Вопрос про ипотеку для ньюкамера Канада


Содержание поста:

Mortgage Rules Changes (Изменения правил ипотечного кредитования)

I just wanted to share a quick update on the mortgage market that will affect in some degree real estate market.

The federal government has decided to cool the housing market, and limit household debt by simulating a rate increase with another round of rule changes for high-ratio mortgage borrowing.

This is the 4th time in 4 years the government has intervened into the market by tightening up mortgage rules to reduce the debt of Canadians.

Changes are set to take effect on July 9th and are basically affecting four areas:

1. Changing maximum amortization from 30 years down to 25 years. This will have the effect of as equivalent to adding approximately one percent to interest rates.

2. Loan to Value ratio for Refinancing is being cut to 80% from 85%;

3. Maximum Gross Debt Service and Total Debt Service will be fixed down at 39% from 44%. This will make qualifying for mortgage more difficult if you have other debts – car loans, line of credits …

4. High ratio mortgages (less than 20% down payment) over $1 million won`t be insured by CMHC. Means banks will require at least 20% down payment for this type of properties.

The statistic shows that only 5% of all insured by CMHC loans are for mortgages over $550 000.

The good news here, in my opinion, is that interest rates will remain the same or will go even lower in next 2 years.

Я хотел бы коротко рассказать о новшествах на рынке ипотечного кредитования , которые будут влиять в какой-то степени на рынок недвижимости.

Федеральное правительство приняло решение , чтобы охладить рынок недвижимости , а также ограничить задолженности домашних хозяйств , имитировать повышение ставки с помощью внесения очередных изменений в правила ипотечных займов.

Это 4-й раз за последние 4 года , когда правительство вмешалось в рынок, ужесточенив ипотечные правила, чтобы уменьшить долги канадцев.

Изменения вступят в силу 9 июля и в основном касаются четырех областей:

1. Изменение максимального срока амортизации с 30 лет до 25 лет. Это будет иметь эффект , эквивалентный добавлению примерно одного процента в процентных ставках.

2. Соотношение суммы кредита и стоимости для рефинансирования будет сокращено до 80% с 85%.

3. Максимальный валовой и общий коэффициенты обслуживания долга будут снижены до 39% с 44% . Это сделает получение ипотечного кредита сложнее, если у вас есть другие долги — автокредитование, кредиты линии .

4. Ипотечные кредиты с высоким коэффициентом (менее 20 % первоначального взноса ) более $ 1 млн. не будут застрахованы CMHC . Это значит, что банки будут требовать как минимум 20% первоначального взноса для данного типа недвижимости .

Статистика показывает, что только 5% всех застрахованных CMHC кредитов являются ипотечными кредитами на сумму более $ 550 000.

Хорошей новостью , на мой взгляд, является то, что процентные ставки останутся прежними или будут еще ниже в последующие 2 года .

Ипотека в Канаде: ставки, виды и программы

Что значит получение ипотеки в Канаде, какие существуют виды и опции именно для иммигрантов? Вы считаетесь не иммигрантам и получите все канадские кредитные программы в том случае, если находитесь два года в стране и имеете 2 года кредитной истории. Если же срок менее двух лет, то имеется специальная программа для нерезидентов.

Программы для иммигрантов

Начнем сперва с самой легкой с точки зрения получения. Это программа позволяет взять ипотеку при наличии 35% своего капитала. Теоретически, если вы приехали в Канаду и находитесь на территории данного государства всего один день, еще не имеете кредитной истории и работы, однако располагаете собственным капиталом в достаточно большом объеме, то можете купить недвижимость без наличия постоянной работы.

Вторая опция подойдет для потенциальных инвесторов. Если человек без гражданства и не находится в Канаде, однако хочет купить дом, то данным клиентам необходимо располагать суммой денежного вложения минимум 50% и находиться хотя бы единожды в стране в момент заключения сделки и подписания соответствующих документов.

Далее, с 20% собственного капитала появляется возможность взять ипотеку строго при наличии дохода, причем числиться на работе следует минимум 1 месяц. Если отношение доходов к расходам позволяет, то вы можете купить недвижимость, не находясь долго в Канаде. Главное условие для любого банка – высокая зарплата.

