Аренда жилья в Британской Колумбии Плохое настроение арендодателя сегодня – риск для арендатора


Содержание поста:

Риски арендодателя: способы обмана и защиты

Чтобы «лишняя» жилплощадь из ожидаемого источника дохода не превратилась в трудно решаемые проблемы, каждый арендодатель должен не только проявлять бдительность, сдавая квартиру в аренду, но еще и завести свод негласных правил, соблюдение которых поможет сохранить жилье в безопасности и нервы в относительном порядке.

Среди съемщиков существует категория людей, которых даже к недобросовестным или невнимательным причислить нельзя. Это матерые мошенники, живущие и зарабатывающие обманом. «Развести» незадачливого арендодателя для них не составляет проблем, разработаны целые мошеннические схемы, которые существуют и используются ровно столько, сколько существует и рынок недвижимости.

И все наймодатели их, вроде бы знают, но, тем не менее, частенько попадаются на удочку аферистов.

Неофициальные правила сдачи квартиры в аренду

Друг или квартирант?

Ваша квартира может стать проблемой и без участия аферистов, стоит только пустить на проживание близкого друга, коллегу по работе или хорошего знакомого. Этого делать нельзя ни в коем случае!

Наниматели из близкого окружения, как правило, считают, что ваша святая обязанность терпеть и прощать, поэтому крайне неаккуратно вносят арендную плату и так же легкомысленно относятся к предметам мебели и обихода. Никакой бережливости с их стороны не ожидайте, поскольку подсознательно они настроены на то, что дружба выше каких-то там диванов и денег.

Нет такого документа как «устный договор»

Многие из неопытных арендодателей считают договор найма пустой, ничего не значащей формальностью и придерживаются ошибочного мнения, что и при наличии договора, и без него ничего невозможно будет ни вернуть, ни доказать, случись какая-нибудь «трещина» в отношениях с арендатором.

А тем временем грамотно составленный официальный договор служит достаточно надежным гарантом того, что вашу квартиру не затопят, не сожгут и не «уведут». А если подобная неприятность и случится, то виноватому будет очень сложно отвертеться от ответственности.

Ценные вещи и без страховки?!

Никогда не оставляйте в сдаваемой квартире ничего ценного, включая документы. Если нет возможности вывезти антикварную мебель или старинную посуду, или вещи, которые имеют личностную ценность, внесите их в передаточный акт и в письменном виде обяжите пожильцов относиться к ним с должной бережностью.

Основные риски арендодателя

Субаренда или Ваша квартира продана

Среди популярных на рынке найма схем мошенничества с квартирами вот уже многие годы не теряют популярности две основных: субнаем и продажа чужой квартиры по поддельным документам.

Субнаем
Наиболее эффективно схема работает в том случае, если хозяин квартиры отсутствует длительное время и не имеет возможности постоянно контролировать арендаторов.

После возвращения из несколькомесячной или даже нескольконедельной командировки владелец жилья с удивлением обнаруживает в своей квартире совершенно не тех, кому ее сдавал.

Ситуация получается интересная: квартиранты взяли квартирантов, и, воспользовавшись вашим жильем, заработали неплохие деньги.
Еще «интереснее» может получиться, если вы сдавали своею единственную квартиру и теперь до выяснения обстоятельств хозяину и самому негде голову приклонить.

Чтобы уберечь себя от такой неприглядной ситуации, в договоре найма отдельным и отчетливым пунктом прописывайте запрет на субаренду.
Другой метод защиты – договор между доверительным управлением и агентством недвижимости. Квартира, которая находится в доверительном управлении, застрахована от всех возможных неприятностей: от залива водой до неправомерных действий третьих лиц.

Продажа по поддельным документам
Достаточно рискованная афера, но и прибыль от нее колоссальная, поэтому мошенники и решаются на такое. Срок подготовки чужой квартиры на продажу не очень большой, зачастую мошенникам достаточно 2-3 месяцев для подготовки фальшивой документации и поиска покупателя.

Квартиру вы в этом случае вряд ли потеряете, поскольку сделки, проведенные на основе мошенничества, суды признают недействительными. Но для восстановления справедливости вам придется потратить массу сил, нервов и средств.

Самый действенный рецепт от такого вида мошенничества: бдительность и еще раз бдительность. Не оставляйте в квартире документов на недвижимость, не отдавайте их и паспорт на руки наемщикам : при нынешних технических возможностях подделать их не составляет большого труда и не занимает много времени.

Контролируйте поведение съемщиков, при регулярной проверке можно понять, живут ли они в съемной квартире или только появляются периодически. Если доверяете соседям, поручите им приглядывать за пожильцами, уж они-то точно будут в курсе, что за люди поселились на ваших квадратных метрах, как себя ведут, кто к ним приходит.

Проблематичная неприватизованная квартира

Сложность сдачи в аренду неприватизированного жилья заключается в том, что арендодатель не является полноценным хозяином недвижимости, а сам состоит в нанимателях у муниципалитета, то есть, по сути, хочет применить схему субаренды.

Для того, чтобы сдать в наем неприватизированную квартиру, необходимо письменное согласие всех проживающих совместно с вами членов семьи, плюс еще официальное разрешение горсовета.

Порча имущества

Самый распространенный из рисков. Наймодатель, сдающий жилплощадь, должен понимать, что люди, которые заселяются в квартиру, не роботы, а именно люди, которым свойственны такие слабости как проливать кофе на диван или нечаянно бить посуду.

Поэтому слишком многого не требуйте, а в обязательный свод правил поведения в вашей квартире запишите: бережное отношение к предметам мебели и бытовой технике, в случае порчи которых постоялец будет обязан их починить или заменить на аналогичные.

Предусмотрите возможность проживания с квартирантом домашних любимцев, которые портят мебель и паркет «профессионально», да еще и оставляют после себя специфический запах. Если постоялец заселяется в компании с животным, обяжите его перед выездом из квартиры устранить все последствия пребывания животных.

Закрепите эти правила актом приема-передачи, чтобы и вам, и арендатору были предельно ясны права и обязанности сторон.

Несоответствующее количество постояльцев

Менее распространенная ситуация, когда вы сдавали жилье двум людям, а проживают в квартире шестеро.

На такие хитрости идут, в основном, заработчане, приезжающие в большие города за большими деньгами и экономящие буквально на всем и на съеме жилья в том числе.

Согласно с законодательством квартиросъемщик имеет право поселить на арендованной площади своего супруга и несовершеннолетних детей (с согласия хозяина), «лишних» квартирантов можно выселять без зазрения совести, если только их пребывание в вашей квартире не отображено документально в договоре найма.

Межгород заказывали? Оплатите!

Еще каких-то десять лет назад арендодатель мог прекрасно обезопасить себя от бесконечных разговоров квартиранта по междугородке, просто отключив «восьмерку». Сейчас такие номера не проходят: съемщики или отказываются от квартиры без междугородной связи, или требуют существенно снизить арендную плату из-за столь ощутимого неудобства.

Съехали и не заплатили

Самый действенный способ защитить себя от подобного риска – проявлять достаточно стойкости и хладнокровия. Не вестись на слезные заверения постояльцев в том, что вот сейчас, мол, все деньги ушли на лечение любимой троюродной бабушки, упавшей с яблони, но в следующем месяце мы все возместим.

Обычно такие «плакальщики» исчезают в неизвестном направлении, так ничего и не заплатив, и найти их практически невозможно, даже имея на руках все паспортные данные.

