Налог на квартиру, которая была продана за границей Канада



Содержание поста:

Налоги в Канаде

На первый взгляд, может показаться, что канадцы платят очень много налогов. На практике такой повышенный процент налоговых ставок действительно в дальнейшем идет на благо общества. За счет налогов в Канаде облагораживаются города, выплачиваются льготы, ремонтируются коммуникации, и делаются другие полезные вещи. Какие налоги платят в Канаде?

Подоходный налог с физических лиц и его тонкости

Все физические лица в Канаде платят налог на свой доход. Этот взнос зависит от суммы заработной платы, полученной человеком за год. Облагаются этим налогом и иные доходы канадцев. Подоходный взнос начинают платить в следующем случае:

  • Когда человек вступает в совершеннолетний возраст, имеет гражданство, или проживает в Канаде не менее 183 дней в году;
  • Когда получает доход не ниже установленной минимальной планки в 11 тысяч канадских долларов. Эта сумма может варьироваться в зависимости от провинции, а также годового перерасчета.

Иностранцы платят подоходный налог только с тех денег, которые они заработали в Канаде.

Налог на доходы в Канаде называют федеральным. Его процент рассчитывается от суммы денежных поступлений в течение года:

  • Доход до 45 тысяч долларов – 15%;
  • Доход до 92 тысяч долларов – 20,5%;
  • Доход до 142 тысяч долларов – 26%;
  • Доход до 202 тысяч долларов – 29%;
  • Доход свыше 202 тысяч долларов – 33%.

Таким образом, чем богаче гражданин Канады, тем больше налогов он платит.

В канадском налоговом законодательстве предусмотрено несколько поводов для налоговых вычетов. Рассмотрим их подробнее:

  • Если люди женаты, их расходы больше, а, значит, они могут рассчитывать на уменьшение налогов;
  • Если на иждивении человека находятся дети, инвалиды, неработающий супруг или супруга, то и для них налог будет меньше;
  • Если человек тратит большие деньги за медицинское обслуживание (больше 3% от общего дохода за год), то тоже может рассчитывать на налоговый вычет;
  • Если приобретается первый дом;
  • Если регулярно оплачивается аренда недвижимости.

Экономисты Канады понимают, что вышеприведенные поводы становятся серьезной финансовой нагрузкой, поэтому уменьшают налоги для лиц с такими жизненными ситуациями.

Налоги юридических лиц

Предприятия на канадских землях также платят федеральный налог на прибыль. Здесь совершенно неважно, где реализует свои товары компания, главное – что она зарегистрирована в Канаде, поэтому платить налог придется со всех доходов.

Канадские фирмы облагаются налогом с фиксированной ставкой в 38%. Процент налога велик, но его можно уменьшить, если обратиться к юристу, который укажет варианты различных налоговых вычетов, предусмотренных для юридических лиц. В реальности налог предприятиям удается уменьшать с 38% до 25-10%.

Налог на потребление в Канаде

Многим знаком термин НДС. Он расшифровывается, как налог на добавленную стоимость. В Канаде его обозначают налогом на товары и услуги.

Размер данного взноса зависит от территории проживания, и может составлять от 5 до 7%.

Канадские налоги на недвижимость

Ежегодно все арендаторы и владельцы недвижимости на канадских землях обязаны платить налог за пользование своим имуществом. Сумма налога рассчитывается от его стоимости, и составляет 1-2% в зависимости от региона проживания.

В Канаде действует налог и на покупку недвижимости. Он рассчитывается от суммы и типа недвижимого имущества. Этот вид налога платят, как канадские граждане, так и иностранцы, имеющие в этой стране жилье.

Когда после продажи жилья, бывший владелец получает прибыль (разница между ценой покупки и продажи), тогда он также платит налог на эти деньги, как на дополнительный доход.

В Канаде существует множество налогов, которые люди платят со своих зарплат. Из этих денег в городах строятся дороги, общественные здания и коммуникации. Поскольку уровень жизни в данном государстве довольно высок, то и налоги население платит исправно.

Налоговая система Канады

Если затронуть вопрос о том, справедливы или несправедливы, низкие или высокие налоги Канады, к какому-то однозначному выводу мы никогда не придем. Сколько людей — столько и мнений. Лично отмечу лишь то, что канадская система налогообложения построена очень грамотно.

Общие характеристики системы

Налоги в Канаде характеризуются такими основными особенностями:

  • приоритет взимания платежей с физических, а не юридических лиц — такая система применяется для того, чтобы предприятия имели больше возможностей для роста и повышения оплаты труда работников, уже с заработной платы которых будет изыматься сравнительно много налогов;
  • относительно малое количество фискальных платежей, но при этом каждый из них детализирован, поэтому при желании можно ощутимо снизить налоговую нагрузку полностью легальными методами.

Если сравнивать с отечественными реалиями фискального законодательства, то в Канаде система в меньшей мере содержит скрытые платежи и там больше возможностей для налоговых маневров. К примеру, для обычных людей немалые подоходные налоги компенсируются низким НДС, реальный размер которого гарантированно не превышает 10%.

Корпоративный налог — на примерно среднемировом уровне, но зато объект налогообложения для доходов от капитала всегда в 2 раза меньше такого дохода. Поэтому при грамотном подходе к ведению бизнеса налоговая система этой страны более предпочтительна ввиду гибкости.

Если вы нуждаетесь в налоговой консультации касательно снижения фискального бремени в Канаде, сотрудники «Прифинанс» готовы предоставить действенные советы, которые чаще всего становятся основой длительного и взаимовыгодного сотрудничества.

Кто должен платить налоги

В 2020 отчислять налоговые платежи в государственную казну должны все граждане Канады, которые на территории этой страны получают доход независимо от рода их деятельности.

То есть налоги платятся как людьми, которые являются наёмными работниками и получают за свою работу зарплату, так и предпринимателями. Иностранные граждане также обязаны ежемесячно выплачивать налоговые взносы.

Классификация налогов

В северном государстве система налогообложения, как и в любой стране, подразделяет выплаты на:

  • прямые;
  • косвенные;
  • на доход;
  • на соц. защиту населения.

За сбор по всей стране отвечает Агенство Министерства налогов и сборов. В зависимости от провинции, существуют свои типы сборов:

  • страховые взносы;
  • роялти;
  • процент на топливо, землю;
  • налог с продаж;
  • на прибыль, недвижимость, бизнес.

Основные виды налогообложения

Прямые налоги

Существуют два вида налогов, обязательные для всех граждан и компаний – федеральный и провинциальный. Эти налоги платятся с личных доходов, исключение составляют:

  • доходы членов First Nations group
  • пенсии ветеранов
  • возмещение ущерба по страховым выплатам
  • доход с продажи своего дома
  • государственные дотации на детей Child Tax Benefits
  • государственные стипендии и гранты.

На эти позиции, ставшие для человека доходом в определенный период времени, налоги не распространяются.

От налогов освобождаются и те люди, доход которых за год не превышает 7500$. Кроме того, налоговые льготы в Канаде распространяются на следующую когорту граждан:

  • малообеспеченные семьи
  • инвалиды
  • пенсионеры
  • семьи, у которых на попечении находятся престарелые родители
  • люди, воспользовавшиеся платными медицинскими услугами и покупкой лекарств
  • родители, оплачивающие учебу детей в университете или колледже
  • безработные и временно нетрудоспособные.

Система социальной защиты

К слову, помимо того, что эти категории граждан освобождаются частично от налогов, они получают дотации от государства, что представляет собой систему социальной помощи. В народе даже есть расхожее выражение, что в Канаде быть бедным выгоднее, чем богатым.

Именно благодаря этой системе Канада и привлекает волны иммигрантов. Суть этой системы в том, что государство гарантирует каждому человеку определенный уровень жизни, причем вне зависимости от того коренной он житель или беженец, оказывая финансовую помощь Welfare.

Косвенные налоги

Помимо прямых налогов в государственный бюджет уплачиваются косвенные. Их платят все жители Канады, покупая товары и услуги. Два вида налога в этой категории – федеральный налог — GST 6% и налог провинции Онтарио — PST 8%. Но эти налоги опять-таки обходят стороной такие товары и услуги как:

  • продукты питания
  • детские товары
  • товары для инвалидов.