Следующий уровень — 10% первоначальный взнос. На данном случае всё становится намного строже, потому что все кредиты в Канаде застрахованы государством. Что это значит? Государственная страховка предписывает определённые условия. Соответственно, мы должны их удовлетворить даже в случае, если банк согласен выдать моргидж.

Основные условия: кредитор обязан находиться 6 месяцев на территории государства, числиться минимум 3 месяца у своего работодателя и в наличии располагать одной десятой от общей суммы займа. Очень важно: данный капитал не может быть занятым. Однако 5% из этих десяти могут быть подарены.

Следом идёт банковская опция с 5 % собственного капитала – самая тяжелая для получения ипотеки канадскими нерезидентами. Здесь понадобятся чеки и выписки с вашего банковского счета, которые бы подтвердили, что на протяжении последних 12 вы что-то оплачивали исправно, точно в срок. Например, своевременным платежом с вашей стороны будет являться оплата услуг интернет-провайдера, телефонной связи, коммунальных услуг (ЖКХ) так далее. Главная цель — доказать финансовой организации свою платежеспособность и пунктуальность в вопросе обязательных ежемесячных платежей.

Почему это важно? Дело в том, что государственная страховка говорит: «У нас нет кредитной истории с кредитором (или она короткая), следовательно мы должны быть уверены в человеке и его ответственности. Сохраняйте чеки (биллы) в течение года, так как они могут запроситься банком.

Следующие обязательные для выполнения условия – 90 дней постоянного места работы и наличие 5% свободных для вложения средств. Чрезвычайно важно сохранять ваши реситы по оплате вашего жилья. В случае пользования услугами ипотечного брокера, последний запросит соответствующее письмо от вашего лендлорда («landlord»).

Больше 2 лет в Канаде

Далее мы поговорим об специальных программах для лиц, находящихся в Канаде свыше 2-х лет. Данные условия не совсем подходят для иммигрантов, однако тема статьи требует их раскрытия.

Первая опция носит название «Zero Down Payment Option» и подойдет для клиентов без собственного капитала. Для положительного ответа со стороны финансовой организации понадобиться хорошая кредитная история и высокие доходы (отношение доходов и расходов в отличном соотношении)

Важное замечание – теоретически вы можете нужную сумму занять. Крупнейшие банки Канады такие как Royal Bank of Canada (RBC) и Hongkong Bank of Canada (HBC) опцию не разрешают. Однако существует множество банков , в которых с этим проблем нет.

Опции для бизнесменов

Одна из самых сложных программ досталась владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям. Как правило, бизнесмены и владельцы компаний зарабатывают много. Тем не менее, при наличии хорошего бухгалтера удается сводить прибыль предприятия в «0». В таком случае вам понадобится помощь ипотечного брокера.

Что в таких ситуациях делать? Существуют специальные программы для бизнесменов, начинающиеся с порога 10% совокупного дохода («gross income»), положительная кредитная история и компания существует минимум 2 года на рынке, то имеется шанс получения моргиджа («mortgage»). Внимание обращается не на чистый доход, а так называемый «грязный». Такие условия зачастую не предлагаются крупными банками, но их всё-таки найти можно.

В завершении темы хочется отметить, что для получения «Amortization» зачастую требуется опытный ипотечный брокер. Кредитные союзы обычно дают сроки максимум 25 лет. Банковские организации согласны выдавать займы только до 30 лет. Однако при помощи хитрых способов можно продлить срок погашения до 35 лет амортизации.

Кому это пригодится? Человек на момент получения ипотеки может учиться в общеобразовательном учреждении, соответственно важен минимально возможный уровень ежемесячного платежа. Или клиент, к примеру, покупает инвестиционное имущество («Investment Property»).

Процентные ставки

Размер процента очень сильно зависит от провинции и конкретного банка. Процентная ипотечная ставка имеет несколько отличающихся между собой видов: фиксированная и плавающая. Так же на её размер влияет льготный и нельготный периоды. Ориентировочно ставка составляет 3,5%-4% годовых. В порядке исключения бывает и так, что крупнейшие участники финансового сектора вроде «Бимо» (BMO) снижают процент до 2,99%.