По адресу регистрации вы их можете никогда не застать, потому что они прописаны в одном месте, а фактически проживают в другом, по мобильному – тем более, номер можно поменять.

Реальный способ уберечься от неплательщиков состоит все в том же подписании договора найма с внесением всех паспортных данных квартиросъемщика, места его работы, номера рабочего телефона.

Зная место работы квартиранта, вы будете иметь на него больше мер влияния и больше шансов разыскать его в случае неуплаты.

Риски арендодателя при посуточной аренде жилья

Краткосрочный наем — широкое поле деятельности для аферистов разного рода. Больше всего посуточные квартиры любят домушники. Заселяя квартирантов на денек-другой, вы можете недосчитаться некоторых дорогостоящих предметов быта.

Чтобы уберечься от воров, необходимо следовать двум правилам:

  1. Поставьте квартиру на сигнализацию (воры могут сразу и не взять все, что им понравилось, а вернуться попозже, открыв замок дубликатами ключей).
  2. Требуйте у квартиросъемщика не один документ, а несколько — паспорт и удостоверение водителя или военный билет. Как правило, такие «арендаторы» изготавливают только одно поддельное удостоверение личности. Подделка сразу двух у них не практикуется, да и сложно это – подделывать в комплекте.

Бывают случаи, когда съемщики квартиры просто обманывают владельцев жилья. Узнайте, что делать если обманули арендаторы.

В этой статье мы уже подробно описали о том, как сдать квартиру в аренду иностранцу, все тонкости и возможные проблемы.

Квартирные риски: как избежать проблем при сдаче жилья в аренду

Многие думают, что жизнь владельцев квартир, которые зарабатывают на сдаче их в аренду, легка и беззаботна, но в реальности это нелегкий бизнес, который несет немало рисков. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также дали рекомендации, как их избежать.

Тайное общежитие

В последнее время владельцы квартир, которые хотят заработать на своем жилье, сталкивают с субарендой — когда вместо одного нанимателя там проживают 14 человек.

С подобной ситуацией, в частности, столкнулась жительница одного из поселков в Новой Москве Мария. Она сдала квартиру двоим продавцам, которые работали на строительном рынке, уроженцам Таджикистана. Поначалу мужчины исправно платили за квартиру и не вызывали никаких подозрений. Однако вскоре от соседей поступила жалоба, что кто-то повредил электрический кабель, и им пришлось несколько раз вызывать мастера. Электрик указал на то, что в соседней квартире, где проживают арендаторы, несколько раз был поврежден кабель. Мария, войдя в квартиру, с удивлением обнаружила, что жилье с дорогим ремонтом и красивой мебелью превратилось в ночлежку для семи незнакомых человек.

С такой ситуацией могут столкнуться арендодатели, которые хотят сдать квартиру по цене выше рыночной, считает владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

«Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч», — отметил Харыбин.
Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо раз в месяц проверять квартиру в присутствии жильцов, советует эксперт. Также, по его словам, стоит взять с квартирантов депозит, так как это очень дисциплинирует.

«Собственник сразу способен понять, кто и в каком количестве живет, если будет проверять квартиру раз в месяц. А перед тем, как сдавать, стоит подробно обо всем его расспросить потенциальных арендаторов, получить максимум информации из открытых источников. В этом могут помочь сайт судебных приставов, или, например, соцсети», — говорит Харыбин.

Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова в свою очередь советует внимательно составлять договор аренды и прописать там, что субаренда не допускается, а также внести в документ имена всех проживающих людей с указанием их паспортных данных.

Арендатор с пропиской

Еще одна распространенное опасение при сдаче квартиры в аренду — это регистрация жильцов по месту пребывания. Возникает вопрос, как выписать их, если они съедут из квартиры. И стоит ли регистрировать их?

«Временная регистрация не так уже страшна, как кто-то полагает. Если есть сомнения, можно зарегистрировать арендатора на короткий срок, пока людей получше не узнаете. По окончании времени, она автоматически аннулируется. Добросовестных арендаторов можно зарегистрировать. Более того, это спасёт от многочисленных вопросов со стороны участкового и административных штрафов», — объясняет Харыбин.

Временно зарегистрированное лицо не может претендовать на вашу квартиру, указывает Глазунова. Тем не менее, стоит заранее обговорить условия оплаты ЖКХ, ведь сумма платежей меняется в зависимости от количества зарегистрированных людей. Также с особой осторожностью стоит регистрировать несовершеннолетних детей.

Снять с регистрационного учета арендаторов можно только после окончания или расторжения договора аренды (в добровольном или судебном порядке), добавляет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Без ремонта не обойтись

«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель», — говорит Глазунова.

Бывает, что арендаторы оставляют животных в квартире — кошек, собак, рыбок, хомяков и даже хорьков. В интернете много групп в социальных сетях, где собственники пытаются найти брошенным животным новых хозяев. На этом фоне ситуации, когда жильцы съезжают раньше времени, не оплатив аренду или коммунальные платежи, уже не кажутся столь негативными, отмечает собеседница агентства.

Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя, обычно возмещается из залога, объясняет Пыпин. Если ущерб превышает стоимость залога, то он возмещается добровольно арендатором или в судебном порядке.

В свою очередь директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова рекомендует еще на моменте вселения жильцов составлять акт, в котором стоит описать состояние квартиры, полов, окон, мебели, всей бытовой техники, систем электро- и водоснабжения, всей бытовой техники.

Подобная мера сыграет решающую роль в случае, если сумма депозита не покроет нанесенный ущерб. В случае обнаружения порчи все то, что не зафиксировано при заселении и не может относиться к естественному износу, должен будет возместить арендатор, указывает Глазунова.

Страхование гражданской ответственности позволяет избежать споров о возмещении ущерба между собственником, арендатором и третьими лицами, например, если затопит квартиру ниже. В этом случае не нужно будет разбираться, произошло затопление из-за незакрытого арендатором крана (вина арендатора) или из-за некачественного смесителя, который установил собственник, говорит Пыпин.

К сожалению, страхование квартиры при сдаче в аренду оформляет только около 20% от общего количества собственников, сетует руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. В основном это дорогое жилье. Хотя именно страхование, по сего словам, можно назвать одним из обязательных условий при сдаче квартиры.

Топ-7 опасностей при сдаче квартиры

Специалисты утверждают: российский менталитет может сыграть злую шутку

10.02.2020 в 14:29, просмотров: 21637

Кризис принес новые опасности. Пять-семь лет назад москвичи не сомневались: если в квартиру заселился арендатор — значит, будет приносить прибыль несколько лет подряд. А поскольку доходы от сдачи жилья в аренду сопоставимы со среднестатистической зарплатой, можно расслабиться и жить в свое удовольствие. Теперь все страшнее. По данным «Инком-Недвижимость», 100% арендодателей пугает вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока.

Тревога, что и говорить, обоснованна. «Собственник вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир Оксана Полякова.— Квартира же будет простаивать — и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание».

На самом деле именно сейчас раньше установленного срока расторгаются не больше 5% договоров найма — против рекордных для последних пяти лет 35% (этот показатель был зафиксирован в конце 2014 года, в период массового оттока арендаторов с рынка). Квартиросъемщики, даже при большом выборе, не любят менять место жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд и выплату залоговой суммы. А многим просто лень искать новое жилье — даже с учетом возможности сэкономить 2–3 тысячи рублей в месяц.

— Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее чем за месяц до предполагаемого расторжения и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки, — поясняют специалисты.

Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, — мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть. Сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.