Налог на доходы частных лиц

Подоходный налог (personal income tax).

Налог на доходы частных лиц в Канаде прогрессивный – чем больше зарабатываешь, тем больше платишь. На сумму налога влияет не только сумма заработанного, но и семейная ситуация, возраст налогоплательщика и место проживания, так как каждая провинция имеет свои провинциальные налоги.

Я буду рассматривать налогообложение на примере провинции Онтариою. Почему? По нескольким причинам:

  • Во-первых, это мне ближе, я тут живу и подавляющее большинство (но не все) моих клиентов из этой провинции.
  • Во-вторых, это крупная, провинция по площади, населению и экономическому потенциалу. Внутренний валовой продукт Онтарио в 2014 году составил 36,6% от ВВП Канады. Ближайшие «конкуренты» Онтарио – Квебек и Альберта отстают от Онтарио почти в 2 раза.
  • В-третьих, значительная, если не бОльшая часть русскоязычной диаспоры, живёт в этой провинции.

Налог на прибыль

Значимую роль играет налог на прибыль и связанные с ним разнообразные налоговые льготы, которые побуждают компании к рациональному использованию основных и оборотных средств, внедрению НИОКР, развитию деятельности в определенных районах и другим общественно полезным мероприятиям.

Ставка налога на прибыль складывается из федеральной и провинциальной . Общая федеральная ставка — 28% (для компаний обрабатывающей промышленности — 23%). Провинциальные ставки налога на прибыль представлены в .

Таблица . Ставки налога на прибыль, действующие в регионах

Провинция, территория

Основная ставка, %

Основная федерально-провинциальная ставка, %

о. Принца Эдуарда

Квебек (от вида деят-сти)

* Ньюфаундленд снижает ставку для компаний, создающих более 10 рабочих мест с полной занятостью и инвестициями не менее $500 000.

** С 1 июля 1993 г. снизилась ставка для корпораций, создающих рабочие места в фармацевтической, компьютерной, телекоммуникационной и аэрокосмической отраслях.

Существуют необлагаемые минимумы годового дохода

Когда налог или взнос не взымается.

  • $11,327 для федерального налога, для тех, кто рождён в 1950 или ранее, необлагаемый минимум может увеличиваться на $7,033
  • $9,863 для провинциального налога, для тех, кто рождён в 1950 или ранее, необлагаемый минимум может увеличиваться на $4,815
  • $3,500 для взноса в пенсионный фонд. Также взносы в пенсионный фонд не взымаются с суммы годового дохода, превышающего $53,600.
  • Для страхового взноса нет минимума, но есть максимум – $49,500 годового дохода

Всё, что превышает необлагаемый минимум, подлежит налогообложению по нижеприведённым ставкам. Общая сумма налога получается в результате сложения всех четырёх налогов и взносов.

Налогооблагаемый доход можно уменьшить, если вы учитесь (все затраты – в минус), если даёте деньги на благотворительность. В этом году ещё можно было вычесть расходы на детские спортивные и прочие кружки и на детские учреждения типа яслей или лагерей.

В следующем году этого уже не будет, но зато либеральное правительство подняло нам всем пособия на детей. Мы, например, на двоих детей получаем порядка 450 долларов в месяц, в следующем году сумма слегка увеличится, так как доход уменьшился. Тоже хлеб, как говорится.

Федеральный налог

  • 15% для суммы годового дохода между $11,327 и $44,701
  • 22% для суммы годового дохода между $44,701 и $89,401
  • 26% для суммы годового дохода между $89,401 и $138,586
  • 29% для суммы годового дохода, превышающего $138,586

Провинциальный налог

  • 5.05% для суммы годового дохода между $9,863 и $40,922
  • 9.15% для суммы годового дохода между $40,922 и $81,847
  • 11.16% для суммы годового дохода между $81,847 и $150,000
  • 12.16% для суммы годового дохода между $150,000 и $220,000
  • 13.16% для суммы годового дохода, превышающего $220,000

Взнос в пенсионный фонд


4.95%, максимальный годовой взнос $2,479.95. Работодатель добавляет такую-же сумму, что уплатил работник. Частные предприниматели платят двойной взнос, так как они являются работниками и работодателями в одном лице.

Страховой взнос

1.88%, максимальный годовой взнос $930.60.

Случаи уменьшения налоговых ставок

Сумма налога, посчитанного по вышеуказанным ставкам уменьшается в следующих случаях:

  • Если у вас есть дети до 18 лет, либо старше 18 лет, но учащиеся в колледже или университете. Кроме того, на детей до 18 лет выплачивается пособие на детей – до $312.50 в месяц плюс ещё до $160 в месяц. Сумма пособия на детей зависит от семейного дохода.
  • Для родителя-одиночки.
  • Если у вас есть неработающий супруг или супруга. В этом случае ваш необлагаемый минимум увеличивается почти в 2 раза.
  • Если вы инвалид.
  • Если у вас есть в семье инвалиды или престарелые родственники, требующие заботы.
  • Если семейные медицинские расходы превышают 3% дохода наименее оплачиваемого члена семьи. Медицинские расходы в Канаде оплачиваются государством не в полном объёме. Всё, что превышает 3%, уменьшает налогооблагаемый доход.
  • Если ваш супруг или супруга зарабатывают значительно меньше вас, и в вашей семье есть дети до 18 лет. В таком случае вы можете уменьшить налоги до $2,000 в год.
  • Если вы работаете, но ваш заработок слишком мал для проживания.
  • Если вы платите за кружки и спортивные секции для детей.
  • Если вы, ваш супруг или супруга учатся в колледже или университете. Это также работает, если учатся дети, но по разрешению детей.
  • Если вы покупаете месячные проездные билеты на общественный транспорт.
  • Если вы купили свой первый дом вы экономите на налогах $750.
  • Если вы платите за съёмное жильё или налог на недвижимость за свой дом.
  • Если вы делаете благотворительные взносы.
  • Если вы откладываете себе на пенсию в специальный фонд.

Кроме того, налог на дивиденды и на прирост капитала начисляется по меньшей процентной ставке:

  1. Для дивидендов существует специальное законодательство и формула.
  2. Прирост капитала облагается по ставке, уменьшенной в 2 раза

Должны ли иностранные граждане платить налог в Канаде

Каковы связанные с этим условия? Узнайте в этой статье.

При переезде в Канаду у вас, вероятно, будут вопросы относительно налоговой системы. Прежде всего, вы должны знать, что жители облагаются налогом в соответствии с их статусом резидента. Давайте разберемся, как же работают налоги в Канаде.

Канадская налоговая система.

Канадцы облагаются налогом по доходам из всех источников, но оффшорные трасты разрешены для новых постоянных жителей. Граждане Канады, которые не проживают в Канаде, не платят налоги за свой мировой доход, а нерезиденты платят налог только за некоторые доходы и прирост капитала в канадском источнике. Более того, права собственности или права наследования отсутствуют.

Подача налоговой декларации в Канаде.

Отчитаться перед государством частным лицам необходимо с февраля до конца апреля по почте или телефону, а также лично, до 15 июня — для предпринимателей и их семьи. Для этого вы обращаетесь к бухгалтеру, покупаете специальную программу или считаете все самостоятельно.

После отправки писем вы получите уведомление о том, что они получили оплату. Иногда вместе с этим приходит перерасчет налогов, штраф или вычет.

На первой странице необходимо заполнить персональную информацию, на второй — общий доход. На третьей — налоговые списания, на четвертой — расчет задолженности или возврата.

Канада – это респектабельность, высокий уровень жизни и здоровая экономика. Регистрация фирмы здесь сделает ее желанным контрагентом в ведении бизнеса со стороны любых международных партнеров. Нет особых причин относить ее к категории оффшорных – местные компании уплачивают налоги со всех своих доходов.

Если вы хотите зарегистрировать компанию в респектабельной канадской зоне и минимизировать издержки, стоит присмотреться к варианту использования товарищества Limited Partnership. Для таких хозяйствующих субъектов предусмотрены нулевые ставки. Условия стандартные – нельзя вести коммерческую деятельность на территории государства, а собственниками компании должны быть иностранцы.