В статье использованы материалы Виктора Шефера («VS Solutions») — одного из лучших ипотечных брокеров Канады.

Ипотека в Канаде для нерезидентов. Процентная ставка, условия для иностранцев

Канада входит в первую пятерку стран с самым высоким уровнем жизни, и основные экономические показатели государства постоянно повышаются. Несмотря на суровые климатические условия, развивается сельское хозяйство, IT-сектор и высокотехнологичные производства.

Ипотека в Канаде одна из самых доступных в мире, но низкая процентная ставка и небольшой первоначальный взнос доступны лишь для граждан страны. А вот ипотека в Канаде для нерезидентов выглядит намного сложнее.

В этой статье пойдет речь о том, как быстро и просто оформить ипотеку в Канаде нерезидентам, выходцам из стран бывшего Советского Союза. Но для начала, рекомендуем Вам просмотреть видео, которое расскажет о том, какие виды ипотеки существуют в Канаде:

Содержание:

Ипотечный брокер – нанимать или нет?

Ипотека в Канаде для русских (впрочем, как и для остальных не граждан страны) связана со многими сложностями и трудностями. Несмотря на то, что в Канаде достаточно либеральное иммиграционное законодательство и работает специальная государственная программа адаптации переселенцев, банки в стране не отличаются доброжелательностью к нерезидентам.

Поэтому, для того, чтобы увеличить вероятность получения кредита настоятельно рекомендуется нанять профильного специалиста, который поможет с выбором наиболее подходящего банка, проконтролирует правильность сбора необходимых документов и окажет всю посильную помощь при оформлении ипотеки.

Документы, необходимые для оформления ипотеки в Канаде

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита нужно предоставить следующие документы:

  • Российский и заграничный паспорт, а также их копии.
  • Заполненная фирменная банковая анкета (так называемый pre-approval (предварительное одобрение).
  • Справки, подтверждающие доходы (выписка с зарплатной ведомости, доходы от бизнеса и другие документы способные подтвердить стабильный заработок).
  • Выписка от налоговой инспекции об отсутствии задолженности по кредитам.
  • Вид на жительство в Канаде и разрешение на работу в этой стране.
  • Документы, подтверждающие право владение какой-либо недвижимостью (если таковые имеются).
Очень важная для вас статья:  Кондиционирование воздуха. Канада


Пакет документов может изменяться в зависимости от банка, а также личности соискателя кредита.

Особенности ипотеки в Канаде для иностранцев

Прежде чем взять ипотеку в Канаде следует четко понимать её ключевые особенности. В частности, сумма долга состоит из двух частей: непосредственно кредит и контрактные обязательства, связанные с ипотекой.

В свою очередь, под контрактными обязательствами понимают срок, в течение которого банк будет обслуживать кредит. Стандартный срок обязательств – 5 лет. После этого заемщик обязан либо заключить с банком новый договор на обслуживание кредита, либо найти новое кредитное учреждение, которое выкупит кредит у предыдущего банка.

Ипотека в Канаде процентная ставка бывает:

Означает то, что платежи по кредиту будут одинаковыми на весь срок действия контракта. Проще говоря, все 20 лет Вы будете выплачивать одинаковые суммы. Ипотека в Канаде процентная ставка данного типа применяется достаточно редко, так как курс национальной валюты меняется, и в случае негативного развития экономики, банк может нести убытки.

  • Плавающая.

Сумма платежей привязана к ставке рефинансирования Центробанка Канады и будет меняться в соответствии с курсом национальной валюты. Таким образом, выплаты по кредиту могут и увеличиваться, и уменьшаться.

Ипотека в Канаде процентная ставка в этом случае от 2,4 и до 3,5%. Канадский доллар очень стабилен, платежи практически не меняются с течением времени

  • Комбинированная.

Совмещает в себе постоянную и смешанную процентную ставки. Выглядит это следующим образом. Первоначально действует постоянная кредитная ставка, но если Центральный Банк Канады резко меняет ставку рефинансирования (размер оговаривается заранее), то кредитная ставка превращается в плавающую.