— Опасность мошенничества была весьма ощутимой в конце 1990-х — начале 2000-х годов. По статистике примерно 15 сделок из 100 пытались провести аферисты, при этом на «открытом» рынке число мошеннических сделок было гораздо более внушительным. Сегодня на 100 показов приходится 5–7 попыток недобросовестной сдачи в аренду, которые пресекаются профессиональными риелторами уже в процессе проверки правоустанавливающих документов на жилье, — продолжает эксперт.

Следующий страх: 100% наймодателей считают реальным риск, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду. Юристы такое опасение, мягко говоря, не очень разделяют — разумеется, если договор заключен официально: «Арендатор имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на такие действия прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, по умолчанию субаренда противозаконна. В рассматриваемой ситуации правомочно расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф. За последний год зафиксированы всего две заявки на поиск жильцов от наймодателей, ранее расторгнувших договор с арендаторами-мошенниками».

— По моим оценкам, вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока и возможность подселения других людей со стороны арендаторов или арендодателей крайне маловероятны при заключении «белого» договора аренды — с выплатой налогов на полученный от аренды доход — или при использовании специализированных сервисов наподобие airbnb, где потенциального арендатора можно проверить на основании отзывов или активности в соцсетях. Риски расторжения договора найма раньше намеченного срока и подселения других людей обычно характерны для «серого» рынка аренды. Если не заключается полноценный договор, то стороны слабо защищены от подобных рисков. Они являются своеобразной платой за экономию на налогах или услугах специализированных сервисов, — полагает финансовый аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин.

Очень важная для вас статья:  IELTS истек Канада

По словам Оксаны Поляковой, в прежние годы было немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Но не следует путать социальный найм (где наймодатель — государство или муниципалитет) с коммерческим (обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). «Справедливости ради надо отметить, что с начала 2015 года наймодатели стали более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки — явления единичные», — отмечает эксперт.

Вторжение соседей в частную жизнь — тоже общий страх всех собственников и квартирантов. «Слежка, сообщения в полицию, а затем и налоговикам — не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Соседи могут доставить неудобства. Не стоит забывать, что столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально», — говорит юрист Иван Караваев.

Абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме. Владельцы квартир, к слову, не настолько дорожат своей собственностью. Но тоже предпочитают, чтобы она сохранилась. «Только 3% арендодателей заблаговременно составляют опись имущества, и все они — собственники дорогостоящих объектов. Остальные при заполнении передаточного акта ограничивают перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность имущества арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве», — продолжает юрист.

И, наконец, среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция: беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору. По статистике, в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.

— Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, что нужно строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием. В результате периодически возникают недопонимание и обиды, — делает вывод Оксана Полякова.

Заголовок в газете: Сдавать! Бояться!
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27030 от 11 февраля 2020 Тэги: Кризис, Мошенничество, Налоги Организации: Полиция

Аренда квартиры глазами арендодателя: Небольшой фонтанчик

Мой предыдущий пост про аренду квартиры в Москве глазами арендодателя — https://pikabu.ru/story/arenda_kvartiryi_glazami_arendodatel. — был встречен сообществом более чем благосклонно, поэтому буду рад продолжить 🙂

Для тех, кто пропустил первую серию — краткое изложениеконец 90-х, наш первый наивный опыт сдачи квартиры «бизнес-вумен» закончился эпичнейшим фэйлом в виде уделанной до безобразия квартиры и громадных долгов за «межгород». Общий финансовый результат «сделки» был сильно отрицательным, что в принципе поставило вопрос о целесообразности сдачи квартиры в дальнейшем. Ну и — самое главное — это стало нашей первой в жизни реальной встречей с людьми подобного. эээ. склада характера. До этого как-то проносило 🙂

Зализав раны (особенно финансовые!) и выкинув большую часть уделанной мебели, мы начали постепенно приводить квартиру в божеский вид. Процесс этот шёл очень небыстро (в первую очередь, из-за некоторой стесненности в финансах). На дворе стоял то ли 1997, то ли 1998 год, где-то там уже маячил «чёрный вторник», да и вообще было тяжеловато. В какой-то момент стало очевидно, что сдавать квартиру всё равно придётся, но подходить к процессу надо иначе.

Сейчас, спустя десятилетия, я понимаю, что многие из тех решений были странными, глупыми, да и просто наивными, но тогда никаких других вариантов мы не знали и не видели.

В первую очередь мы решили наотрез отказаться от любых дел с арендой квартиры с знакомыми и родственниками. Мы просто перестали афишировать среди знакомых тот факт, что квартира в принципе сдаётся, порой отговариваясь откровенным враньём («Приехали к моей Кате родственники из Вологды, будут тут лечиться, мы их пустили в квартиру на пару месяцев пожить — всё равно стояла пустая. «). Люди кивали, разумеется, не верили, но вида не подавали 🙂

Мы решили делать всё «по-взрослому» и работать исключительно через агентов / риэлторов. Сейчас звучит глупо, но мы решили категорически отказываться от любых попыток потенциальных арендаторов выйти на нас напрямую — только через посредника, только через агентство. Мало кто тогда понимал, что этим договором в большинстве случаев можно было воспользоваться лишь в качестве туалетной бумаги, да и то с трудом, но вера в силу бумажки была сильнее.

После пары звонков в агентства мы уже примерно понимали, какая информация нужна в момент первоначального контакта с оператором по телефону. Все члены семьи, имевшие доступ к телефону, включая детей и пожилую бабушку, выучили наизусть формулу «комнаты изолированные, большая 16, маленькая 10, кухня 7. паркет. дверь металлическая«, которую приходилось выдавать по 20 раз на дню многочисленным звонящим агентам. В определенные моменты был настоящий шквал звонков, но, в основном, они все были именно такого «разведывательного» характера.

Я полагаю, что в тот момент агентства обменивались основной информацией о сдаваемых квартирах, в которой был лишь номер телефона хозяина и очень-очень базовая информация типа количества комнат и ближайшего метро. Всю остальную информацию каждое агентство получало от хозяина напрямую путём таких нехитрых звонков.

Довольно быстро пошли вполне конкретные звонки от агентов, желающих показать квартиру потенциальным квартирантам. Обычно мы старались выделить целый день и назначить как минимум несколько показов на один день с интервалом в полчаса-час — так было намного проще оптимальнее использовать время.

Но была маленькая проблемка — на момент начала просмотров то тут, то там всплывали следы незавершённого ремонта. То раковина немного шатается после замены, то некачественная краска на полотенцесушителе неожиданно начинает липнуть к пальцам. Вероятнее всего, многих клиентов это пугало, многие смотрели квартиру, говорили, что им всё нравится, но сразу отмечали (вполне справедливо!), что ремонт явно не закончен, так что _в текущем состоянии_ они снять квартиру не готовы, но, если вдруг в ближайшие недели они ничего лучше не найдут, а мы закончим ремонт, они готовы рассмотреть вариант ещё раз.

И тут в череде показов появились ОНИ.

Это были три молчаливых долговязых мужика средних лет из региона, который ныне гордо именует себя ДНР. Откуда именно они были — из самого Донецка или из других городов — я уже не припомню, да это и неважно. Говорили мало и по делу. Важным было то, что мужики оказались _строителями_, по их словам работали в Москве несколько лет на крупных строительных проектах и «шабашили» на ремонтах квартир в свободное от основной работы время.