Очень важная для вас статья:  Карты Маркема

Если вы новичок, вы должны использовать общий налоговый и льготный пакет провинции или территории проживания 31 декабря года налогообложения. Обратите внимание, что ставки и налоговые льготы варьируются от одной провинции к другой. Вот почему вы должны использовать соответствующую форму. Крайний срок подачи налоговой декларации – 30 апреля года, следующего за налоговым годом.

Полезная информация.

Вы платите только налог с ваших доходов из канадских источников за период, когда вы не были резидентом Канады. Когда вы станете резидентом страны, вы должны указать в своем канадском отчете о доходах из всех источников, которые вы получаете для целей налогообложения. Возможно, вы заплатили больше налогов, чем следовало бы. Затем вы получите право на возмещение, и если вы не заплатили достаточно, вам придется заплатить разницу. Для получения дополнительной информации вы можете посетить веб-сайт Агентства по доходам Канады.

Налоги в Канаде

Ежегодно в Канаду иммигрируют тысячи иностранцев. Эта страна способна предоставить своим жителям высокий уровень жизни, достойные заработные платы и весьма лояльную налоговую систему. Налоги в Канаде по сравнению с другими странами являются не такими уж и высокими. Например, в среднем канадец ежемесячно отчисляет около 20-30 процентов в государственную казну, притом как в Финляндии этот показатель составляет 35 процентов.

Небольшая улица с магазинами и кафе в старом районе Квебека

80 процентов бюджета Канады составляют именно налоговые платежи с населения. Благодаря налогам правительство Канады смогло разработать весьма стабильную социальную защиту населения. Под социальной защитой имеются в виду выплаты пенсий и различных пособий.

Кто должен платить налоги

В 2020 отчислять налоговые платежи в государственную казну должны все граждане Канады, которые на территории этой страны получают доход независимо от рода их деятельности.

Схема устройства налоговой системы в Канаде

То есть налоги платятся как людьми, которые являются наёмными работниками и получают за свою работу зарплату, так и предпринимателями.

Иностранные граждане также обязаны ежемесячно выплачивать налоговые взносы. Но это касается лишь тех мигрантов, которые пребывают на территории Канады более 183 дней и получают здесь доход.

Классификация налогов

Налогообложение в Канаде характеризуется различными выплатами, которые, в свою очередь, классифицируются по таким типам, как:

  1. Прямые.
  2. Косвенные.
  3. Налоги на заработную плату.
  4. Выплаты на социальную защиту населения.

Вернуться к оглавлению

Размеры выплат

Основную часть налоговой системы составляют подоходный налог и налог на потребление. Подоходный налог относится к прямым выплатам, а налог на потребление к косвенным. В каждой области существуют свои налоговые ставки на те, или иные выплаты.

Структура налоговых поступлений в канадский бюджет

Большую часть налоговых выплат составляется подоходный налог (32.3 процента). На втором месте закрепились неналоговые доходы. Их доля примерно 19.55 процента от общего количества. Налогам на прибыль отводится всего 8.5 процента, а общим налогам – 11 процентов. Взносы на социальные нужды равняются 6.6 процента от общего количества налоговых взносов.

На долю преимущественных налогов припадает всего 9.3 процента. Самый маленький процент доли достаётся прочим территориальным налогам и сборам.

Налоговая декларация

Налоговую декларацию должны представлять все без исключения работающие граждане и резиденты этой страны. Также это касается и частных предпринимателей. Налоговая декларация подаётся по итогу прошедшего года. Подать её нужно не позднее 30 апреля. Например: 1 января начался 2020 год, а 31 декабря этот год уже закончился. Подавать декларацию соответственно нужно уже в 2020 году до конца апреля.

Подоходный налог

Подоходный налог в Канаде называется федеральным налогом. Его размер напрямую зависит от уровня заработной платы. Так, если оклад человека более 7500, но менее 42 700 долларов в год, то он обязан заплатить 15 процентов от своего дохода.

При заработной плате от 42 700 долларов до 85 400 долларов налоговая ставка возрастает до 22 процентов. Если сумма выше 85 400 долларов, но ниже 132 400 долларов налог – 26 процентов.

Если годовой оклад человека в 2020 году был более 132 400 долларов, то он обязан был отчислить в государственный бюджет 29 процентов.

Все налоговые ставки были утверждены правительством ещё в 2002 году. С того времени, налоговое законодательство Канады не менялось. Подоходный налог по вышеуказанным ставкам платится исключительно физическими лицами. Общества, то есть юридические лица, также обязаны платить федеральный налог.

Размеры подоходного налога в России и Канаде

Но для них существует совершенно иная шкала налоговых ставок. Базовой ставкой является 30 процентов. Но если предприятие использует кредит, то налоговая ставка может колебаться от 13 до 22 процентов.

Налог на потребление

Налогом на потребление называется НДС или налог на добавленную стоимость. В Канаде этот налог больше известен как НПУ (налог на продукты и услуги). Налоговая ставка колеблется от 5 до 7 процентов. Размер налога напрямую зависит от территориального размещения.

Налог на недвижимость

В Канаде существует налог на пользование недвижимостью. Так, в 2020 году владельцам недвижимости на территории Канады потребуется заплатить в государственный бюджет 1-2 процента от общей стоимости имущества. Налог платится один раз в год. Отчисления идут на содержание государственных учреждений и дорог.
Аналогичный налог должны платить и арендаторы недвижимости.

Налог на приобретение имущества также присутствует. Совершенно не имеет значения, кем была приобретена недвижимость. Одинаковую налоговую ставку платит и гражданин Канады, и иностранный представитель. Размер налоговой ставки рассчитывается индивидуально. Он напрямую зависит от общей стоимости недвижимости.

Так, если недвижимость стоит менее 55 000 долларов, то налог равен сумме в 0.5 процента. Если стоимость недвижимости в 2020 году более этого показателя, но менее 250 000 долларов, то налоговая ставка возрастает до 1 процента.

При стоимости недвижимости от 250 000 до 400 000 долларов потребуется заплатить взнос в размере 1.5 процента. Если имущество стоит более 400 000 долларов, то налоговая ставка равняется 2 процентам от общей стоимости недвижимости.

Налог на недвижимость в Канаде в сравнении с другими государствами

При приобретении недвижимости в Торонто в 2020 году, покупатель обязан заплатить дополнительный налог, который потом частично компенсируется государством.


Под компенсацией имеется в виду скидка на налог на приобретение недвижимости. Максимальная скидка равняется 3 700 долларам. При приобретении недвижимости в Онтарио от общего количества налога отнимается 2 000 долларов.

Налога на продажу недвижимости в Канаде нет. Но это только в том случае если вследствие продажи его владельцы не получили дополнительной прибыли.

Налоги на жилую недвижимость по регионам Канады

Если в прошлом дом приобретался за меньшую сумму, нежели его продали, то с этой разницы потребуется заплатить налог.

Исключения

В Канаде существуют случаи исключения, подпадая под которые гражданин этой страны может не платить налоги. Так обычно налог платится с дохода – это известно, но если источниками дохода являются нижеперечисленные случаи, то налогоплательщик отстраняется от выплат.
Исключения составляют такие доходы, как:

  1. Пенсионные выплаты ветеранам.
  2. Страховые выплаты по возмещению ущерба.
  3. Доход с продажи собственного недвижимого имущества.
  4. Государственные выплаты на детей.
  5. Стипендии.
  6. Гранты.

Также, если резидент Канады получает менее 7500 долларов в год, то он автоматически освобождается от уплаты налогов.

Существуют и упрощенные схемы выплат сборов. Но воспользоваться ими могут не все желающие. Упрощенная схема подразумевает под собой льготы на выплаты. Пользоваться льготами могут лишь определённые категории людей:

  1. Пенсионеры.
  2. Малообеспеченные семьи.
  3. Семьи, на попечительстве которых в данный момент находятся родители преклонного возраста.
  4. Особы, которые ранее пользовались услугами платной медицины. К этому же списку можно отнести и людей, приобретавших лекарства за свой счёт.

