущей крыши в кондо или замена лифтов. Обычно четырех-пятизначные суммы, часто разбитые на несколько порций в течение года. Перед продажей предыдущие владельцы вынуждены были оплатить такой сбор на сумму порядка $3,000 частями на перестил утеплителя на всех чердаках в комплексе и замену вентиляторов, которые провели буквально в этом месяце.
  • Страховка

    $20/мес — в страте уже есть страховка, но дополнительный полис покрывает также имущество и улучшения в юните, ущерб, причиненный соседям и увеличивает страховые выплаты в случае чего (уменьшит deductable — часть возмещения ущерба, которую платите вы). В случае же частного дома без страты это действительно необходимая вещь.

    Вроде все, спрашивайте в комментариях, если что забыл — с радостью добавлю.
    О том, как можно где сэкономить или вернуть часть потраченных на покупку и содержание дома средств, поговорим в следующий раз.

    В заключение хочу порекомендовать своего риэлтера — Таню Урбаняк, которая на полгода, пока мы выбирали жилье и оформляли сделку, буквально стала членом нашей семьи даже несмотря на то безумие, которое ей подкинул рынок недвижимости в 2015 году. Если что, Таня больше специализируется на домах в зоне Tri-Cities (Порт-Муди, Коквитлам и Порт-Коквитлам).

    Недвижимость в Канаде: дешевле чем в Европе и США

    Цена на канадскую недвижимость из года в год стабильно растёт. Тем не менее недвижимость в Канаде пользуется популярностью у иностранных покупателей. Несмотря на то что Канада входит в десятку мощнейших экономических держав мира, цена на жильё там более доступна, нежели в США и Европе. К тому же законодательство не ограничивает иностранных покупателей в праве приобретения недвижимости (за исключением рекреационных зон).

    Содержание статьи:

    Кто покупает недвижимость в Канаде, и какие объекты недвижимости наиболее популярны?

    По своему этническому составу Канада разнообразна, а коренных жителей не так уж много: пятая часть населения признаётся, что родилась за пределами страны. И хотя, эта северная страна и занимает второе место по площади, её территории заселены слабо: три четверти населения «теснится» на узкой полоске длиной 160 км вдоль границы с США. Расширить места обитания канадцам не позволяет суровый климат. Официальными в Канаде признаны два языка: английский и французский.

    Самыми активными покупателями канадской недвижимости считаются жители континентального Китая. Россияне менее заинтересованы в собственности на далёком североамериканском континенте. Отчасти спрос отбивает законодательство Канады, которое не даёт собственникам жилья привилегий для получения вида на жительство. Поэтому недвижимость в «Стране кленового листа» обычно покупают россияне, у которых уже есть вид на жительство, и они хотят обосноваться на североамериканском континенте.

    Как правило, наши соотечественники около двух — четырёх лет арендуют жильё, затем начинают откладывать, чтобы приобрести собственное. Некоторые берут недвижимость для инвестирования, однако, выгода здесь невелика. Сдача жилья в аренду полностью окупает собственность в течение 15–20 лет.

    Основная часть населения Канады – в том числе выходцы из России – проживает в частных домах. Группы таких одно- и двухэтажных домов обыкновенно разрастаются вокруг крупных городов.

    Среди молодёжи и молодых семейных пар более популярны кондоминиумы – городские квартиры в многоэтажных домах. Квартира требует меньше вложений (ремонт, поддержание коммуникаций, уборка), находится ближе к работе и городским развлечениям. Привлекает покупателей и качественный сервис: территории кондоминиума, как правило, оборудованы парковкой, прачечной, есть охрана.

    Особенности рынка недвижимости в разных регионах Канады: стоимость, содержание, особенности жизни

    Средняя стоимость жилья в 2015 году по сравнению с предыдущим поднялась на 3%и составила 401,140$. Больше всего (на 6,6%) подорожали двухэтажные дома на одного хозяина. Таунхаусы и одноэтажные дома подорожали на 5% и 4,6% соответственно.

    Наиболее низкий годовой рост стоимости зафиксирован у квартир (чуть более 3%). Среди городов самый высокий рост стоимости жилья отмечен в Торонто, Калгари и Ванкувере.

    В Канаде существует несколько основных типов жилой недвижимости:

    • Квартира в кондоминиуме. Кондоминиум, или кондо – объединение собственников жилья, где каждая квартира находится в собственности у отдельного хозяина, а земельный участок, прилегающий к дому – в собственности всех владельцев квартир. Количество комнат зачастую обозначается дробными числами. Например, 3½ означает, что в квартире есть одна гостиная, одна спальня, отдельная кухня и «половинка» – это совмещённый санузел. В кондоминиумах ежемесячно взимается плата за содержание, причём чем старше дом, тем на большую сумму будут приходить счета за коммунальные платежи.
    • Таунхаусы – сплошной ряд двух-, трехэтажных домов, каждый из которых рассчитан на нескольких хозяев и имеет свой отдельный вход с улицы. Возможно, наличие заднего двора и гаража. Наибольшее преимущество имеют крайние секции домов: они с трёх сторон выходят на улицу, им достаётся больше света, больший участок земли, и полезной площади. Это отражается и на стоимости.
    • Semi-detached дом, или как его называет русскоговорящее население «семи» – отдельно стоящий дом, рассчитанный на двух хозяев и имеющий два отдельных входа и два гаража с двумя прилегающими участками.
    • Частный (detached) дом — это отдельно стоящий дом, который граничит лишь с соседним участком. Цена выше, чем у таунхаусов и «семи» за счёт большего участка и большей полезной площади.
    • Существует в Канаде и такие типы жилья, как дюплекс и триплекс – это дома, разделённые на соответственно два или три апартамента, расположенных друг над другом.

    Оттава: недвижимость в столице

    Оттава хотя и является столицей Канады, но отнюдь не самый крупный её город. Благодаря этому обстоятельству цены на недвижимость здесь не завышены, как это часто бывает со столичным жильём. Предложения по продаже заметно превышают спрос, что даёт покупателям возможность торговаться.

    По данным на май 2015 года стоимость квадратного метра центре города равна 4,280$, в спальном районе цена за квадратный метр ниже – 2,580$. Так, на окраине столицы квартира в таунхаусе с одной спальней, хорошим ремонтом и системой кондиционирования можно приобрести примерно за 140,000 $. Жилая площадь с тремя спальнями, оборудованной кухней и двумя местами для парковки обойдётся покупателю уже в 250,000$.

    Аренда квартиры с одной спальней в центре Оттавы стоит 927$ в месяц, с тремя спальнями – 1,420$. На окраине города цена за аренду того же вида жилья значительно ниже: соответственно 775$и 1,190$ .