Мужиков совершенно не смутили «недоработки» в ремонте, причём до уровня «да это всё фигня, тут работы с наждачкой минут на 5«. Район и квартира им тоже понравились, цена в панику не вогнала. Почувствовав перспективу того, что с наших плеч может наконец-то упасть камень оставшихся недоработок в квартире, мы осторожно уточнили, готовы ли они доделать для нас некоторые мелкие недоработки (раз они и так профессионалы), заверив их, что мы с радостью оплатим их услуги или учтём их в размере квартплаты, и, получив от них утвердительный ответ, ударили по рукам, подписали бумажки и передали ключи.

Так у нас появились квартиранты №2 — кодовое имя «Строители«.

Период их проживания в квартире был ничем не примечательным, но очень коротким, и закончился крайне неожиданно и скомканно 🙂

Первые пару месяцев они платили в срок, привозя деньги практически к месту папиной работы, а также в красках рассказывали нам, как они закончили доделывать нашу кухню и вот-вот приступят к ванной. На наше предложение вычесть из квартплаты пару тысяч отвечали вежливым отказом в духе «Ну что вы, это пустяки, там дел на пару часов было«.

Закончилось всё внезапно, даже не успев толком начаться. В один прекрасный день, где-то месяца через 3 или 4 после сдачи им квартиры, нам позвонила соседка и сказала, что нам надо срочно приехать, так как в доме — то ли в подвале, то ли в стояке выше — что-то прорвало, и несколько квартир, включая нашу, залиты слоем воды в пару сантиметров, а унитазы возомнили себя гейзерами и выдают содержимое канализации обратно.

Знатно прифигев от такого красочного описания, мы рванули на квартиру. Увиденное, в принципе, соответствовало словам соседки — повсюду было мокро, а вода в унитазе стояла «под ободок», периодически выплескиваясь наружу вместе с кусками говна сомнительного вида субстанцией и какими-то маленькими зелёненькими бумажками (!).

Более детальный органолептический анализ однозначно подтвердил, что непонятная субстанция оказалась обычным говном непонятные зелёные бумажки — не что иное, как акцизные марки для алкоголя. Похожая картина наблюдалась и в других квартирах на этаже. Масштабы трагедии всё же изначально были немного преувеличены, так как акцизные марки «пошли» только на одном этаже и были позднее «выловлены» сантехниками в подвале дома.

Когда страсти вокруг фаянсовых гейзеров немного улеглись, вода была собрана в тазики, а пол вытерт насухо, мы начали смотреть квартиру. Здесь нас ждал небольшой нежданчик — в квартире не было НИЧЕГО из вещей квартирантов, причём по определённым едва уловимым признакам тоже было понятно, что, как и в случае с Квартиранткой №1, «строители» собирались в спешке. Немного потешив себя надеждой, что ребята просто уехали на время домой, мы попытались связаться с ними, но ни один из оставленных ими телефонов не отвечал. Не появились они ни через день, ни через неделю — более наши квартиранты №2 никогда не выходили с нами на связь. Вскоре истек оплаченный ими вперёд месяц проживания (с нами так никто и не связался), так что мы с чистой совестью сменили замки и, зачем-то даже уведомив агента, который их нам привёл изначально, об их внезапном исчезновении (ему было вообще пофиг, что вполне ожидаемо), стали считать квартиру пустой и вновь готовой к сдаче.

Но вернёмся к веселому дню потопа — из матов мокрых и грязных сантехников, сновавших туда-сюда в подъезде, стала примерно понятна картина произошедшего — кто-то решил избавиться от нескольких огромных пачек свежеотпечатанных акцизных марок (вероятнее всего, фальшивых), и не придумал ничего лучше, чем спустить их разом в унитаз.

Я сомневаюсь, что бумага даже на фальшивых акцизных марках специально сделана так, чтобы она растворялась в воде. Напротив, я как раз думаю, что она сделана именно с расчётом на то, чтобы НЕ растворяться. Тем не менее, пачки, видимо, здорово разбухли, попав в жидкую среду, и быстро встали колом где-то «ниже по течению», после чего нижние этажи дома познакомились с занимательным сантехническим явлением 🙂

В тот момент мы ещё не до конца понимали возможную связь между исчезновением жильцов из нашей квартиры и этим потопом, поэтому искренне недоумевали и громко возмущались умственными способностями того, кто умудрился спустить ЭТО в унитаз. Лишь спустя какое-то время, когда мы уже сменили замки и начали убираться в квартире, поняв, что туда уже никто не вернется, мы нашли очень похожие бумажки на полу в шкафах и за диваном 🙂 Т.е. там, где их явно не могло случайно принести потоком из унитаза.

Мы больше никогда не слышали ничего про «строителей«, ушедших от нас «по-английски», но некоторые разрозненные факты и комментарии соседки позволили предположить наиболее вероятный сценарий произошедшего.

Судя по всему, ребята оказались не совсем строителями (кстати, никакого ремонта они нам так и не доделали, а их заверения по телефону в обратном были, мягко говоря, враньём). Нет, может быть, они, конечно и «шабашили» где-то, но их частое нахождение дома и непонятные громкие звуки из квартиры вкупе с артефактами из унитаза позволили предположить, что основным занятием данных джентльменов являлась «работа» с «палёным» алкоголем. Что именно они делали — клеили-ли марки, печатали-ли их или же просто являлись перевалочным пунктом для более сложной логистической цепочки их распространения — боюсь, мы уже никогда не узнаем. Понятно лишь то, что, скорее всего, в тот день их что-то спугнуло, поэтому они ломанулись таким нехитрым способом уничтожать запасы «продукции» и собирать манатки. Живы-ли они или потерялись и сгинули в пучине 90-х — кто теперь знает?

С точки зрения последствий их четырёхмесячное пребывание в квартире было, к счастью, далеко не столь драматичным, как история с Херасимовной. Их небольшой залог / страховой депозит позволил поменять линолеум в прихожей и коврики на нём, а также устранить некоторые визуальные последствия залива и покрыть какие-то неоплаченные счета (кажется, за использованное ими электричество). В целом, с финансовой точки зрения, мы как минимум вышли «в ноль» и вскоре были готовы к поиску очередного квартиранта, но с точки зрения моральной / эмоциональной всё было несколько хуже. Мы в ужасе задавались немым вопросом — «они что, ВСЕ такие?? А что будет в следующий раз — склад оружия или наркотиков. А нормальные квартиранты вообще есть. » 🙂

Забегая вперёд, могу ответить, что есть. Думаю, следующую часть надо будет обязательно посвятить аж трём квартирантам (пусть будут №3, №4 и №5), которые не запомнились практически ничем особенным — и именно потому, что были совершенно беспроблемными, хоть и жили в квартире очень недолго.

Ну а после этого придётся пилить отдельный, длинный и детальный пост про Квартиранта №6 — пусть будет «Коля из Ростова«. Это был наш самый запоминающийся период сдачи квартиры за все 20 лет (пусть и не по его непосредственной вине) :))) (беззастенчивый спойлер)

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

Малай Ольга Николаевна. Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

В настоящей статье будут рассмотрены основные риски арендатора и арендодателя при заключении договора аренды, подтверждённые действующей судебной практикой, в целях недопущения наступления неблагоприятных последствий при заключении и исполнении договора.

Согласование условий договора об арендной плате.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.

В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.

Согласование условий договора об объекте аренды.

Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).

Следовательно, для согласования условий договора аренды необходимо определить функциональное назначение объекта аренды, индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим только ей характеристикам).

Немаловажным является условие о необходимости указания инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).

При этом судебная практика предусматривает варианты признания договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и пользовался имуществом.

Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в акте приёма-передачи.

В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.