Здание детской больницы SickKids

Канада является одной из стран, где отсутствует налог на наследство.

Покупка дома в Канаде (Ванкувер)

За два последних года цены на жилье в Ванкувере выросли более чем на 30%, так сегодня я не смог бы купить свой же таунхаус, который купил чуть больше года назад. Некоторые решились вскочить в последний вагон поезда «жилье до миллиона», другие же решили дождаться следующего. Лично я знаю очень много людей которые купили жилье в прошлом году и пока, судя по всему, не прогадали.

О том, что стоит за каждым из этих решений и еще о том, как, собственно, происходит покупка жилья в Канаде (Ванкувере), сегодня и поговорим.

Расширенная версия со ссылками, ценами, примерами и дополнениями из личного опыта — в источнике: http://www.bielousov.com/2020/buying-home-in-canada/

СЪЕМ ИЛИ ПОКУПКА

К покупке своего жилья рано или поздно все-таки подталкивают условия съема — если вам попалась недорогая, хорошо оборудованная квартира где хозяин все делает чтобы она оставалась в отличном состоянии, то, конечно, трудно принять решение влезть в ипотеку на полмиллиона.

С другой стороны, если вы платите за съем практически столько же, сколько была бы выплата по ипотеке, то и морально и финансово вы к ней уже готовы.

Здесь в Канаде можно снимать жилье двух видов: либо квартиру у хозяина (condo), либо еще есть, так называемые рентовочные дома (apartment buildings) — это дома, в которых все до единой квартиры принадлежат компании застройщику и все они одинаково оборудованы и сдаются по более или менее одинаковой цене.

В случае с частным хозяином — все зависит от человека и как вы с ним договоритесь: от цены до качества ремонта и оборудования (в Канаде все жилье обязательно сдается и продается с оборудованной и рабочей кухней). Цена может быть совершенно любой в зависимости от района, отделки, самого хозяина, но основная часть в пригородах Ванкувера попадает в диапазон от $1400 до 2400/мес. В самом Ванкувере — тот же ценовой диапазон.

В большинстве же съемных домов, как правило,— самое дешевое оборудование которое только можно купить в магазине. И такая же отделка. К тому же сами дома чаще всего старые и подгулявшие. Цены могут варьироваться от $800 до 1800/мес.

Вполне логично что снимая жилье за $800 или $2,000 вы, соответственно, получаете таких же соседей. Конечно, семейный доход — не повод судить о каждой семье в отдельности, но он очень неплохо показывает среднюю температуру по больнице. В общем, в домах где квартиры сдаются по $800 будьте готовы полюбит запах индийской кухни в коридорах.

В общем, вопрос лишь в том, с чем из этого и до какой степени вы готовы мириться.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНВЕСТИЦИЯ

Если вы только что приехали в Канаду и завели разговор о недвижимости хотя бы с одним человеком, то скорее всего вам уже подкинули идею о том, покупка недвижимости в Канаде — это инвестиция, от которой вы должны рассчитывать получить прибыль, продав ее через несколько лет.

Я не могу согласиться с этим утверждением когда вы покупаете свое первое жилье. Конечно, замечательно оказаться в плюсе, продавая его лет так через 5 – 10, но с математической точки зрения сравнение его цены при покупке и продаже не имеет никакого смысла, поскольку уравнение потеряло все свои переменные: сколько вы уплатили банку за годы ипотеки, сколько вы сэкономили на съеме, насколько больше уплатили коммунальных услуг, налогов и так далее. На сколько при этом выросло другое жилье, которое вы хотите купить взамен, в конце концов.

На мой взгляд, любое первое жилье — удачная инвестиция по определению, вместо того чтобы снимать квартиру вы имеете дом, который всегда что-то да стоит и вместо того чтобы каждый месяц отдавать $1000—1500 постороннему дяде, вы кладете ту же самую сумму на свой счет (не забывая приплачивать проценты банку, налоги городу, по счетам страте и подрядчикам за текущие ремонты, конечно, но об этом потом).

ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ ВОМОЖНОСТЕЙ

Чтобы искать жилье на рынке недвижимости, конечно, необходимо знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, особенно если вы рассчитываете брать ипотеку (mortgage).

Во-первых, нужно иметь хорошую кредитную историю (credit score) которая у вас появляется только через полгода проживания в Канаде. Чтобы она была хорошей — вовсе не значит что не нужно пользоваться кредитами, скорее наоборот — хорошо если вы активно пользуетесь кредитными картами и кредитными линиями и вовремя платите по всем связанными с ними счетам. За полгода до предполагаемой покупки стоит позаботится о своей кредитной истории — не открывать новых кредитных карт, не задерживать платежи по старым.

Во-вторых, на всю Канаду распространяется правило, согласно которому при покупке жилья в кредит покупатель должен иметь хотя бы 5% от его стоимости на первоначальный взнос (downpayment).

В-третьих, максимальная сумма кредита которую выдаст вам банк или другая финансовая организация всегда остается на их усмотрение и определяется расчетным риском того, что вы не сможете погасить долг. Рекомендуется чтобы сумма выплачиваемого долга по ипотеке в сумме с уплатой ежегодных налогов на недвижимость и коммунальных услуг не превышала 30–32% от дохода до уплаты налогов.

КАК НАСОБИРАТЬ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Самый популярный в Канаде способ накопить на первоначальный взнос — это использовать пенсионный фонд. Суть его заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).

Суть его в том, что налоги, что вы уплатили за те деньги что кладете на этот счет, вы в конце года получите обратно и можете использовать до $25,000 с этого счета на покупку первого жилья.

Ну и не забывайте про семейный бюджет — за ним я не слежу так яро как некоторые, но раз в год его приходится корректировать, дабы расходы не превышали доходы.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВАНКУВЕРА

Считается что рынок жилья Ванкувера — 3-й наименее доступный в мире, хуже ситуация обстоит только в Гонконге и австралийском Сиднее. Находятся желающие предложить с ходу на 10% сверх запрашиваемой цены.

Правительство сейчас активно ищет новые способы ограничить такие покупки, а заодно и дополнительно заработать, вводя новые и новые налоги для иностранных покупателей.

Каждый год с тех пор как мы приехали в Канаду 7 лет назад, пророчат что финансовый пузырь на рынке недвижимости лопнет в следующий год или полтора как это было в США. Ну так вот, за 6 лет этого так и не произошло, поэтому мой вам совет: с точки зрения покупки первого жилья — забудьте об этом. Тут проиграет только одна категория людей — которые так и останутся до старости жить в ренте, и еще один человек — который купит последний дом перед тем как пузырь лопнет, если он, конечно, лопнет.

Выбор жилья вы всегда начинаете с двух вопросов — что и где.

Собственно говоря, касательно «что», рынок может предложить вам три основных варианта — квартира (кондо + страта), таунхаус (страта) и дом (или дюплекс, триплекс и т.д). Разобравшись, что означают эти слова в скобках, вы прекрасно будете представлять что именно вас интересует (см. источник).

Естественно, при выборе жилья вы также будете смотреть на год его постройки, количество спален и ванных комнат, жилую площадь. Планировка и ремонт, в конце концов тоже имеют значение.

В случае с домом — вы также будете смотреть на площадь земли (почти всегда указывается в информации на продажу), в случае с таунхаусом — площадь дворика (никогда не указывается), если есть: обычно вы вступаете во владение порцией земли всего комплекса, совершенно не обязательно той, что находится под вашим двором и домом. Площадь жилья в Канаде — всегда измеряется в квадратных футах.

Не скажу что сильно влияют на выбор, но могут отражаться на желанности и, как следствие, стоимости жилья т.н. amenities — это спортзалы, бассейны, детские площадки, комнаты для вечеринок, кладовки, комнаты для велосипедов, теннисный корт и пр. что может находиться на территории дома или комплекса.

Еще больше переменных в уравнение желанности и доступности жилья добавляет его расположение. Сюда можно включить все — от уровня относящихся к этому району школ до доступности общественного транспорта. От наличия в пешем ходу магазинов до среднего уровня доходов по району.