    Что касается коммерческой недвижимости, то спрос на неё достаточно высок благодаря столичному положению Оттавы. Например, за 60,000 $ в центре города можно приобрести магазин кофе и кофейных принадлежностей. А чтобы стать владельцем арт-галерея необходимо потратить 23 000 $.

    В Оттаве практически отсутствуют промышленные комплексы, которые загрязняют воздух, поэтому столица Канады остаётся очень чистой и спокойной. Климат здесь достаточно контрастный: зимы холодные и снежные, а лето частенько балует жаркими деньками. Средняя температура января -11° C, июля +20°.

    Недвижимость в Монреале

    Монреаль – самый крупный город провинции Квебек. Он давно заслужил статус «культурной столицы Канады», а эксперты всего мира называют его самым удобным местом для жизни. Официальным языком является французский, и многие франкоязычные компании разместили свои штаб-квартиры именно здесь.

    Также Монреаль известен самыми плохими дорогами во всей Канаде – считается, что это заслуга местных погодных условий. Низкие температуры, ветра и гололёд в холодное время года портят дорожное покрытие культурной столицы. Осенью и весной солнечные дни нередко сменяются снежными бурями. Лето в Монреале тёплое, но душное.

    Согласно последним исследованиям квадратный метр жилой площади в центре Монреаля обойдётся покупателю в 3,236 $, в спальном районе —2,250 $. Взять в аренду квартиру с одной спальней можно в среднем за 550–780 $ в месяц, в зависимости от удаленности от центра. Месячная аренда жилья с тремя спальными комнатами обойдётся уже в 995–1,500 $.

    Недвижимость в Торонто

    Крупнейший канадский мегаполис с четырьмя миллионами жителей. В 2015 году он возглавил список наиболее привлекательных для проживания городов мира. Примерно половина всех иммигрантов (в том числе из России) оседает именно в Торонто, что вызывает высокий темп роста цен на недвижимость.


    По средней стоимости жилья Торонто стоит на втором месте в Канаде после Ванкувера. Однако это покупателей не останавливает: за последний год количество сделок купли-продажи недвижимости выросло на 17%. Наши соотечественники при переезде в этот мегаполис, как правило, выбирают районы Большого Торонто: Норс Йорк, Ричмонд Хилл и Торнхилл.

    Покупка жилья в центре Торонто будет стоить 5,420 $ за «квадрат», в спальном районе этого мегаполиса приобретение собственности обойдётся немногим меньше – 5,030$ за квадратный метр. Так, средняя цена в марте 2015 года за отдельный дом в Торонто составила 788,000$, таунхаус можно было приобрести за 465,000$. За апартаменты в «кондо» будущие собственники отдавали 373,000 $. Стоимость аренды жилья находится в диапазоне 950–2,300$, конечная цена зависит от количества спален и удалённости от центра.

    Недвижимость в Квебеке

    Квебек, или Квебек Сити – столица провинции Квебек. Его называют «Европой в Америке», поскольку он выглядит как настоящий средневековый европейский город со своей крепостью. Основной язык здесь французский, он является родным для 95% населения. Туристы и местные жители любят Квебек за большое количество музеев и театров. Основные деньги в казну города приносит обрабатывающая промышленность, туристический бизнес, развитие прикладных технологий.

    Для квебекского климата характерна чёткая выраженность сезонов. Лето обычно бывает жарким с температурным максимумом до +35 C° , а зимы – холодные с температурой до −30 C и обильными снегопадами.

    Сегодня, чтобы стать собственником квартиры в центре «города театров», нужно будет заплатить 2,328 $ за квадратный метр. То же самое жильё, но в спальном районе будет стоить уже 1,520 $ за «квадрат». Аренда жилья в зависимости от полезной площади и местонахождения обойдётся в 490-970 $.

    Недвижимость в Канаде для жизни, отдыха, инвестиций — налоги и стоимость содержания

    Покупкой дома денежные траты не ограничиваются: после сделки владелец обязан выплачивать ежегодный налог на недвижимость. Его конечная ставка определяется отдельно каждым регионом. В частности, в Торонто хозяева частных домов выплачивают более 4% стоимости жилья. В других регионах Канады действуют более низкие тарифы.

    Зачастую недвижимость в Канаде приобретают с целью дальнейшей перепродажи. По канадским законам разница между ценой, по которой недвижимость была куплена, и той, по которой она продаётся, является прибылью. С этой прибыли необходимо уплатить налог, однако, эта обязанность вменяется не всем. Налог выплачивают нерезиденты Канады и граждане страны, для которых продаваемая площадь не была основным местом проживания.

    Величина коммунальных платежей в Канаде различна: конечная сумма зависит от типа жилья, площади квартиры, наличия дополнительных бонусов типа бассейна и тренажерного зала. Например, содержание квартиры в многоэтажном доме будет стоить владельцу в среднем 630–850 $ ежемесячно. Причём третья часть этого платежа относится к налогу на недвижимость.

    Плата за коммунальные услуги в частном доме обходится дешевле, если сравнивать с жильём в кондоминиуме. Однако проблемы, которые будут время от времени возникать (починка крыши, или прокладка нового кабеля) придётся устранять самостоятельно.

    Ориентировочно ежемесячные выплаты за содержание дома 250 м2 составляют около 350 $. Столько же уйдёт на уплату налога на владение домом. Кроме того, нужно будет погасить счёт от 30 $ за обязательное страхование дома.

    Содержание таунхауса площадью в 150–200 м2 ежемесячно обходится в 650–700 $. На коммунальные расходы идёт половина этой суммы, вторая – на уплату налога на недвижимость.

    Юридические аспекты покупки и продажи недвижимости в Канаде

    Основной совет, который дают канадские риелторы : не стоит покупаться на подозрительно дешёвое жильё. Малая стоимость апартаментов или таунхауса зачастую объясняется большими коммунальными расходами на электричество, газ, воду.

    Все операции, связанные с приобретением или продажей недвижимости в Канаде, проводятся лицензированными адвокатскими фирмами. Интересы продавца и покупателя надёжно защищены законодательством Канады. Риск потерять деньги или стать жертвой мошенничества практически сведён к нулю.

    Кроме стоимости недвижимости покупатель несёт дополнительные расходы, а именно:

    • Оплата услуг адвоката.
    • Оплата регистрации права собственности.
    • Страховка дома.
    • Государственная пошлина (LandTransferTax), точная стоимость которой зависит от стоимости недвижимости.
    • Стоимость технической инспекции дома.
    • Подключение к коммунальным службам (газ, электричество, вода, телефон).

    Сделка проводится по безналичному расчёту, причём заводятся специальные трастовые счета, которые невозможно использоваться в иных целях, кроме купли-продажи конкретного объекта недвижимости. Доступ к денежным средствам продавец получает только после переоформления жилья на имя покупателя.