Риск арендатора в данном случае заключается в невозможности реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок, невозможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, при отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды, договор не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон и согласно ст. 301 ГК РФ арендодатель вправе в судебном порядке истребовать имущество у арендатора, по смыслу истребования из чужого незаконного владения. Аналогичный риск у арендатора возникает, если объектом договора аренды является животное, а в самом договоре не указаны его индивидуализирующие признаки.

Согласование условий договора о цели использования объекта аренды.

С учётом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны обязаны согласовать и указать в договоре цель использования объекта аренды, в соответствии с его функциональным назначением. При этом в качестве исключения, цель использования объекта аренды может быть иной и вовсе не совпадать с самим назначением объекта.

Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет передано имущество не позволяющее использовать его по целевому назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением.

Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом судебная практика придерживается позиции в защиту арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.

Риск арендатора заключается в том, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.

Следует также подчеркнуть, что если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано, то в этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

Очень важная для вас статья:  Job offer or contract for work Канада

Согласование условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.

Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.

Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.

Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.

Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.

Согласование условий о сроке действия договора аренды.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В судебной практике возникают несколько позиций, касающихся момента срока заключения договора аренды.

Стороны могут предусмотреть, что действия договора аренды распространяется на фактические отношения, возникшие до заключения настоящего договора.

Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.

Также если в договоре не будет указано, что его условия будут применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора.

При этом обязательным является указание точной даты начала фактических отношений, т.к. данное условие связано с начислением арендной платы. В случае если данное условие не будет указано в договоре, то стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до самой даты заключения договора. Акт приёма-передачи объекта является подтверждением фактической передачи объекта аренды, следовательно, дата, указанная в акте является датой, с которой начинаются фактические отношения и с которой начинается начисление арендной платы, если самим договором не предусмотрены иные условия.

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом Закон обязывает соблюдать право преимущества только при одновременном наличии двух оснований, указанных в статье.

Риск арендодателя заключается в том, что если стороны не согласовали и не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако по данной позиции мнения судов разделились.

На основании ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Риск сторон заключается в буквальном толковании условий договора, т.е. если указано, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применению не подлежит.

Спорная ситуация, если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, то первоначальный договор, позднее признанный незаключенным, не прекращает своего действия. При этом существует противоположное мнение, где первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, а также, если срок на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду)

При этом риск арендатора прямо предусмотрен Законом, когда объектом договора аренды является недвижимое имущество, то арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора (за 1 месяц при аренде движимого имущества или за 3 месяца при аренде недвижимого имущества).

Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.

В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.

Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.

Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.

Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.

Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.

Согласование условий договора по возврату арендованного имущества.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором и если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Часто в договорной практике стороны согласовывают условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время (напр. в течение 7 дней) после прекращения договора, то до исполнения обязанности по передаче имущества арендатор фактически пользуется им, в том числе в течение срока возврата, установленного договором.

Следовательно, о намерении прекратить договор аренды арендодатель должен направить уведомление до окончания срока его действия. В ином случае риск арендодателя заключается в том, что он не сможет требовать возврата имущества и уплаты неустойки за нарушение срока его возврата, ссылаясь на прекращение договора, т.к. в судебном порядке договор может быть признан возобновлённым на неопределённый срок.

Иногда стороны согласовывают условие о повышенном размере арендной платы за каждый день просрочки, в связи с несвоевременным возвратом арендованного имущества и размещают данное условие в раздел договора аренды под названием «Ответственность сторон». Риск арендодателя заключается в том, что в данном случае суд может признать повышенный размер арендной платы как неустойку и воспользоваться нормами ст. 333 ГК РФ по её снижению.

Также в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе взыскать всю сумму арендной платы и начислить проценты за пользование чужими денежными, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ и при этом потребовать возмещения убытков в части, не покрытой суммой взыскиваемой арендной платы, на основании абз. 2 ст. 622 ГК РФ.

Учитывая противоречивость судебной практики по данному вопросу и возможность возникновения иных обоюдных рисков для сторон, а также в целях исключения наступления неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора и рисков как на стадии заключения договора аренды, так и на стадии его исполнения, необходимо обратиться к профессиональному юристу, для составления договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

Аренда дорожает, арендодатели наглеют: горькая правда об аренде жилья в Германии

Цены на аренду жилья в Германии продолжают расти. В семи самых крупных городах страны арендная плата с 2012 года выросла на 37%, сообщает исследовательско-консалтинговый институт Empirica. Владельцы жилья и риелторы все чаще диктуют арендаторам свои условия, зачастую неприемлемые.

Одна из главных причин кризисной ситуации на рынке жилья состоит в том, что в Германии строится мало новых жилых домов.

– Чтобы покрыть потребность в жилье, мы должны до 2025 года ежегодно строить 400 тысяч новых квартир, – говорит начальник исследовательского института Пестеля Маттиас Гюнтер. – Но фактически за период с января по октябрь 2020 года было построено только 289 700 квартир.

Почему так происходит?

Эксперты института Empirica полагают, что причина вялого строительства новых многоквартирных домов кроется в постоянно растущих ценах на материалы, в нехватке площадей под застройку, в низкой производительности, а также в протестах местных жителей.

Какие факторы влияют на сумму аренды

Так как закон о замораживании роста цен на арендную плату (Mietpreisbremse) не работает должным образом, власти ввели ряд положений, которые помогут арендаторам не платить сверх нормы, а именно:

— в скором времени арендодателям будет разрешено в первые шесть лет после модернизации увеличивать стоимость аренды максимум на €3 за квадратный метр;

— к сумме аренды владельцы жилья смогут приплюсовывать максимум 8% от общей суммы, затраченной на модернизацию жилья, – вместо прежних 11%;

— арендодатели должны сообщать арендаторам, какую сумму платили прежние квартиранты;

— за нарушение этих и других прав арендаторов владельцев жилья теперь будут штрафовать.

Глава Немецкой ассоциации квартиросъемщиков надеется, что соблюдение этих положений позволит снизить арендную плату в немецких мегаполисах на 3-5%.

Однако на данный момент все еще не столь радужно, поэтому арендаторам нередко приходится сталкиваться с завышенными ценами на жилье, а также с несправедливыми требованиями владельцев квартир.

«Чтобы жить в квартире, мне нужно зарабатывать €3000 нетто»

Симон Шюц, 29 лет, Берлин: «Я знал, что будет непросто найти квартиру по доступной цене. Но чтобы настолько сложно. За двухкомнатную квартиру (57 квадратных метров) в Берлине в районе Тиргартен требовали €1025 с учетом коммунальных услуг. Незадолго до осмотра жилья я получил письмо, в котором было сказано, что для аренды этой квартиры я должен зарабатывать €3000 нетто в месяц. Я был в шоке. Думаю, так же были бы шокированы большинство немцев».

«Я арендую жилье для сына и племянников»

48-летний Петер Тиде арендует в Берлине несколько квартир: для своего сына и племянников. Сын, по мнению арендаторов, слишком молод, чтобы иметь возможность быть главным арендатором, а мать его племянников, сестра Петера, имеет слишком «стандартную» зарплату, чтобы считаться надежным, по мнению владельца, арендатором.

Мошенничество с модернизацией

Денис Лохте, 36 лет, Ганновер: мужчина въехал со своей возлюбленной в квартиру площадью 120 квадратных метров, за которую по договору платил €1370 в месяц. Вскоре пара получила письмо от арендодателя, в котором сообщалось, что дом продали инвестиционной фирме. Новый владелец повысил аренду на €300. Якобы это было необходимо для проведения энергетической модернизации. Пара отказалась от жилья, а вскоре Денис увидел объявление о сдаче этой же квартиры за гораздо более высокую цену, но без всякой модернизации.