Дальше — больше, уже смотря дом вы начинаете обращать внимание на близко расположенную высоковольтную линию, на свет прожекторов на футбольном поле, на шум дороги, на то что кроме как на машине отсюда никак не уехать, на то что отсюда полтора часа ехать на работу и столько же обратно. Даже геология района может иметь значение — стоит ли дом на осадочных породах или в заливной долине, возможен ли оползень и пр.

Для меня, например, была важна демография района — к счастью, на разных сайтах (см. источник) можно найти статистику на любой вкус: будь то сколько зарабатывают люди которые здесь живут, какие национальности представлены в каких количествах, какие профессии и уровень образования преобладают, графики преступности по разным категориям — от наркотиков до взломов квартир. Ведь покупая дом, вы покупаете его вместе с соседями, а отправляя детей в школу, вы оставляете их один на один с их детьми.

В Канаде ребенок, если он не ходит в частную или религиозную школу и не получает образование на дому (с проверками, а как же), должен поступить в общественную школу по месту жительства (catchment school). Есть, конечно, процедура перевода в любую другую школу по желанию (cross-catchment application), однако она сопряжена с проблемой переполненности школ, особенно популярных.

В некоторых районах начальная и средняя школы объединены в одну, или обучение на английском и французском может проходить в одной и той же школе, но так или иначе, при покупке жилья вам нужно проверить, что же за школы относятся к вашему новому дому и их может оказаться до шести.

К счастью, опять же, в Ванкувере, да и в других городах Канады, уровень всех школ, относящихся к любому дому можно представить в численном виде (спасибо бюро статистики за это). И хотя статистика — наука неблагодарная, из своего опыта могу сказать что показатели успеваемости многое говорят о том, насколько серьезно занимаются детьми как в школе так и дома, что, в свою очередь, очень много говорит о семьях, живущих в районе. Да, скажи мне насколько неадекватный твой ребенок — и я скажу кто ты.

РАБОТА С РИЭЛТОРОМ

В Канаде для покупателя жилья риэлтер обходится безвозмездно, то есть даром.

Свой доход ваш риэлтер получит как половину от доли с продажи, которую продавец оговорил со своим риэлтером.

Собственно, я не вижу ни одной причины не связываться покупателю с риэлтером. Более того, не уверен что у вас вообще получится купить хоть что-либо без него. Практически все выставленные на продажу жилищные объекты вносятся в базу данных (MLS), доступ к которой имеют только лицензированные продавцы недвижимости. И хотя вы можете видеть почти всю информацию в открытых источниках (например, все на том же realtor.ca), чего вы не можете там увидеть, так это того, какая история продаж у каждого дома и по каким ценам уходили другие дома в этом районе.

В конце концов, риэлтер подготовит все необходимые бумаги и просто подсунет их вам на подпись, а главное, он это делает каждый день и точно знает что необходимо сделать и где нужно проверить и перепроверить.


Это, пожалуй, самая полюбившаяся мне часть процесса покупки — серьезно, я хоть сегодня же готов еще поездить посмотреть. У каждого выставленного на продажу дома (listing) есть свой уникальный номер (MLS). Список номеров понравившихся объявлений я отправлял риэлтору вместе с указанием времени когда мы можем приехать их посмотреть и она договаривалась о показе.

Дальше совсем интересно — едешь в малознакомую часть города, узнаешь как живут люди, какие бывают планировки, как обставлены дома.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПОКУПКИ (offer)

Когда что-то из осмотренного нравится настолько, что кажется, что здесь можно жить, мы сообщаем риэлтору что готовы сделать предложение покупки. Как правило, представитель продавца назначает день и час для всех потенциальных покупателей, до которого они могут подать официальное предложение.

Тогда мы едем в офис к риэлтеру, внимательно просматриваем всю доступную информацию о доме — правила страты, планировку юнита и комплекса, протоколы последних собраний жильцов (strata counsil meeting minutes), заявленное состояние жилья и известные неполадки если имеются.

Думаем над ценой исходя из имеющейся неофициальной информации о количестве других предложений на эту недвижимость. При спокойном рынке недвижимости можно попробовать скинуть немного цену, но такого рынка в Ванкувере не было уже несколько лет, поэтому обычно цена идет вверх от заявленной.

В каждом предложении оговорены условия на которых покупатель может отменить сделку (subject removal). Например, если там указано условие что он должен продать свое жилье, это очень неприятно для продавца, поскольку судьба его сделки зависит от другой сделки, которую тот никак не контролирует. С другой стороны, всегда когда на покупку недвижимости берется ипотека, указывается условие что банк эту самую ипотеку выдаст (subject of financing). Это одна из причин почему продавец может предпочесть покупателя, имеющего всю сумму в наличии, но все-таки это обычное условие, которое прописано в большинстве предложений.

В предложении также оговорена дата и время, до которого продавец должен огласить о своем решении.

ПРИНЯТИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ (accepted offer)

В назначенный день и час представитель продавца сообщает представителю каждого претендента на покупку о своем решении. Здесь покупатель должен подписаться под принятием его предложения с окончательными условиями, датами внесения залога, передачи и освобождения собственности. На что ему дается весьма ограниченное время, буквально сутки.

После принятия предложения электронный почтовый ящик начинает ломиться от присылаемых документов и еще больше — от досылаемых изменений и поправок.

Согласно контракту через неделю я должен был внести залог ($20 тыс), который потом должен был стать первым взносом. Это была последняя неделя когда еще можно было (пусть и полулегально) соскочить со сделки — за эту неделю нужно снять все условия отмены сделки (subjects of removal), то есть, получить от банка гарантию ипотеки, провести инспекцию дома, разобраться со всеми документами.

Обычно риэлтер идет в комплекте с рекомендуемыми брокером, нотариусом, страховщиком, инспектором и даже подрядчиками, но мы взяли англоязычного инспектора с инженерной специальностью по совету друзей и ничуть не пожалели. Чарли пять часов лазил по всему дому и с прекрасным британским акцентом (20 лет назад он был инженером в Англии) очень интересно рассказал обо всех нюансах — что работает, что уже отслужило свой срок, а где и вовсе есть скрытые повреждения.

Обошлись услуги инспектора чуть более $400, но я считаю что он того стоил: во-первых, на холодном рынке недвижимости основываясь на его заключении можно сбить цену сделки, а во-вторых, полезно самому узнать, что где нужно будет чинить через год, два, пять, десять лет.

Хотя инспекция не выявила настолько серьезных проблем, чтобы заставить продавца компенсировать их устранение, мы все-таки набрали наглости запросить скидку в $4,000, из которых продавец согласился на $500 — достаточно чтобы окупить услуги инспектора и ладно. Что поделаешь, на рынке ажиотаж и продавец знает что может продать дороже.

Пожалуй, самая интересующая всех часть — получение кредита в банке, больше известного как моргидж (mortgage). Здесь не меньше различных факторов чем при выборе жилья, каждый из которых может для кого-то иметь жизненно важное значение, а для кого-то и совершенно никакого.

Обычно ипотека берется на длительный амортизационный срок (amortization period, чаще всего — 20—25 лет), порциями контрактных обязательств (term), обычно по 5 лет. То есть, по сути каждые пять лет вы берете ипотеку снова и снова на остаток от суммы, пока не погасите всю задолженность к концу амортизационного срока.

Самая главная характеристика ипотеки — это, конечно, же процентная ставка.

Исторически сейчас в Канаде — чуть ли не самая низкая процентная ставка: 2.7%/год. Меньше было только когда мы приехали в Канаду — 2.5% в 2009—2010 годах, зато в 80-х ипотеку давали под 10—20% годовых!

Вторая по важности характеристика ипотеки, пожалуй — это тип процентной ставки: фиксированная (fixed) или плавающая (variable). При фиксированной ипотеке процентная ставка остается неизменной до конца срока контрактных обязательств (то есть до истечения 5-летки). При плавающей же ипотеке процентная ставка может измениться как в большую так и в меньшую сторону в любой момент в зависимости от изменений ставки Национального Банка (Prime Rate).