    Статистика, аналитика прогнозы экспертов — перспективы развития недвижимости в Канаде

    Надёжность денежных вложений в канадскую недвижимость продиктована политической стабильностью и обеспечением равных прав для граждан страны и для иностранцев. Вместе с тем падение цен на нефть сказалось на местном рынке недвижимости, вызвав некоторое замедление в развитии этого сектора.

    Эксперты агентства Moody’s снизили прогноз по ВВП Канады с 2,5% до 1,5% в 2015 году. На решение агентства повлияло резкое сокращение инвестиций в энергетическом секторе и более слабая динамика в экономике США, с которыми Канада тесно сотрудничает. По этой причине темпы роста цен на недвижимость стихают и, по прогнозам не будут набирать обороты в течение всего 2015 года.

    Покупка недвижимости в Канаде

    Приобрести недвижимость в Канаде стремятся как местные жители, так и те, кто планирует перебраться в эту страну на ПМЖ или зарабатывать, сдавая приобретенное жилье. Согласно канадскому законодательству, иностранные граждане не ограничены в праве покупки недвижимости (исключение составляют рекреационные зоны). Сколько же стоят квартиры в Канаде?

    Цена недвижимости в разных городах

    При выборе места проживания следует помнить, что цена арендованного или приобретаемого жилья сильно зависит от региона.

    Недвижимость Калгари: видео

    Недвижимость Оттавы

    Преимущества проживания в столице: спокойная обстановка и чистый воздух. В Оттаве и окрестностях нет промышленных комплексов и других объектов, которые бы выбрасывали в атмосферу загрязняющие вещества. Что касается климата, он довольно контрастный: средняя зимняя температура составляет −11, а летняя — +20 градусов.

    В столице количество предложений намного превышает спрос. Поэтому есть шанс поторговаться и снизить цену приобретаемого жилья.

    Цены на покупку квартиры или дома

    Стоимость жилья на январь 2020 года

    Название (и размещение) объекта Стоимость в $
    Квартира (спальный район) 3053,11
    Квартира (центр города) 4425,15
    Квартира (окраина) 2832,43

    На заметку. Двухкомнатный таунхаус на окраине Оттавы, оборудованный системой кондиционирования, с отличным ремонтом будет стоить около 158 000 $. Чтобы приобрести жилье с тремя спальнями, двумя парковочными местами и оборудованной кухней в таком же районе, придется заплатить от 273 000 $.

    Цены на аренду квартиры или дома

    Стоимость аренды недвижимости в Канаде зависит от места ее расположения и площади:

    1. За однокомнатную квартиру в центре нужно будет каждый месяц платить от 1000 $.
    2. Аренда однокомнатной квартиры, расположенной в спальном районе, будет обходиться около 740 $ в месяц.
    3. Квартира с тремя спальнями в центре будет оцениваться каждый месяц от 1600 $. Такая же квартира в спальном районе будет стоить на 450–500 $ дешевле.

    Цены указаны на начало 2020 года, поэтому могут незначительно отличаться.

    Коммерческая недвижимость в Оттаве пользуется неизменным спросом благодаря невысокой стоимости. Например, магазин кофейных принадлежностей и кофе в центре города можно купить за 63 000 $. Чтобы стать владельцем арт-галереи, нужно будет уплатить 25–26 тысяч долларов США.

    Недвижимость Квебека

    Столицу одной из провинций с одноименным названием еще называют американской Европой: она очень похожа на средневековые европейские города. И местное население, и приезжие очень любят Квебек за то, что в нем много театров и музеев. Казна города пополняется за счет туристического бизнеса, обрабатывающей промышленности и развития прикладных технологий.

    Климат в Квебеке отличается четко выраженной сезонностью: лето жаркое, с температурой до +35 градусов, зима — с обильными снегопадами и −30–33° С.

    Стоимость покупки квартиры/дома

    Город театров предлагает покупку квартиры в центральной части стоимостью за 1 кв. м от 2408 $. У аналогичного жилья, расположенного в одном из спальных районов, 1 кв. м может стоить от 1500 $. Цена дома с одной спальней будет не менее 150 000 $.

    Актуальная стоимость дома в Квебеке


    Недвижимость Монреаля

    Самым крупным городом провинции Квебек является Монреаль. Это не просто культурная столица страны, но и самый удобный для проживания город.

    Из-за низких температур в зимний период, гололедов, ветров, сильных перепадов температуры весной и осенью дорожное покрытие здесь является самым плохим в стране. Это своего рода тоже местная достопримечательность, хотя и не приятая.

    Стоимость приобретения жилья

    В начале 2020 года были проведены исследования по поводу стоимости жилых объектов, в ходе которых была выяснена следующая информация:

    1. В центре города стоимость 1 кв. м квартиры — около 3300 $ и выше.
    2. В одном из спальных районов 1 кв. м жилья будет стоить на 1000 $ меньше.

    Таким образом, цены на квартиры с одной спальней в центральной части Монреаля будут составлять 200 000 $ и больше. Частный домик на окраине будет стоить тысяч на 100 дороже.

    Цены на аренду

    Стоимость аренды жилья в Монреале указана за месяц в долларах США.

    Наименование жилого объекта Цена
    Студия 330–550
    Квартира с одной спальней 470–710
    Квартира с двумя спальнями 550–780
    Квартира с тремя спальнями 665–1250

    Торонто и Ванкувер

    Торонто — самый дорогой город, который находится в наиболее густонаселенном и крупном регионе: здесь проживает третья часть населения страны. Кроме того, это деловой и экономический центр Канады, в котором сосредоточено подавляющее большинство промышленных объектов, крупных фирм, вузов. Здесь же находится самая крупная в стране русскоязычная община, имеющая свои школы, детсады, магазины и т. д.

    Это не могло не сказаться на стоимости аренды квартир:

    1. За студию ежемесячно нужно будет платить от 600 $.
    2. Сумма ежемесячной платы за квартиру с одной спальней — от 940 $.
    3. Если пришлось снять квартиру с двумя спальнями, ее аренда будет обходиться минимум в 1200 $.

    Средние цены на квартиры составляют 400 000 $, а студия обойдется в два раза меньше, если она расположена на окраине. Цена таунхауса — от 500 000 $, а частного дома — от 900 000.

    Недвижимость в Ванкувере стоит дорого. Высокие цены вызваны тем, что он является главным городом на западном побережье и признан лучшим для проживания.

    Аренда будет обходиться в следующие суммы (в долларах США):

    1. Студия — 550–780.
    2. Квартира с одной спальней — 700–880.
    3. Квартира с двумя спальнями — 780–1100.