€430 за комнату в общежитии

Лаура Вольферт, 22 года, Берлин: за комнату в 10 квадратных метров Лаура платила €430 с учетом коммунальных услуг. При въезде ее вынудили заплатить €150 за уборку, которую так и не провели. Условия далеко не лучшие: нет интернета, мебель сломана.

Это также будет вам интересно

  • Где расходы на жилье в Германии самые высокие?
  • 5 положений договора об аренде, которые нарушают закон и права арендаторов
  • Аренда жилья в Германии: что необходимо знать?

Не забывайте следить за нашими новостями в социальных сетях: Vk, Facebook, Ok, Twitter, Яндекс Новости

Аренда. Риски арендодателя при заключении договора

При заключении договора аренды каждая из сторон может столкнуться с рисками, которые в последствии могут обернуться длительными судебными процессами, и, как следствие, убытками, упущенной выгодой, простоем производства. Чтобы предотвратить неосмотрительное подписание договора аренды и негативные последствия после такого подписания в данной статье мы рассмотрим, на что следует обратить внимание при заключении договора аренды в свете судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

Итак, договор аренды и правила его заключения регламентируются главой 39 Гражданского кодекса РФ.

Несогласование объекта аренды

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В этой же статье Законодатель указывает на обязательную идентификацию объекта аренды, позволяющую точно определить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В коммерческой деятельности часто возникают ситуации, когда в одном помещении (земельном участке) присутствуют несколько арендаторов. В хозяйственном обороте таких примеров множество, например, аренда помещения (земельного участка) под стоянку транспортных средств. Необходимо указать данные, позволяющие точно установить местоположение арендуемой части в составе недвижимости, с указанием границ этой части. В противном случае существенное условие об объекте аренды считается несогласованно, договор – незаключенным.

Здесь возникают такие риски арендодателя как:

  • невозможность взыскания арендной платы;
  • невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж или неустойку;
  • в случае невозможности доказать фактическое пользование, у арендодателя возникнет обязанность вернуть полученные от арендатора платежи, как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005);

Однако если арендодатель представит доказательства фактического пользования имуществом арендатором, у арендодателя возникает право на взыскание платы за пользование как неосновательное обогащение арендатора.

В п. 15 Постановления № 13 от 25.01.2013 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обезопасил арендодателя, указав следующее: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал) стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 1ф3 от 25.01.2013 года дал разъяснения правоприменительной судебной практики. В частности указал, что при регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, заключаемого на год и более, в регистрационный орган представляется кадастровый паспорт и графический документ подписанный сторонами, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. В указанном постановлении ВАС РФ указывает, что при аренде земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду и части таких земельных участков. Однако при передаче в аренду эти части обязательно должны пройти кадастровый учет, в противном случае без проведения кадастрового учета аренда части такого земельного участка не допускается.

Таким образом, в договоре объект аренды должен быть точно идентифицирован, указаны не только адрес объекта, но подробное описание: кадастровый номер, схема расположения части помещения сдаваемого в аренду, подробное текстовое описание.

Несогласование цели использования объекта

При заключении договора аренды стороны обычно прописывают условие о цели использования арендуемого имущества. Случается, что после передачи имущества выявляются недостатки, в том числе, о которых арендодатель и не знал. При условии, что имущество, переданное в аренду с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, либо исключающими его использование полностью, арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки, в виде оплаченной арендной платы и требовать досрочного расторжения договора аренды. Данные положения закреплены пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Положения ГК РФ по этому поводу подкрепляются судебной практикой, например Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008. Данным судебным постановлением суд расторг договор аренды земельного участка и взыскал арендные платежи, так как по санитарно-эпидемиологическим нормам участок не соответствовал целевому назначению аренды земельного участка – для строительства многоэтажного жилого дома.

Что делать арендодателю для своей защиты в подобных ситуациях?

  1. Согласно п. 6 ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. То есть, если в разумный срок, извещенный о недостатках арендодатель, исправит (устранит) недостатки, арендатор будет не вправе требовать расторжения договора. Данную позицию подтверждает судебная практика в Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45, в котором суд признал разумным сроком месяц, в течение которого арендодатель устранил недостатки, при условии срока аренды — пять лет.
  2. При заключении договора аренды арендодателю стоит указать в акте приема – передачи на недостатки, имеющие место в имуществе на момент заключения договора и передачи имущества в пользование арендатору. В этом случае арендатор не вправе предъявлять претензии по поводу состояния имущества и отказаться от внесения арендной платы. Так в Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 по делу N А02-1170/2009 суды пришли к обоснованному выводу об отказе арендатору во взыскании стоимости ремонта и арендных платежей, так как помещение арендатором принято по акту приема – передачи без нареканий, а проведение капитального ремонта с арендодателем не согласовано.
  3. Согласование в договоре аренды условия, что имущество, переданное с недостатками, подлежит ремонту арендатором. В этом случае арендодатель признается выполнившим условие о передаче имущества и освобождается от ответственности за невозможность использования объекта аренды по целевому назначению. В Постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2009 по делу N А57-1306/08 суд отказал в расторжении договора аренды имущества, переданного по акту в котором указано на состояние объекта аренды, при наличии условия о ремонте имущества арендатором. И указал, что в силу ст. 612 ГК РФ арендатор не вправе ссылаться на недостатки переданного имущества, которые ему были известны в момент заключения договора.
Очень важная для вас статья:  «Job Hunting» или банальный поиск работы в Канаде

Условие о субаренде

По общим правилам ГК РФ арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, отдавать арендные права в залог п. 2 ст. 615 ГК РФ. В данной статье установлено, что подобные действия арендатор вправе совершать с согласия арендодателя. Но как именно должен арендатор получать данное согласие в Законе не указано. Здесь возникают коллизии при рассмотрении споров в суде по данной категории дел.

Несогласование условия о получении согласия в письменной форме.

Если в договоре не прописано обязательное получение арендатором письменного согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки, признаются полученным согласием (например: участие арендодателя в переписке с арендатором и третьим лицом относительно пользования имуществом, иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки арендатора).

Так в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01 суд отказал в расторжении договора аренды при ссылке арендодателя на нарушение арендатором существенных условий договора, выраженных в сдаче имущества в субаренду без согласия арендодателя. Основанием отказа в иске послужило, что арендодатель надлежащим образом был уведомлен о заключении арендатором договора субаренды, об использовании имущества субарендатором, об обеспечении субарендатора энергоносителями.

Согласие арендодателя может быть выражено и проставлением визы и печати на договорах субаренды, несмотря на то, что в договоре Аренды указано на обязательное письменное согласие арендодателя. Данную позицию подтвердил ФАС Московского округа в Постановление от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366. Суды установили, что на каждом договоре субаренды стоит надпись «Согласовано», печать арендодателя и подпись директора. Суды пришли к выводу, что передача арендатором имущества в субаренду производилась с согласия балансодержателя, и отказали арендодателю в расторжении договора аренды.