Очевидно что при плавающей ипотеке увеличиваются риски, но и процентная ставка при этом (которая устанавливается как функция от Прайма, например: Prime – 0.5%) как правило, ниже. Так, например, на момент когда я оформлял кредит, у меня было два варианта в одном и том же банке — либо взять фиксированную ипотеку под 2.6%, либо плавающую под 2,1%.

КРЕДИТ НА РЕМОНТ

Чего банк не предлагал, но я сам у него просил по совету друзей, так это добавить к ипотеке еще некую сумму на ремонт.

Делается это так: при заключении договора на ипотеку вы говорите брокеру что хотите занять несколько больше чтобы сразу сделать в доме ремонт. Брокер дает вам бумажку и просит на ней примерно расписать предполагаемые затраты чтобы обосновать эту сумму.

Важный момент здесь заключается в том, что банк готов кредитовать все, что является частью дома (иными словами, все что будет там если вдруг ему прийдется продавать дом с молотка): перестил полов, покраска стен, ванные, унитазы, люстры, столешницы — все это без вопросов. Вот с техникой сложнее: печку, стиральную машину и холодильник можно взять и выкатить — они никак не вмонтированы в дом, поэтому кредит на них не дадут. А вот на посудомойку или вытяжку, с другой стороны, — пожалуйста.

Дальше все эти работы и покупки вы оплачиваете из своего кармана и собираете чеки. Банк дает пару месяцев после того как вы въедете чтобы насобирать нужную сумму, после чего вы отправляете копии чеков брокеру, а спустя какое-то время ваш нотариус присылает вам письмо, мол, придите заберите чек который прислал ваш банк.

Дальше получилось что до въезда еще больше месяца, а делать, вроде как, и нечего. В это время нужно послать письмо владельцу съемной квартиры, уведомив его о том, что мы съезжаем, нанять людей на покраску дома, созвониться со страховым агентом (хотя в страте и так все застраховано — это так, при желании увеличить страховые выплаты), позаботиться о переезде — либо попросить грузчиков либо нанять друзей и рентовать грузовик. Это — хорошее время чтобы перевести детей в новую школу, чтобы изменить везде свой адрес.

За пару дней до обозначенной в договоре даты передачи владения недвижимостью (completion date) мы встречаемся с риэлтером у нотариуса, где подписываем бумаги и сводим дебет с кредитом:

С одной стороны — вся сумма ипотеки, присланная банком нотариусу напрямую + сумма уже вложенного залога. С другой — окончательная цена дома, доля городских налогов и коммунальных услуг на остаток года, уплаченная прежним владельцем, небольшие издержки передачи имущества для страты и города и, конечно, сами услуги нотариуса (которые составили почти $1000, кстати).

Также сюда добавляется налог на недвижимость если вы от него не избавляетесь и при покупке нового жилья — налог с продаж (НДС) — об этом я рассказывал в отдельном посте о способах сэкономить при покупке недвижимости в Канаде: http://www.bielousov.com/2020/ways-to-save-buying-property-i.

Completion Date — день когда вы официально становитесь владельцем.

Possession Date — день когда вы получаете ключи, с этого дня вы платите за все коммунальные услуги и пр.

Остается принести сертифицированный чек на подсчитанную разницу — и вы становитесь домовладельцем. Не сразу, конечно, а в день и час, указанный в договоре. Отдельно там же указана дата и время передачи вам ключей (possession date) — можно начинать ремонт.

При перепосте обязательна ссылка на источник:

Доход от продажи недвижимости

Часто спрашивают, облагается ли в Канаде налогом на доход сумма, вырученная от продажи некоммерческой недвижимости? Давайте разберемся по порядку.

Во-первых сразу оговорюсь, что речь мы ведем о налоговых резидентах Канады, чтобы не усложнять :). А во-вторых замечу, что имеется ввиду жилая недвижимость в любой стране мира, которая не используется для получения дохода от сдачи в аренду и содержится для личного пользования — квартиры, дома, дачи, коттеджи и т.д. (Personal Use Property).

Упрощенно говоря, доход от продажи недвижимости — это разница между ценой продажи и ценой покупки. И эта сумма должна быть включена в налоговую декларацию как прирост капитала (Capital Gain). 50% от этой суммы прибавляется к совокупному доходу и облагается налогом на доход (Income Tax). При этом убыток (Loss) от продажи недвижимости, которая находится в личном пользовании, к сожалению, не уменьшает налогооблагаемый доход.

Исключение составляет недвижимость, которая используется как основное место жительства (Principal Residence). Доход от продажи этой недвижимости налогообложению не подлежит. Если человек владеет только одним жильем, то в случае продажи этого имущества декларируется сам факт продажи в упрощенной форме.

Однако, под определение «основное место жительства» попадает любое жилье, в котором владелец живет какое-то время в течение года. Поэтому у налогоплательщика может быть выбор, какой из объектов принадлежащей ему недвижимости считать основным местом, где он живет. Для такого случая в декларации предусмотрена отдельная форма Т2091. Этот форма заполняется в случае продажи одного из мест жительства и в ней фиксируется количество лет, когда данное жилье являлось основным, и определяется сумма для налогообложения.

Чтобы пояснить наглядно, приведу пример:

В 2000г. Иван купил дом для своей семьи, стоимостью 200 000 долл.

В 2005г. был куплен коттедж за 150 000 тыс. С этого времени семья проводила все лето в коттедже.

В 2015г. коттедж было решено продать и сделка была совершена на сумму 300 000 долл.

У Ивана есть выбор:

  • считать коттедж основным местом жительства за период 2005 — 2014гг (по закону 1 год будет прибавлен при расчетах) и не платить налог с прироста капитала. Тогда дом, где проживает семья не будет считаться основным местом жительства в течение этих 10 лет. Например при продаже дома в 2020г. за 300 000 долл нужно будет оплатить налог с суммы (300 000 — 200 000)*10/17 = 58 824 долл
  • воспользоваться исключением только на некоторый период владения коттеджем;
  • вообще не считать коттедж Principal Res >Еще мне хотелось бы обратить ваше внимание на то, что если бы Иван решил не продавать коттедж, а сдавать его в аренду с 2020г, то коттедж все равно считался бы условно проданным (переданным в коммерческое использование). Т.е. все описанное выше было бы применимо и к этому случаю.

Буду рада обсудить ваши вопросы в комментариях.

Также задать вопрос бухгалтеру вы можете по этой ссылке.

Валютная ловушка. Как продать квартиру за рубежом и не нарушить закон

Известно, что в России, помимо всем понятного и не лишенного логики статуса налогового резидента существует также статус резидента валютного. Нарушение валютного регулирования, о котором вообще мало кто задумывается, может иметь самые тяжелые последствия. Из-за драконовских норм, предусматривающих, например, конфискацию в размере от 75% до 100% за совершенно невинные действия, многие страны откажутся подписывать с Россией билатеральные соглашения об автоматическом обмене банковской информацией. И вот поправки в закон о валютном регулировании в валютном контроле исправили два основных, с моей точки зрения, «бага» старого закона.

Во-первых, статус валютного резидента «приводится к общему знаменателю» со статусом резидента налогового: требования закона о валютном регулировании не будут распространяться на граждан России, которые провели за границей в совокупности более 183-х дней в календарный год.

Во-вторых, получение российским резидентом на зарубежный счет денег от продажи зарубежной недвижимости перестало быть незаконным, при соблюдении двух вменяемых условий: недвижимость находится на территории государства-члена ОЭСР или ФАТФ, которое присоединилось к многостороннему соглашению компетентных органов об автоматическом обмене банковской информацией от 29 октября 2014 года, или имеет такой договор с Россией, и банк, в котором находится счет-реципиент, также находится в такой стране.

Увы, помимо двух вменяемых условий есть одно, которое вменяемым считать тяжело. Если вы гражданин России и продаете квартиру за рубежом, вам стоит проверить, что ваш покупатель не является резидентом России, а в идеале — вообще не является гражданином России. Потому что перевод средств вне России между двумя российскими валютными резидентами остался противозаконным.