    Если интересует покупка недвижимости в Канаде, то за квартиру в Ванкувере в среднем нужно будет уплатить 370 000 $ США. Это в том случае, если объект расположен в центре города и имеет две спальни. Для приобретения частного дома нужно будет приготовить — от 600 000.

    Особенности процедуры приобретения жилья

    Канадские риелторы не советуют отзываться на объявления, где предлагается дешевое жилье. Чаще всего за низкой стоимостью обычно стоят слишком высокие коммунальные расходы.

    Проходят все операции по приобретению и продаже недвижимости в Канаде только при помощи лицензированных адвокатских фирм. Чтобы защитить и покупателя, и продавца от мошенничества и риска потери денег, интересы обеих сторон надежно защищает законодательство страны.

    Для жителей СНГ часто становится неприятной неожиданностью тот факт, что нужно будет платить не только за стоимость дома/квартиры, но и за следующие расходы:

    Дополнительные расходы, которые потребуются при покупке недвижимости

    1. Услуги адвоката.
    2. Страховку дома.
    3. Регистрацию прав собственности.
    4. Государственную пошлину. Ее размер зависит от цены недвижимости, поэтому определяется в каждом конкретном случае.
    5. Подключение к коммуникациям: телефону, водопроводу, электричеству, газу.
    6. Техническую инспекцию недвижимости.

    Все оплаты осуществляются по безналичному расчету. Для этого открывают специальный трастовый счет, деньги с которого невозможно использовать на другие цели — все идет на куплю-продажу конкретного жилого объекта. Только после того, как дом (квартира) будет переоформлен на покупателя, продавец получит доступ к деньгам на счету.

    Аренда и покупка жилья

    Есть несколько способов арендовать жилье в Канаде:

    • Воспользоваться помощью друзей.
    • Найти нужный вариант самостоятельно.
    • Обратиться в агентство, которое занимается сдачей в аренду недвижимости.

    Каждый из способов имеет свои преимущества: первые два варианта могут обойтись дешевле, зато третий — гарантирует быстрый результат и юридическую помощь.

    Сайты по поиску недвижимости

    В число популярных сайтов, способных оказать помощь и защитить от неприятных сюрпризов, входят следующие:

    Если при съеме квартиры можно обойтись без помощи специалистов, то при покупке жилья она крайне важна. Обратиться за помощью и поддержкой можно по адресу любого из приведенных далее сайтов:

    На сайтах можно прочитать и статьи о Канаде. Нанятые покупателем и продавцом квалифицированные адвокаты проверят сопутствующие документы: договоры, выписки, банковские счета и т. д. Чтобы завершить сделку в самые короткие сроки и защитить клиентов, неважно, продают дома они или покупают.

    Кроме того, на перечисленных интернет-ресурсах можно узнать новости иммиграции, а также особенности получения ВНЖ.

    Кредит и ипотека

    Для покупки жилья сами канадцы обычно берут ипотечный кредит по ставке от 1,7 до 7,3 %. Точная ставка зависит от следующего:


    1. Кредитной истории заемщика.
    2. Срока кредитования.
    3. Суммы кредита.

    Чтобы обеспечить возможность приобрести жилье всем желающим (как гражданам Канады, так и иностранцам), ежегодно государство пополняет ипотечный рынок достаточной суммой в 70 млрд долларов США. Благодаря тому, что система кредитования хорошо отлажена, взять кредит в Канаде может любой желающий.

    Для граждан Канады условия кредитования являются наиболее выгодными. Во время приобретения они должны уплатить взнос, сумма которого не превышает 5 % общей стоимости. Первоначальный взнос иммигрантов, проживших в Канаде до трех лет, составляет минимум 25 %.

    Нерезиденты, пока еще не получившие официального разрешения на проживание и трудоустройство, должны будут внести первоначальный взнос в размер 35 % от цены жилья. Процентная ставка, график платежей, вид кредита (закрытый/открытый) оговаривается во время оформления кредитного договора.

    Чтобы получить в канадском банке ипотечный кредит, потребуется подготовить следующие документы:

    1. Удостоверение личности.
    2. Кредитную историю.
    3. Справку о составе семьи с полной информацией о супруге.
    4. Справку с работы. В документе должен быть указан размер заработной платы.

    Максимальный амортизационный период (количество лет, в течение которых нужно выплатить весь кредит) составляет 25 лет. Но обычно потребители стараются вылезти из долгов за 20, а то и 15 лет.

    Согласно статистике, отказывают в получении кредита крайне редко и только в тех случаях, когда заявитель имеет плохую кредитную историю, собрал не все документы или представил неправдивую информацию.
    Об ипотеке в Канаде подробнее, рассказывается в видео.

    Налоги

    Приобретение недвижимости может обойтись в намного большую сумму, чем указана в ее стоимости. Какие налоги нужно уплатить, чтобы купить недвижимость в Канаде, отражено в таблице.

    Вид налогообложения Размер
    За переход права собственности 0,5–2,0 % от общей стоимости. Точная сумма зависит от провинции, в которой совершается сделка
    На участок земли 0,5–2,0 % от общей стоимости Этот платеж является дополнительным и практикуется только в провинции Онтарио
    За техническую инспекцию жилого объекта 250 долларов и выше
    Налог на недвижимость (раз в год на протяжении всего времени обладания объектом) От 1 до 4 % стоимости дома/квартиры. Точная цифра зависит от региона. Например, хозяева частной собственности должны ежегодно платить налог в размере 4 % от стоимости виллы, коттеджа

    Все платежи осуществляются по безналичному расчету.

    Также при покупке недвижимости в Канаде налогом облагается определенная часть суммы

    Очень часто иностранцы, желая вложить инвестиции в недвижимость, приобретают жилые или коммерческие объекты для их дальнейшей перепродажи через несколько лет (узнайте по ссылке о том,как получить гражданство через инвестиции в недвижимость). Согласно законам Канады, во время подобной сделки нужно будет уплатить налог на прибыль. Таковой считается разница между стоимостью покупки и продажи объекта.

    Однако этот вид налога предназначен только для нерезидентов и канадцев, у которых есть другое основное место проживания.

    Некоторые из покупателей приобретают жилые объекты, чтобы выгодно сдавать в аренду. При этом придется платить налоги и за получение дохода с арендной платы. Точная сумма зависит от размера арендной платы и региона размещения.

    Подробнее о налогах в Канаде читайте по ссылке.

    Стоимость содержания жилья

    Всем, кто решил снимать жилье на определенный период, нужно будет оплачивать коммуналку. Какую сумму каждый месяц необходимо отдавать, будет зависеть от нескольких параметров:

    1. Типа жилья.
    2. Площади.
    3. Наличия бассейна, тренажерного зала и др.