Включение в текст договора аренды согласия арендодателя на совершение сделок предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Если согласие на сдачу имущества в субаренду выражено в Договоре, арендатору не нужно обращаться к арендодателю за выдачей согласия при совершении каждой сделки. Таким образом, арендодатель теряет право заявлять о недействительности сделок на основании ст. 168 ГК РФ (как сделка, нарушающая требования Закона). Данная позиция отражена в Постановлении ФАС Уральского округа от 06.03.2008 N Ф09-1291/08-С5 и Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2006, 03.10.2006 N 09АП-12045/2006-ГК. А также в информационном письме Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

В связи с вышеизложенным, арендодателю необходимо обезопасить себя при согласовании данного условия при заключении договора аренды:

  • Форму согласия рекомендуется предусмотреть в письменном виде, подписанную и арендодателем и арендатором (в договоре, в дополнительном соглашении или как отдельный документ).
  • Указать на получение арендатором письменного согласия арендодателя на каждую конкретную сделку или отсутствие получения согласия на каждую сделку.
  • Указать на необходимость письменного согласования с арендодателем срока субаренды по каждой сделке.

Несогласование в договоре аренды срока на совершение сделок по сдаче арендатором имущества в субаренду дает право арендатору возобновлять договоры субаренды без согласования с арендодателем в пределах срока действия договора аренды. ВАС в информационном письме от 11 января 2002 года № 66″Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что при досрочном прекращении договора аренды, субарендатор, договор субаренды которого оканчивался в пределах договора аренды, правомерно потребовал заключения с ним договора аренды в соответствии со ст. 618 ГК РФ.

Во избежание подобных ситуаций арендодателю рекомендуется:

  • Установить сроки, до истечения или после истечения которых арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду. Данное условие обеспечивает своевременный контроль за состоянием объекта аренды или его своевременный возврат из арендного пользования. Все сделки совершенные за пределами указанных сроков могут быть признаны по иску арендодателя недействительными по ст. 168 ГК РФ.
  • Предусмотреть право арендатора передавать права и обязанности третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате. Данное условие дисциплинирует арендатора. Дополнить договор, что при нарушении арендатором данного условия, арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора Аренды.
  • Предусмотреть условие о последующем ОБЯЗАТЕЛЬНОМ уведомлении арендодателя о сдаче имущества в субаренду в установленный срок. Уставить санкции за нарушение данного условия, например: односторонний отказ от исполнения договора Аренды, либо взыскание штрафов.

Срок действия договора Аренды

Определение срока аренды истечением периода времени

Если в договоре определили срок аренды истечением периода времени, то день начала срока аренды, определенный датой или событием, не включается в срок аренды по правилам ст. 191 ГК РФ. То есть, срок начинается исчисляться со следующего дня, и арендодатель не сможет взыскать арендную плату за указанный день. Чтобы предотвратить негативные, необходимо определить период срока аренды и его начало. Для этого в договоре необходимо точно указать на дату начала действия договора аренды. Начало срока аренды может быть определено наступлением определенного события, например передачей имущества по акту приема – передачи, в этом случае необходимо данное условие прописать в договоре как начало срока действия договора аренды.

Определение срока аренды с 1-го числа по последнее число предыдущего месяца следующего года

При определении в договоре начала срока действия с 1-го числа и заканчивающий свое действие в последний день предыдущего месяца следующего года, например с 1 марта 2013 по 30 апреля 2014 года, подлежит применению п. 2 ст. 651 ГК РФ, в этом случае срок действия договора признается равный году и договор подлежит государственной регистрации. При отсутствии регистрации договор считается незаключенным, и как следствие права и обязанности по нему не возникают, а арендодатель лишается права взыскать арендные платежи по договору, об этом свидетельствует судебная практика (Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А68-10147/07-17/4).

В случае признания договора незаключенным, арендодатель имеет шанс взыскать с арендатора платежи за пользование как неосновательное обогащение по правилам ст. 1102 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждает мнение суда в Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2011 по делу N А40-78743/10-91-667.

Однако в Постановлении от 25 января 2013 года № 13 ВАС РФ указал: согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Распространение действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды.

На практике возникают случаи, когда фактическое пользование имуществом возникает до заключения договора аренды. Но доказательств того, что имущество было передано арендатору нет. В этом случае арендодатель лишается права взыскать арендную плату до заключения договора, так как по общим правилам арендатор обязан оплатить арендную плату с момента фактической передачи имущества.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, в договоре необходимо указать дату, с которой условие договора действуют. Указать дату фактической передачи имущества в пользование арендатора (в случае отсутствия акта приема – передачи в фактическое пользование). Отсутствие такого акта до заключения договора лишает арендодателя доказательств передачи имущества и, соответственно, лишает права на взыскание арендных платежей за фактическое пользование до заключения договора аренды. Данная позиция подтверждена и в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Пример формулировки договора: «Настоящий договор действует с даты его подписания сторонами (15.09.2013). Срок аренды имущества устанавливается с 15.08.2013 по 01.09.2014 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора».

Аренда жилья в Британской Колумбии: Плохое настроение арендодателя сегодня – риск для арендатора завтра

Снять квартиру на пару дней и за это время успеть пересдать её другим – такая мошенническая схема субаренды приносит аферистам до 200 тысяч рублей в день.

Мария Жукова, директор агентства недвижимости:

– Чтобы набрать арендаторов, чаще всего квартиру пересдают по более низкой цене, чем в среднем на рынке. Человек снимает квартиру, заключает с собственником договор, а потом сдаёт эту квартиру, словно он её собственник.

С одних квартиросъёмщиков мошенники берут аванс, с других всю сумму целиком плюс залог – и исчезают. А настоящему хозяину квартиры остаётся разбираться с обманутыми арендаторами.

Ещё хуже, если квартиру пересдадут под массажный салон или карточный клуб. В этом случае стоимость аренды всегда выше, а нажива мошенников больше. Значит, в разы вырастает и риск судебного разбирательства для собственника квадратных метров.

Алексей Скляренко, адвокат:

– Организация притонов и незаконная организация карточной деятельности влечёт за собой уголовное преследование. И в любом случае собственника будут проверять на причастность к совершению этих преступлений.

Защитить свой дом от аферистов непросто. Как вариант, в договоре найма можно закрепить своё право посещать квартиру с проверкой пару раз в месяц. Действенной мерой могут оказаться и бдительные соседи.

Роман Бабичев, специалист рынка аренды жилья:

– Иногда старая бабушка-соседка лучше всякой охраны и консьержей.

Обмануть норовят и простые квартиросъёмщики. К примеру, они зачастую скрывают действительное число проживающих или присутствие домашних питомцев. Мало кто готов сдавать квартиру людям с кошками и собаками. Урон может обойтись втрое дороже залоговой суммы.

Мария Жукова, директор компании недвижимости:

– Если укрыть животное от хозяина квартиры, то впоследствии, если всё же обман раскроется, это станет поводом для расторжения договора.

Юристы напоминают: в договоре аренды важно не только чётко прописать все правила проживания и санкции за их нарушение, но и сделать подробную опись состояния имеющегося в квартире имущества. Да и состояния квартиры в целом, особенно если она после ремонта.

Как сэкономить на аренде жилья за границей во время отдыха

Рынок краткосрочной аренды для отдыха и путешествий растет из года в год, так же, как и развиваются различные онлайн-сервисы и порталы, предлагающие услуги по аренде жилья.

По данным портала HomesOverseas.ru наиболее популярные объекты для краткосрочной аренды – это курортная недвижимость у моря. В пятерку лидеров стран, где россияне чаще всего арендуют жилье на небольшой срок, входят Испания, Греция, Турция, Италия и Болгария. Также довольно часто наши соотечественники на время отдыха снимают жилье в Черногории, Таиланде, Кипре и Франции. Самые популярные варианты – квартиры и апартаменты (63%), потом идут виллы, дома и шале – 33%.