И все хорошо, если вы подписываете договор о продаже квартиры, скажем, в ноябре. Вы, конечно, можете потребовать у вашего покупателя доказательства, что он не является гражданином России (хотя я таких заявлений в договорах никогда, конечно, не видел). А если является, то вы можете потребовать доказать, что он при всем желании уже не успеет набрать до конца календарного года 183 дня пребывания в России. Бред, конечно, но все-таки.

А что делать, если вы продаете квартиру в январе, и ваш покупатель, узнав о замечательной налоговой амнистии в России, решит переехать в Москву и станет налоговым и валютным резидентом России в этом календарном году? Если следовать за буквой закона, то таким образом он сделает вас нарушителем закона о валютном регулировании — ведь сделка состоялась между двумя валютными резидентами России. И что делать, включать в договор купли-продажи требование от продавца не становиться валютным резидентом России? А если он нарушит такое обязательство?

Многие требования российского законодательства представляются и алогичными, и невыполнимыми. И даже если положительные изменения последнего времени можно отнести к эффекту низкой базы, надо отметить позитивный момент: кто-то продвигает законы, нормализующие ситуацию. Вот только общую атмосферу недоверия к власти, на мой взгляд, это не меняет. Текст закона меняется, а контекст остается прежним.

87. С какой суммой иммигрант может покупать недвижимость в Канаде, Торонто. Часть 2-ая.

Покупка и аренда недвижимости в Канаде. Какой вариант более подходящий для иммигранта, и какая нужна сумма для данной цели. Часть 2-я.

Поднимаем планку выше. Двигаемся к отметке в $150 000. Если вы потратили $50 000, и у вас остается $100 000, и если вы внесете эти деньги в качестве 35%-го взноса, то смо́трите уже на покупку в районе $285 000. В Торонто за эти деньги никакую приличную квартиру, скорее всего, купить нельзя – я просто ориентируюсь по ценам. Если вы отодвигаетесь на самую окраину Торонто либо к соседнему или прилегающему к нему городу, то, в принципе, уже можете за данную сумму купить мало-мальски приличную двух— или трехспальную квартиру. У нас редко бывают последние. Как правило, это две спальни плюс маленькая комната, которую иногда можно использовать в качестве третьей спальни. И если мы говорим про $150 000, то это, наверно, первая отметка, с которой вы можете купить что-то более-менее приличное.

До этого мы рассматривали покупку квартиры стоимостью, допустим, $100 000. И я сказал, что это нехорошая инвестиция, что вы, скорее всего, потеряете на ней деньги, потому что раз район неблагополучный, то, вероятно, стоимость недвижимости прирастать не будет.

Тем не менее здесь есть довольно интересный подсчет цифр. Помните, мы говорили, что приехали 4 человека: вы, жена и двое детей; и вам нужна двух-, трехспальная квартира, за которую платите в месяц $1 500. Если вы снимите эту квартиру на 2 года, то в общей сложности заплатите $36 000, которые никогда обратно не вернутся. А если приобретаете квартиру даже в нехорошем районе – смотрите, что получается: купив жилье за $100 000 вы через 2 года продаете его за те же деньги. У нас недвижимость во всех районах постоянно растет в цене, но мы говорим про достаточно неблагополучный район, и цена в данном случае не выросла.

Когда вы покупаете эту квартиру и обращаетесь к агенту по недвижимости, то не платите ему комиссионные – их платит продавец. Если вы купили квартиру за $100 000, продавец заплатил комиссионные покупающему и продающему агенту, скажем, на уровне 5%. Это значит, что продавец получил на руки не $100 000, а $95 000.

Вы уже подписались на мой Instagram про жизнь в Канаде?

То же самое произойдет и с вами, когда через два года будете продавать свою квартиру за $100 000. Плюс, когда покупаете недвижимость, вы оплачиваете услуги адвоката и Land Transfer Tax (одноразовый налог государства при покупке недвижимости). Допустим, для чистоты примера он составлял $5 000. Это означает, что когда вы продаете жилье через 2 года за те же самые деньги ($100 000), за которые его покупали, ваш минус составит 5% комиссии и $5 000, заплаченные вами при покупке, – всего минус $10 000.

Если сравнить вас с людьми, которые арендовали квартиру 2 года, то, как мы помним, их платежи составили $36 000. То есть, сопоставив две цифры, вы увидите, что, купив квартиру, потеряли $10 000, а человек, который арендовал квартиру на тот же срок, – $36 000. Покупатель по сравнению с арендатором оказался в плюсе на $26 000 – вот такая математика. Справедливости ради к расходам по купленной квартире нужно еще добавить condo fee (плата за жилье) и ежегодный налог на недвижимость.

Но надо понимать, что в Канаде ничего не дается даром. Вы выгадали в деньгах, потому что в данном случае жили в нехорошем районе, может быть, более опасном, криминальном. Тут снова возникает вопрос выбора: я хочу вот это, потому что желаю сохранить деньги, и готов идти на какие-то лишения; или я хочу жить в хорошем районе и лучше потеряю больше денег для более комфортной жизни.

Как вы видите, исходя из сегодняшнего материала, получается, что о покупке недвижимости можно говорить, начиная с отметки в $100 000, – и это достаточно спорный вариант с плюсами и минусами; или если говорить о более безопасном варианте покупки недвижимости, то мы смотрим где-то на отметку в $150 000 и выше.

Теперь вопрос, который мне очень часто люди задают: «Сергей, я купил жилье, отдал все свои деньги и начинаю искать работу, а найти ее не могу – что же мне делать, ведь банк отнимет квартиру?» – банк обязательно отнимет у вас квартиру, если вы не будете за нее платить, но это не такая простая процедура, как вам кажется. Во-первых, она длится 3-4 месяца. Во-вторых, банку не выгодно у вас что-то отнимать – ему наоборот нужно, чтобы вы платили кредит, поэтому банк будет с вами договариваться, давать какую-то скидку. Бывают случаи, когда банки дают отсрочку на месяц-два, пока вы ищите работу, а оплату могут попросить через год или два, либо вообще а конечном итоге не взять с вас денег за этот месяц-два.

Налоги в Канаде: информация по провинциям и территориям

  • 157 Поделились

Канада имеет федеральный строй — состоит из 10 провинций и 3 территорий. Поэтому все налоговые сборы взимаются на федеральном и провинциальном уровнях.

В этой статье мы расскажем о федеральных и провинциальных налоговых ставках на данный момент.

Федеральный налог

Основной налоговый платеж для частных лиц — подоходный налог, который в Канаде называется федеральным. Как и в других развитых странах,подоходный налог в Канаде имеет прогрессивную шкалу оплаты по следующим ставкам в 2020 году:

  • 15% – на первые $47,630;
  • 20.5% – от $47 630 до $95 259;
  • 26% – от $95 259 до $147 667;
  • 29% – от 147 667 до $210,371;
  • 33% – от $210,371.

Провинциальный налог в 2020 году

Важно, что в разных провинциях ставка провинциального налога может значительно варьироваться.

Альберта

  • 10% на первые $131 220 налогооблагаемого дохода,
  • 12% для суммы годового дохода между $131 220 – $157 464,
  • 13% для суммы годового дохода между $157 464 – $209 952 ,
  • 14% для суммы годового дохода между $ 209 952 – $314 928 ,
  • 15% для суммы годового дохода, превышающего $314 928.

Британская Колумбия

  • 5.06% на первые $40 707 налогооблагаемого дохода,
  • 7.7% для суммы годового дохода между $40 707 – $81 416 ,
  • 10.5% для суммы годового дохода между $ 81 416 – $93 476 ,
  • 12.29% для суммы годового дохода между $ 93 476 – $113 506 ,
  • 14.7% для суммы годового дохода между $ 113 506 – $153 900,
  • 16,8% для суммы годового дохода, превышающего $153 900.

Онтарио

  • 5.05% на первые $43 906 налогооблагаемого дохода;
  • 9.15% для суммы годового дохода между $43 906 – $87 813;
  • 11.16% для суммы годового дохода между $87 813 – $150,000;
  • 12.16% для суммы годового дохода между $150 000 – $220 000;
  • 13.16% для суммы годового дохода, превышающего $220 000;

Манитоба

  • 10.8% на первые $32 670 налогооблагаемого дохода,
  • 12.75% ля суммы годового дохода между $32 670 и $70 610 ,
  • 17.4% для суммы годового дохода, превышающего $ $70 610 .