    На заметку. Чтобы содержать квартиру в многоэтажном доме, ежемесячно придется платить от 650 до 870 $. При этом треть платежа составляет налог на недвижимость.

    Размер коммунальных услуг при проживании в частном доме площадью 250 кв. м — около 360 $. Но за счет квартиросъемщика осуществляется устранение различных неполадок: замена кабеля, починка кровли и т. д. Кроме того, арендатор должен будет погашать и страховку на дом (от 30 $).

    Чтобы содержать небольшой таунхаус (от 150 до 200 кв. м), нужно быть готовым платить каждый месяц от 660 до 720 $. Половину суммы за аренду составляют коммунальные расходы, остальная часть — налог на недвижимость.

    Где дешевле, в Канаде или США

    На цену недвижимости в США очень влияет штат, в котором она находится:

    1. Лос-Анджелес. Цена квартиры-студии площадью 80 кв. м в 2020 году составила 415 000 $.
    2. Округ Лос-Анджелес, городок Палмдейл. Дом площадью 225 кв. м стоит от 367 900 $.
    3. Нью-Йорк. Один кв. м квартиры стоит от 7,5 до 18,0, а коттеджа или виллы — 4,0–22,0 тыс. долларов.

    Цены на недвижимость в США действительно выше, но остаются неизменными на протяжении долгого времени. В Канаде они постоянно растут, поэтому являются привлекательными объектами для инвестиций.

    Mortgage Calculator

    Purchase Amount:
    Down Payment:
    Interest Rate:
    %
    Payment Interval:
    Mortgage Term (Years)
    Calculate
    Payment:
    Total Payments:
    Total Amount Paid:
    Total Interest Paid:

    West Vancouver недвижимость

    Активные предложения на продажу

    West Vancouver — Западный Ванкувер: дома, квартиры (кондо), таунхаузы, дуплексы, триплексы, форплексы, земельные участки

    Квартиры в West Vancouver

    Карта Западного Ванкувера (West Vancouver)

    Линки «всегда под рукой»:

    Public School Locator:

    Design by Anexis Creative Solutions
    Copyright © 2010-2020 Tanya Urbaniak

    Team 3000 Realty Ltd
    305-9940 Lougheed Highway
    Burnaby, BC
    V3J 1N3 CA

    Информация на сайте представлена вниманию посетителей сайта исключительно в ознакомительных целях. Создатель сайта Татьяна Урбаняк не несет ответственности за решения и действия основанные нa информации сайта и, так как у каждого посетителя сайта своя уникальная ситуация, настоятельно рекомендует получение индивидуальных консультаций специалистов узкого профиля: риэлтора, мортгидж-специалиста, инспектора технического состояния, юриста и т.д.

    В Канаде не хватает жилья для всех желающих, но арендная плата растет

    Общая доля свободного жилья в Канаде снижается второй год подряд, так как спрос на арендуемое жилье растет быстрее, чем предложение. Несмотря на это, средняя арендная плата за квартиру в Канаде выросла.

    Согласно ежегодному обзору рынка аренды жилья Канадской ипотечной жилищной корпорации (Canada Mortgage Housing Corp), в 2020 году доля свободного жилья в Канаде составляла 2,4 процента, по сравнению с 3 процентами в 2020 году.

    Canada Mortgage Housing Corp заявляет, что спрос на арендуемое жилье растет быстрее, чем предложение.


    Корпорация подсчитала, что в этом году в Канаде было построено 37 000 новых квартир (апартаментов). Но спрос на квартиры увеличился до 50 000, поэтому в Канаде не хватает жилья для всех желающих.

    В Онтарио, Британской Колумбии и Манитобе наблюдалось увеличение доли свободного жилья, в то время как в Квебеке, Альберте, Саскачеване и в атлантических провинциях наблюдалось снижение.

    Вы уже подписались на мой Instagram про жизнь в Канаде?

    В отчете, в котором рассматривались специально построенные арендные единицы (специально построенные квартиры) и квартиры в кондоминиумах, также указано, что средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями выросла на 3,5 процента с октября 2020 года по октябрь 2020 года.

    Сейчас средняя арендная плата по Канаде за апартаменты-студио составляет $787 в месяц. Аренда апартаментов с одной спальней обойдется в $946, с двумя спальнями — $1025 долларов. Квартиры с тремя или более спальнями обойдутся в среднем в $1097 в месяц.

    Но по всей стране наблюдаются большие различия в размере арендной платы. Например, апартаменты с двумя спальнями в кондоминиуме в Торонто стоят $2393 в месяц, а такие же апартаменты в Оттаве — $1014 в месяц.

    Кондоминиумы в Нью-Йорке

    Готовый арендный бизнес

    Как получить доходность 10 % в евро на платформе Tranio

    1. Подбираем объекты под ремонт напрямую без наценок
    2. Делаем ремонт и сопровождаем сделку
    3. Продаём готовый объект и помогаем вывести прибыль

    Похожие объекты в Нью-Йорке и рядом

    Нужна консультация специалиста?

    Tranio поможет купить кондоминиумы в Нью-Йорке. В нашем портфолио: 9 предложений по продаже стоимостью от 431 001 до 93 936 042 $. Среди них можно найти отличные объекты: от домов и апартаментов до любых видов коммерческой недвижимости. Предлагаем кондоминиумы в Нью-Йорке без лишних посредников и наценок.

    Интересные статьи на Tranio

    Продажи домов иностранцам взлетели в Анталье на 19 % за год

    «Транио» и EY проведут семинар по доходной зарубежной недвижимости и налоговым аспектам ее приобретения и владения

    В Абу-Даби построят город в стиле итальянского Ренессанса

    Американские СМИ: Роман Абрамович купил апартаменты за 75 млн долларов

    Дайджест Tranio.Ru: публикации за неделю

    40 % запросов на жилье в Болгарии приходится на Солнечный Берег

    Растет спрос на недвижимость в Турции

    В Шанхае построят район развлечений за 3,1 млрд долларов

    Бейонсе заплатила за месячную аренду дома 400 000 долларов

    Интересные объекты на Tranio

    Вашему вниманию предлагаются две квартиры в новом, строящемся доме в Каменово (Пржно), известном и популярном городке черногорского побережья и будванскойривьере. Квартиры расположены на третьем и .

    Апартаменты находятся в новом доме, включающем 22 квартиры и паркинг на 48 мест с прямым доступом на лифте. Апартаменты на первом этаже имеют свои сады. Для всех жильцов дома есть общая благоустрое.

    Двухэтажная вилла в средиземноморском стиле включает гараж, тропический сад и бассейн.