В особенностях краткосрочной аренды за границей редакция Вести.Недвижимость разбиралась вместе с экспертами.

Не AirBnb единым

Есть два пути краткосрочной аренды жилья за границей. Первый – когда вы сами ищете подходящие варианты, используя специальные сервисы (AirBnb,Booking) или просто соцсети. Второй – когда подборкой апартаментов для вас занимаются специальные агентства.

Самый популярный на сегодня вариант краткосрочной аренды во всем мире – это онлайн-сервисы. Как правило, клиент обычно оплачивает аренду объекта частично (вносит предоплату в размере 30%-50%), а остальную часть у него списывают с банковской карточки в течение 24 часов с момента заселения, рассказывает директор по маркетингу и продажам портала HomesOverseas.ru Федор Дробышев. Это сделано для спокойствия арендатора, что его будет ждать именно та недвижимость и те условия, которые он забронировал на сайте. В случае несоответствия он сможет пожаловаться в систему бронирования: поменять условия, вернуть деньги или сменить объект.

Площадка выступает посредником, который гарантирует арендатору соответствие выбранного жилья всем указанным параметрам и неизменность цены на момент заселения. За это подобные сервисы берут комиссию: от арендодателя (например, Booking 15-20% от итоговой стоимости брони) или частично и с арендатора и частично с собственника недвижимости (например, Airbnb 2-3% с арендатора при бронировании и 10-12% с собственника).

В качестве подтверждения арендатор получает ваучер или подтверждение бронирования от конкретной площадки, на которой была произведена оплата.

Плюсы таких сервисов – большое количество предложений, высокая конкуренция и адекватная ценовая политика собственников. А также наличие отзывов и ответственность посредника (возврат денег, подбор других вариантов). Если человек ищет самостоятельно вариант, то все риски несет он сам, но и не переплачивает. Минусы – отсутствие контактов собственников до момента оплаты (не всегда), переплата за услуги посредника, необходимость частичной или полной оплаты до заселения и строгие правила при отмене бронирования.

Второй вариант краткосрочной аренда жилья – через туристические агентства или агентства недвижимости. В этом случае посредник подбирает варианты, консультирует по ним. Чаще всего при таком бронировании заключается договор краткосрочной аренды, в котором указаны все данные объекта, платежи и сроки оплаты, а так же условия по отмене. Достоинства такой схемы — подбор объектов под условия арендатора, заключение договора с уточнением нюансов, ответственность посредника: возврат средств/подбор других вариантов в проблемной ситуации, допуслуги – виза, перелеты, трасфер. Недостатки – как правило, ограниченное число предложений и оплата посреднику – 20-30%. Плюс также необходимо частично или полностью оплатить бронь до момента заселения.

В целом положительная сторона самостоятельной аренды – возможность жить в домашней обстановке и экономить на проживании. Отсутствие отельного сервиса, как в отелях, значительно уменьшает стоимость аренды, отмечают в Prian.ru. Например, современную оборудованную студию рядом с Храмом Христа Спасителя можно снять за 3,4 тыс рублей в сутки. Отель в данной локации будет стоить в разы дороже (не считая хостелов).

Также самостоятельная аренда жилья за границей – это возможность не тратиться на еду в кафе и ресторанах. Можно самому готовить завтраки, обеды и ужины. Кроме того, к плюсам можно отнести отсутствие строгой системы «чекин» и «чек-аут» – с хозяином всегда можно договориться, в том числе и о скидке. И приятный бонус – можно экспериментировать. Те, кому отели порядком поднадоели, могут арендовать какое-нибудь необычное жилье, например, дизайнерский лофт, домики на дереве, мельницу, маяк.

Однако, самостоятельная аренда жилья за рубежом имеет свои нюансы, отмечает руководитель отдела аренды Tranio Юлия Галич. Нередки случаи, когда семьи приезжали в апартаменты, а они «случайным образом» оказывались занятыми. Владелец или частный агент обычно предлагает замену. Например, в связи с продажей виллы либо по другим причинам, по регламенту он обязан это сделать. Но альтернативный вариант оказывался худшего качества, чем изначально забронированная недвижимость. Людям часто было некуда деваться и они соглашались.

На что обратить внимание

Арендуя жилье за границей, эксперты советуют обратить внимание на несколько пунктов. Во-первых, нужно внимательно читать условия аренды, оплаты и отмены бронирования. Во-вторых, собственники жилья могут взимать дополнительные сборы. Например, просить внести залог на случай непредвиденных ситуаций, оплатить туристический налог, который изначально не был включен в стоимость размещения. Или вовсе штрафовать, например, за позднюю регистрацию заезда, за дополнительное ожидание гостей или отмену бронирования позже установленного срока, отмечают в Prian.ru.

«Если вы бронируете квартиру в Италии, Испании или Греции, обращайте внимание на расстояние до пляжа. Многие владельцы прокладывают расстояние по прямой. Если указано 300 или 500 м, это может означать около 1 км, в зависимости от рельефа местности», — говорит Юлия Галич. Лучше заранее уточнить, насколько комфортно вам будет добираться до пляжа пешком, особенно с маленькими детьми — например, не все проселочные дороги являются комфортными для съезда с коляской.

Также следует обратить внимание, что хороший сервис в квартирах, не относящихся к комплексу, гораздо сложнее организовать. Поэтому всегда уточняйте, кто осуществляет менеджмент и осуществляет заезды и выезды, кто сможет помочь по вопросам, возникающим во время проживания.

Помимо этого, есть страны – где краткосрочная аренда запрещена. Например, в ОАЭ она официально разрешена только в Дубае. В Абу-Даби и других Эмиратах возможна только долгосрочная. Та же ситуация с Монако: жилье здесь можно арендовать минимум на год, а предпочтение отдается зачастую европейцам.

В большинстве случаев при краткосрочной аренде недвижимости коммунальные услуги уже включены в стоимость аренды. Уборка так же может быть включена в стоимость аренды, но в некоторых случаях собственники берут допсбор за эту услуг. Так же, как, например, и за транспорт из/в аэропорт, отмечает Федор Дробышев. Что касается залога, то он практикуется чаще всего при аренде дорогостоящей недвижимости, либо когда туристы планируют жить с домашними питомцами. Тем самым арендодатель страхует свои риски.

Как сэкономить

Если вы хотите сэкономить, то тогда лучше избегать посредников. Нередко сам собственник может предложить скидку в 10-20%, вместо отчислений посреднику или в качестве бонуса — бесплатный трансфер, отмечает директор по маркетингу и продажам портала HomesOverseas.ru.

Бронировать не пиковые даты высокого сезона, а например, на стыке (как вариант перед началом сезона) или на его закате. «Например, если арендовать в Болгарии в конце мая-начале июня можно получить цену на 30-35% ниже, а если с начала сентября и до конца месяца, когда начинается «бархатный сезон» можно сэкономить 20-25% от цены июля-августа», — говорит он.

Также при общении с собственником всегда можно уточнить о скидке, возможно, он предложит чуть сдвинуть даты на пару дней и в этом случае предложит более выгодные условия.

Руководитель отдела аренды Tranio также советует задуматься об аренде заранее: будет больше выбор и возможность получить более привлекательную цену за ранее бронирование. Кроме этого, чем дальше от моря и инфраструктуры — тем дешевле. Этот принцип работает во всех курортных регионах. В некоторых случаях, на цену может влиять длительность периода аренды (например, при бронировании на 2-3 месяца многие владельцы охотно идут на уступки) или форма оплаты, наиболее удобная для владельца.

Добавить комментарий