Квебек (самый высокий провинциальный налог в Канаде)

  • 15% на первые $43 790 налогооблагаемого дохода;
  • 20% для суммы годового дохода между $43 790 до $87 575;
  • 24% для суммы годового дохода между $87 575 до $106 555;
  • 25.75% для суммы годового дохода, превышающего $106 555;

Саскачеван

  • 10.75% на первые $45 225 налогооблагаемого дохода,
  • 12.75% для суммы годового дохода между $45 225 и $129 214 ,
  • 14.75% для суммы годового дохода, превышающего $129 214.

Новая Шотландия

  • 8.79% на первые $29 590 налогооблагаемого дохода,
  • 14.95% для суммы годового дохода между $29 590 – $59 180,
  • 16.67% для суммы годового дохода между $59 180 – $93 000,
  • 17.5% для суммы годового дохода между $93 000 – $150 000,
  • 21% для суммы годового дохода, превышающего $150 000.

Нью-Брансуик

  • 9.68% на первые $42 592 налогооблагаемого дохода
  • 14.82% для суммы годового дохода между $42 592 – $85 184,
  • 16.52% для суммы годового дохода между $ 85 184 – $138 491,
  • 17.84% для суммы годового дохода между $ 138 491 – $157 778,
  • 20.3% для суммы годового дохода, превышающего $157 778.

Ньюфаундленд и Лабрадор

  • 8.7% на первые $37 591 налогооблагаемого дохода,
  • 14.5% для суммы годового дохода между $37 591 – $75 181,
  • 15.8% для суммы годового дохода между $ 75 181 – $134 224,
  • 17.3% для суммы годового дохода между $134 224 – $187 913,
  • 18.3% для суммы годового дохода, превышающего $187 913.

Юкон

  • 6.4% на первые $47 630 налогооблагаемого дохода,
  • 9% для суммы годового дохода между $47 630 – $95 259 ,
  • 10.9% для суммы годового дохода между $ 95 259 – $147 667 ,
  • 12.8% для суммы годового дохода между $ 147 667 – $500 000 ,
  • 15% для суммы годового дохода, превышающего $500 000.

Остров Принца Эдуарда

  • 9.8% на первые $31 984 налогооблагаемого дохода,
  • 13.8% для суммы годового дохода между $31 984 – $63 969,
  • 16.7% для суммы годового дохода, превышающего $63 969.

Нунавут

  • 4% на первые $45 414 налогооблагаемого дохода,
  • 7% для суммы годового дохода между $45 414 – $90 829 ,
  • 9% для суммы годового дохода между $ 90 829 – $147 667,
  • 11.5% для суммы годового дохода, превышающего $ 147 667 .

Северо-Западные территории

  • 5.9% на первые $43 137 налогооблагаемого дохода,
  • 8.6% для суммы годового дохода между $43 137 – $86 277 ,
  • 12.2% для суммы годового дохода между $ 86 277 – $140 267 ,
  • 14.05% для суммы годового дохода, превышающего $140 267.

helenriabinin

Елена Рябинина

Движения вокруг недвижимости

Первый видео обзор из серии о новых мерах правительства Онтарио по охлаждению рынка. Сегодня рассказ про то, какие виды недвижимости и какие категории покупателей подпадают под налог NRST.

Кто не хочет смотреть и предпочитает читать, под катом вольное изложение того, о чем я рассказываю в видео обзоре.

Провинция Онтарио решила пойти по пути Британской Колумбии в ввела налог на покупку недвижимости иностранцами в размере 15% от стоимости покупки. О том, что это за налог, кто под него подпадает, и как он взимается, описано в данной статье.

Non-Resident Speculation Tax — налог на покупку недвижимости иностранцами

Называется налог Non-Resident Speculation Tax — то есть налог на спекуляции иностранцами. На самом деле ни о каких спекулянтах речь не идет, по факту это налог на покупку недвижимости иностранцами в зоне Большого Торонто и прилегающих регионах. Рынок недвижимости это сфера долговременных инвестиций, так как покупка и продажа связаны с высокими затратами, поэтому вкладывать деньги в этот рынок имеет смысл только на длительный срок.

Предыстория — рост цен на рынке недвижимости

Вкратце предыстория введения этого налога такова. В последние годы на рынке недвижимости Торонто и пригородов наблюдался высокий рост цен на дома и таунхаусы, до 25%-30% процентов в год.

Однако в начале 2020 года ситуация вышла на качественно новый уровень, цены буквально полетели вверх, поднявшись за несколько месяцев на 50% и выше. Все это сопровождалось аукционными войнами с безумными переплатами, дома продавались за несколько дней после выставления на рынок.

Аналогичная ситуация стала складываться и рынке кондоминиумов, куда переключились те, кто уже не мог позволить себе купить дом или таунхаус из-за взлетевших цен. Конечно, рост цен на рынке кондоминиумов даже близко не такой, как на рынке отдельных домов и таунхаусов, но по сравнению с предыдущими годами он однозначно «забурлил».

Правительство Онтарио решило охладить рынок и стало бороться с зарубежными покупателями

Правительство провинции Онтарио решило вмешаться в ситуацию и охладить рынок. Основную причину бешеного роста цен оно увидело в иностранных покупателях, и для стабилизации рынка было решено ввести налог на покупку недвижимости иностранцами в размере 15% от стоимости покупки.

Такова предыстория. Теперь о том, кто подпадает под этот налог, кто нет, и как он будет взиматься.

Налогом облагается только жилая недвижимость

Налогом облагается только жилая недвижимость. Вся остальная — например, коммерческая или сельскохозяйственная — этим налогом не облагаются. К слову, многоквартирные дома с числом квартир больше шести уже не считаются жилой собственностью, и при покупке их иностранцами налог с них не взимается.

Регион налогообложения — Большой Торонто и достаточно широкая зона вокруг

Регионально налогом облагается только недвижимость, которая находится в зоне Большого Торонто и окружающих регионах. Это достаточно большая площадь, на которой проживает порядка 9 миллионов человек. Фактически речь идет о самом густонаселенном районе Канады.

Из хороших новостей — столица Канады город Оттава в эту зону не попала, иностранцы могут покупать там жилую недвижимость без уплаты 15%-го налога. Проблема однако в том, что инвесторов Оттава пока не сильно интересует, и будет ли в дальнейшем интерес к этому городу, трудно сказать.

Налог берется только с иностранцев — как физических лиц, так и юридических

Налог взимается со всех иностранцев, у которых нет канадского гражданства или статуса постоянного жителя Канады. Причем речь идет как о физических лицах, так и юридических лицах. Все иностранные компании, представительства иностранных компаний, и даже канадские компании, в число владельцев которых входят иностранцы, должны платить 15%-й налог при покупке жилой недвижимости.

Граждане Канады и лица со статусом постоянного жителя Канады налогом NRST не облагаются, даже если они спекулянты.

Смешанные семейные пары освобождаются от налога

Исключением из правил является покупка недвижимости семейной парой, один из супругов в которой иностранец, а другой имеет гражданство Канады или статус постоянного жителя. Однако, если в совладельцы будет включен хотя бы еще один иностранец — например, родители мужа или жены — эта недвижимость сразу же становится предметом налогообложения.

В ряде случаев заплаченный налог будет возвращен иностранцам

Также определены случаи, при наступлении которых заплаченный налог будет возвращен иностранцам.

В частности, если покупатель из числа иностранцев получит статус постоянного жителя Канады в течение 4 лет с момента покупки, заплаченный налог ему вернут.

То же самое относится к иностранцам, которые поступили на обучение в Канаде. Через два года обучения налог им будет возвращен.

Для тех иностранцев, которые приехали на работу в Канаду и купили недвижимость, налог будет возвращен через год.

Для получения налога иностранец должен жить в этой собственности

Однако для получения налога есть важное требование — купленная недвижимость должна быть местом основного проживания иностранца в Канаде. В противном случае налог им возвращен не будет.

Очень важная для вас статья:  Национальный парк острова принца Эдуарда
Добавить комментарий