    Предлагаем на продажу квартиру в новом проекте в самом сердце Юрмалы около парка и взморья. Настоящим достоинством проекта является огромный парк прямо за территорией домов. Богатая инфраструктура .

    Почему рынок кондоминиумов в Торонто может стать более жестким в этом году

    В последние годы рынок кондоминиумов в Торонто был историей роста цен, повышения арендной платы и ограниченного предложения. Аналитики и девелоперы считают, что в 2020 году есть признаки того, что рынок может стать еще более жестким для новых покупателей, строителей и арендаторов, — пишет theglobeandmail.com.

    Первой проблемой может стать доступность. Цены на квартиры до начала строительства в 2020 году превысят 1000 долларов за квадратный фут, — считает Шон Хильдебранд, президент аналитиков рынка недвижимости Urbanation Inc., — что является резким увеличением на 68 процентов от средней цены 2020 года в размере 595 долларов за квадратный фут».

    Традиционно, новые (предпродажные) квартиры стоят дороже, чем на вторичном рынке. Но за последние три года цены на квартиры в перепродаже выросли на 50%, что привело к безумию в 2020-18 годах, когда покупатели поспешили заключить более 60 000 предпродажных сделок, что выглядело как надежные скидки. «В 2020 году цены перепродажи были выше, чем предпродажные … именно это и вызвало такой огромный скачок», — сказал г-н Хильдебранд.

    Рост цен при перепродаже замедлился в 2020 году, но Urbanation прогнозирует, что они могут вырасти в среднем на 6 процентов в 2020 году.

    С другой стороны, если увеличение предложения нового жилья приведет к снижению цен при перепродаже, это, скорее всего, нанесет ущерб недавним покупателям, включая инвесторов, рассчитывающих на продолжающийся высокий рост арендной платы для выплаты ипотеки по своим объектам. В этом году девелоперы могут побить рекорды по сдаче готовых кондоминиумов. Г-н Хильдебранд считает, что девелоперы могут сдать в эксплуатацию почти 25 000 единиц жилья. Это большой скачок предложения для рынка, на который поступило менее 15 000 квартир за последние два года.

    Urbanation Inc. анализирует статистику в Торонто, чтобы оценить рост арендной платы. В 2020 году количество арендованных единиц достигло 27 426, а средняя арендная плата увеличилась на 9,3%. В то время как анализ, опубликованный Rentals.ca, показал, что аренда квартир в 2020 году может вырасти на 11 процентов, Urbanation предупреждает, что, несмотря на то, что количество арендуемых новых единиц упало ниже 30 процентов от всех сданных единиц в последние годы, появление на рынке около 7000 новых арендных квартир может несколько снизить арендное безумие.

    Хильдебранд прогнозирует, что арендная плата останется на рекордно высоком уровне, но, возможно, недостаточно высоком для инвесторов, которые переплачивали за квартиры в последние годы.

    Девелоперы смотрят на совершенно другой набор проблем: затраты на строительство выросли на 7,2% в 2020 году, без признаков замедления, поскольку в GTA строится больше блоков, чем когда-либо прежде.

    Гэвин Чунг, вице-президент CentreCourt Developments, также считает, что сочетание растущих затрат и замедления строительства может привести к большему количеству аннулированных проектов кондоминиумов.

    В 2020 году было отменено для строительства более 4000 единиц, и даже если это только 4 процента от всех активных единиц на рынке, это все равно вдвое превышает предыдущий рекорд: 1678, отмененных в 2020 году.

    Talkin go money

    HITMAN 2. The Bank. Где карту выпускали, там людей и убивайте (none 2020).

    Во многих отношениях рынок недвижимости в Нью-Йорке отличается от любого другого в Соединенных Штатах. Одно из самых больших различий между NYC и Any-Other-Town, США, заключается в том, что квартиры для продажи в Нью-Йорке являются либо квартирами, либо кооперативами. В большинстве мест виллы являются правилом, но не в Большом Яблоке. Несмотря на то, что кооперативы превышают размеры квартир в Нью-Йорке, большинство оценок говорят о том, что около 75% являются кооперативами — больше квартир на активном рынке в любой момент. (В конце августа на рынке в Манхэттене было 526 двухкомнатных кооперативных квартир и 764 вилл.)

    Давайте начнем с быстрого определения разницы между кооперативом и кондоминиумом: когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира и процент от общих областей принадлежат вам. Когда вы покупаете курятник, вы фактически не «покупаете» свою квартиру; вместо этого вы покупаете акции в корпорации, которая является вашим зданием. Размер вашей доли зависит от размера вашей квартиры; покупка акций позволяет вам занять подразделение в кооперативном здании. На закрытии для кондоминиума вам будет дан акт; при закрытии для кооператива вы получите частную аренду. (Более подробное сравнение см. В разделе Основы и различия в кооперативах, конференциях и кондолях .)

    Некоторые потенциальные покупатели, такие как одна пара, с которой мы разговаривали, решили купить кондоминиум, но передумали после их поиска. Первоначально эта пара думала, что им хотелось бы избежать обзора всего кооператива и ограничений на ремонт и сдачу в аренду квартиры с двумя спальнями, но в итоге выиграли финансы: «Это спустилось к квартире и цене. До сих пор доска была в порядке, и здание было великолепно, поэтому никаких жалоб. «


    Согласно статье в Нью-Йорк Таймс, кондоминиумы и кооперативы по-прежнему представляют собой разные товары, но «в тонких, но ощутимых способах каждый из них приобретает характеристики другого, поскольку они конкурируют за покупателей на каблуках на все более и более сложном рынке. «

    Вот сравнение особенностей кондоминиумов и кооперативов, чтобы помочь вам с решением о покупке.

    Какой тип здания и где?

    Вообще говоря, более старые установленные жилые районы имеют преобладание кооперативов. Новые районы, которые когда-то считались выбросами, но теперь считались «бедрами», — это то, где вы найдете квартиры.

    Как говорит Гари Малин, президент нью-йоркской брокерской компании Citi Habitats, объясняет: «Если вам нравятся исторические свойства, вы, скорее всего, окажетесь в кооперативе, так как почти все довоенные здания организованы таким образом. Кроме того, поскольку здания кооперативов имеют тенденцию быть старше кондоминиумов, они часто расположены в более центральных местах. Например, почти все жилые здания, расположенные в Парковой авеню на Верхнем Ист-Сайде (идеальное место по любой мере), являются кооперативами.«

    Если жить в стеклянном доме на небе больше, ваш стиль, вы, вероятно, будете смотреть на множество кондоминиумов, по словам Малина. Кондоминиумы не стали распространяться в Нью-Йорке до 1970-х годов, поэтому они часто более современны, чем кооперативы. «Поскольку доступная земля для новых кондоминиумов ограничена в Манхэттене, — говорит он, — самые новые кондоминиумы, вероятно, будут найдены в соседних кварталах и на периферии на Дальнем Востоке и на Западе. В Квинсе и Бруклине мы увидели много новых домов, построенных в бывших промышленных районах вдоль набережной Лонг-Айленда и Уильямсбурга, а также в центре Бруклина. «

    По большей части, в квартирах и кооперативах есть швейцар и суперинтендант по персоналу; некоторые добавят консьержа, который сделает все, что не делают другие двое. Удобства могут быть сдержанными (возможно, просто складское помещение в подвале) или столь же экстремально, как и в одном кондоминиуме на набережной в Бруклине: детский сад и спа-центр для домашних животных (так называемый The Wag Club), где сотрудники наблюдают, обучают и жених твоей собаки; для двухногих жителей есть ландшафтная терраса, бильярдная, комната для пианино, комната для проведения скрининга, детская игровая комната, тренажерный зал, тренажер для гольфа и открытый зеленый цвет.

    Сколько вы можете потратить?

    Один из наиболее употребительных индикаторов рынка кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке — это ежеквартальный отчет Эллимана. Согласно отчету второго квартала 2015 года о продажах кооперативов и кондоминиумов, цены на оба типа свойств двигались вверх. Кооперативы с двумя спальнями показали среднюю цену в 1 доллар. 575 миллионов; виллы, всего менее 2 миллионов долларов. Для 3-х спален дифференциал был еще более значительным — чуть менее 3 миллионов долларов за кооператив, 4 доллара. 65 миллионов для кондоминиума.

    По словам Уорнера М. Льюиса из The Harkov Lewis Team в Halstead Property, «Все новые разработки — это квартиры, и их цена затмевает то, что кто-то мог вообразить много лет назад . Иностранные и отечественные покупатели хотят иметь безопасное место для размещения своих денег , Нью-йоркская недвижимость получила огромное благо, поскольку «сохранение капитала» было ключом для некоторых инвесторов — они заложили деньги в инвестиционные квартиры, которые разрешают кондоминиумы и кооперативы (по большей части). «

    Досрочные платежи по двум типам свойств также существенно различаются. Можно поставить всего 10% от покупной цены кондоминиума; для кооператива вам нужно будет отложить от 20% до 50%.

    Что относительно закрытия затрат?

    Стоимость закрытия кондоминиума выше, чем на кооперативе. Для получения дополнительной информации мы попросили адвоката по недвижимости Нью-Йорка Адама Стоуна сравнить эти два. Вот что он придумал: для кондоминиума в размере 1 миллиона долларов с ипотекой в ​​размере 800 000 долларов, затраты на закрытие будут: страхование титула для покупателя, 4 500 долларов США; страхование титула для кредитора, 1 000 долларов США; тираж поиска, 700 долларов США, плата за регистрацию, 700 долларов США, налог на особняк штата Нью-Йорк, 10 долларов США, 000 долларов США, налог на регистрацию по ипотечным кредитам NYS, 15,37 доллара США. Общая сумма: 32 270 долларов США (без комиссий за кредитора, которые варьируются в зависимости от кредитора). Для кооператива это всего лишь 10 000 долларов на особняк.Существенное различие связано с тем, что кондо является недвижимым имуществом, а кооперативные акции являются личным имуществом. «Это может быть просто семантика для некоторых, но не при расчете стоимости закрытия. «

    И для тех, кто задается вопросом, что такое «налог на особняк», Стоун объясняет: «Штат Нью-Йорка имеет переводный налог в размере 0,4% от продажной цены, которая взимается с продавца любого жилой недвижимости. Он также имеет 1% налог на передачу покупателя, также называемый «налог на особняк», поскольку он применяется только к жилым объектам стоимостью 1 млн. Долл. США и более. «

    Каковы будут ваши ежемесячные сборы?

    В квартирах ежемесячный счет называется «общие обвинения»; в кооперативах это «обслуживание». «Обе платы оплачивают содержание здания — общие площади и озеленение, оплату персонала и часто некоторые коммунальные услуги. Владельцы кооперативов пишут один чек в месяц, владельцы кондоминиумов пишут два (один для строительства и один для налога на недвижимость), но часто общая сумма владельца кондоминиума ниже, чем счет за обслуживание владельца кооператива.

    Обслуживание и общие заряды не установлены в камне; любые крупные расходы — новая крыша, новое лобби, больше сотрудников — могут спровоцировать оценку, которую члены совета принимают и редко могут быть отменены.

    Сколько вы хотите рассказать совету?

    Большинство советов по кооперативу имеют строгий и часто длительный процесс подачи заявок; кондо-платы, как правило, менее требовательны. Льюис подводит итог: «В кооперативе вы не только должны иметь деньги на покупку квартиры (или финансирование для этого), вы также должны быть одобрены советом после подачи заявки, которая обычно очень подробно и занимает много времени. Тогда, без всякой причины, покупатель может быть отклонен после своего собеседования или даже раньше, просто из-за чего-то в их пакете. У меня были сделки и видели сделки, где есть нулевая рифма или причина отказа. «

    Думаешь, он преувеличивает? Взгляните на эти столбцы в новостном новостном сайте BrickUnderground, новостном сайте Нью-Йорка, по первому причинам жители Нью-Йорка отклоняются советом по кооперативному совету и вопросам интервью с советом по вопросам роуминга.

    «С кондоминиумом здание может запросить у покупателя пакет, — говорит Льюис, — но интервью нет, и здание имеет право первого отказа (то есть либо они должны его одобрить, либо кондоминиум должен купить его самостоятельно), что означает, что когда у вас есть подписанный контракт, если что-то не происходит с покупателем (или финансированием), сделка так же хороша, как и сделана. «

    Каковы правила?

    Кооперативные доски создают множество правил. Они могут задавать мандат, когда вы можете попрактиковаться в тромбоне, можете ли вы положить праздничные украшения на свою дверь и сможет ли ваш питомец двигаться вместе с вами. Большинство правил призваны способствовать гармонии, спокойствию и вежливости кооперативного проживания.

    Но правила, которые препятствуют некоторым внутренним покупателям и почти всем международным покупателям, являются кооперативными ограничениями на субаренду — для кооперативов редко можно позволить акционерам арендовать свои квартиры в течение какого-либо длительного периода времени, если вообще ,Другим правилом кооперативов, делающим невозможным совершение покупок на международном уровне, является то, что они вряд ли согласятся с тем, чьи средства находятся за пределами США.

    Condos действительно позволяют международным инвесторам покупать и сдавать в аренду свои помещения, как правило, с некоторыми оговорками, но ни один которые обременительны.

    «Кооперативы — это все, чтобы создать стабильную, постоянно проживающую группу жителей. Кондоны не слишком беспокоятся о том, что, хотя многие, по данным New York Times, «налагают более высокие и более многочисленные сборы, ужесточают правила дома и обескураживают краткосрочную аренду, которая может придать зданию беспокойную атмосферу отеля , «

    Bottom Line

    Малин лучше всего подводит итог:« Вообще говоря, кооперативы — это разумный выбор для тех, кто ценит стабильность и хочет «посадить корни» в здании. Просто спросите себя: «Я нахожусь в нем надолго? «Кооперативы гораздо менее преходящи, чем кооперативы, поэтому это отличное место для жизни, если вы хотите познакомиться со своими соседями. Просто будьте готовы к анализу, подталкиванию и подталкиванию, но понять этот процесс — это то, что держит кооператив стабильной и чрезвычайно надежной инвестицией. «

    В качестве альтернативы, он говорит:« Если вы предпочитаете идти в такт своему собственному барабанщику — и вы цените гибкость, то кондо может быть разумным выбором для вас. Однако понимайте, что эта свобода приходит к цене. Кондоны почти всегда дороже, чем эквивалентные кооперативы. Кроме того, если вы видите новые лица в лифте на регулярной основе, это проблема для вас — посмотрите в другом месте. Арендаторы могут быть обычными в кондоминиумах. Владельцы часто используют более либеральную политику кондоминиума. «

    Для смежного чтения см. Манхэттенские роскошные квартиры в качестве инвестиций и Имеют ли право на страхование кондо?

    Крах рынка жилья в Ванкувере усиливается, Банк Канады приветствует «сдувание»

    «Наибольшее значение имеет взаимодействие с пеной. Степень коррекции жилищного рынка зависит от количества пены», – Полоз.

    В Большом Ванкувере, Британская Колумбия, продажи жилья всех типов с начала года по апрель включительно на фоне остывания рынка обвалились до всего лишь 6,212 объектов – самого низкого показателя с 1986 г.

    Квартирная трясина

    В Ванкувере продажи квартир – крупнейшего сегмента рынка – в апреле обвалились относительно апреля прошлого года на 30%, до сего лишь 348 объектов, самого низкого показателя с 2001 г., причем предложение подскочило на 75%, до 2,191 квартиры. При текущих темпах предложение соответствует продажам за 6.4 месяца, на 168% больше, чем год назад.

    А цены падают с огромной скоростью: https://stevesaretsky.com/

    • Средняя цена: -19% за год, до C$786,981 (канадских долларов).
    • Медианная цена: -17% за год, до C$651,000.
    • Средняя цена за квадратный фунт: -14% за год, до C$940.

    «Покупатели становятся все более нерешительными, особенно относительно неготовых продуктов, таких как предпродажа квартир и новые неоконченные объекты в целом, – говорит в своем апрельском отчете Стив Сарецкий (SteveSaretsky), ванкуверский риелтор и автор Vancity Condo Guide. – Как следствие, застройщики квартир вынуждены увеличивать бонусы и стимулы, так как в центрах предпродажи по всему Лоуэр-Мэйнленду начинает накапливаться непроданное предложение».

    Средняя цена за квадратный фут – исторически «очень последовательный и надежный ценовой показатель с намного меньшей волатильностью», по словам Сарецкого, – упала на 16% с зафиксированного в январе 2020 г. пика:

    Средняя цена квартиры в Ванкувере за квадратный фут

    Каждая точка соответствует активности за один месяц. Данные состоянием на 2 мая 2020 г.

    Особняки

    Продажи особняков в Ванкувере упали до 130 домов – худший апрельский показатель за несколько десятилетий, на 69% меньше, чем в 2015 г. На графике ниже показано число продаж в апреле каждого года начиная с 1990-х. Налицо признак того, что рынок остывает, покупатели не готовы даже близко соглашаться на запрашиваемые продавцами цены и сделок не происходит:

    Апрельские продажи особняков в городе Ванкувер

    Источник: REBGV, Стив Сарецкий

    Предложение особняков в Ванкувере, 1,616, соответствует продажам за 12.7 месяца. Однако за год предложение сократилось на 3%, так как потенциальные продавцы, очевидно надеясь на чудо, пытаются подождать лучших времен.

    Годовой спад цен на особняки варьируется в зависимости от района. Дабы дать более широкую перспективу: в Большом Ванкувере индекс цен на жилье Совета по недвижимости Большого Ванкувера (Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV)) упал во всех районах, причем в 12 районах зафиксирован двузначный спад. Лучше всего держится самый дешевый район, Боуэн-Айленд, с годовым спадом индекса на 0.2% (до C$990,880). В Западном Ванкувере, одном из самых дорогих районов, индекс обвалился на 15.7% (до C$2.57 млн).

    В связи с разворачиванием в Ванкувере жилищного спада управляющий Банка Канады Стивен Полоз (Stephen Poloz) в сегодняшней речи затронул «пену» на рынках, и причины ее возникновения и долгожданного исчезновения:

    «Наше исследование показывает, что большие взлеты и падения активности в жилой недвижимости в Британской Колумбии и Онтарио можно, главным образом, объяснить изменениями в ожиданиях относительно цен на жилье.

    Когда цены на жилье быстро растут, люди склонны экстраполировать этот опыт и покупать жилье пораньше, чтобы избежать дальнейшего роста цен или чтобы заработать, если речь идет о спекулянтах. Другими словами, рынки становятся пенистыми.

    Однако когда ожидания относительно цен обращаются вспять, спрос на жилье может внезапно остыть. Именно это и произошло. Триггером может послужить что угодно, включая новые налоги для иностранных покупателей, ужесточение ипотечных правил, рост процентных ставок или просто то, что рост цен делает жилье недоступным для все большего числа людей.

    Отсюда можно заключить, что наибольшее воздействие на спрос на жилье оказали не поднявшиеся процентные ставки и изменения в правилах ипотечного кредитования. Вместо этого наибольшее значение имеет их взаимодействие с пеной. Степень коррекции жилищного рынка зависит от количества пены.

    В поддержку такого вывода говорит тот факт, что многие другие рынки в стране выглядят вполне здоровыми. Устойчивая активность по вторичным продажам наблюдается в Галифаксе, Монктоне, Монреале, Оттаве и Виннипеге».

    Таким образом, судя по всему, хирургическая операция по удалению пены из рынка идет хорошо, к сожалению для тех, кто покупал эту пену в последние годы, введенный в заблуждение собственными «ожиданиями относительно цен на жилье» и оглушительной шумихой последних лет в СМИ о вечном росте цен на жилье.

    Рихтер, Вульф

    Предприниматель и венчурный капиталист. Автор блога Wolf Street.

  • Добавить комментарий