Помимо этого, ипотека в Канаде может быть открытой и закрытой. Открытый ипотечный кредит позволяет досрочные выплаты по контракту без штрафных санкций (выдается под более высокий процент).

Первоначальный взнос и страхование кредита

Взять ипотеку в Канаде для нерезидента можно, но это выйдет намного дороже, чем для гражданина. В частности, первоначальная ставка по ипотеки для нерезидента крайне редко составляет меньше 40% от стоимости жилья.

Обычно это 40-50%, а если кредитная история неважная или её нет вовсе, то начальный взнос может составить и вовсе 60% от стоимости жилья.

Стоимость страховки от неплатежеспособности – 3% от общей суммы кредита. Выплачивается однократно.

Ипотека в Канаде в четыре простых шага

Канада – страна со стабильным законодательством, которое не меняется в течение десятилетий. Подобный консерватизм крайне полезен, когда речь заходит о кредитовании, ведь он позволяет работать по отработанной годами схеме. Придерживаясь простых правил можно оформить желанную ипотеку всего лишь за несколько месяцев.

Шаг №1. Выбор банка или коммерческой организации для получения кредита

Важнейший этап при покупке жилья в кредит. Как уже было сказано выше, ипотека в Канаде для русских должна начинаться с найма ипотечного брокера. В дальнейшем этот специалист самостоятельно подберет для Вас несколько банковских предложений и подробно разъяснит в чем состоят достоинства и недостатки каждого из них.

Наилучшим решением будет обратиться в тот банк, где уже имеется счет (например, туда начисляется заработная плата), который регулярно пополняется. Банку важно, чтобы Вы были не просто человеком, недавно открывшим счет, а постоянным клиентом, на счет которого вращаются определенные деньги. В этом случае, ставка ипотеки в Канаде будет ниже, а вероятность одобрения кредита значительно повысится.

Шаг №2. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Основное отличие Канады от большинства других стран заключается в том, что вначале нужно подобрать банк и получить предварительное одобрение ипотеки, и лишь потом заниматься поиском подходящего дома или квартиры.

Для того, чтобы повысить шансы одобрения кредита лучше всего подать заявку и все необходимые документы сразу в несколько банков.

Ипотека в Канаде для русских выдается лишь по соблюдению специальных мер. Прежде всего, нужно прожить в Канаде не менее трех лет и иметь вид на жительство. Если планируется оформить долгосрочную ипотеку, то срок проживания в стране должен составлять не менее 5 лет.

Крайне желательно, чтобы соискатель кредита имел хорошую кредитную историю, а также постоянный и стабильный доход

Если предварительное разрешение на ипотеку получено, то соискателю выдается специальный документ сроком до 120 дней. Особо стоит отметить, что в этом документе будет указана максимальная и минимальная сумма кредита на которую можно рассчитывать, выбирая жилье. Это существенно упрощает выбор недвижимости, так как установлен предел максимальной цены.

Шаг №3. Подбор подходящей недвижимости

Поскольку предельная стоимость определена, то подбор жилья не занимает много времени. В большинстве случаев, сумма кредита для нерезидента невелика, но её вполне хватает для того, чтобы приобрести квартиру в кондоминиуме или небольшой дом в пригороде.

После того, как жилье подобрано, банк заказывает независимую экспертизу стоимости дома, которая не займет более недели. Когда стоимость недвижимости подтверждена экспертом, пришло время определиться с окончательными условиями ипотечного кредита.

Шаг №4. Подписание договора. Оформление кредита. Выплаты по налогам и сборам

После того, как жилье проверено независимым экспертом, пришло время подписания договора. На этом этапе соискатель кредита и банковские сотрудники обговаривают вид кредитной ставки и прочие окончательные условия. Если общий язык найден, то подписывается договор. Банк оплачивает недостающую для покупки сумму, а клиент начинает выплачивать ежемесячные платежи.

Дополнительные траты при оформлении ипотеки в Канаде для иностранцев

Вне всяких сомнений, оформление ипотеки не ограничится лишь телом кредита. Заемщик несет и другие расходы, и они весьма существенны.

  • Комиссионный сбор для открытия счета.

Счет, куда будет переведен первоначальный взнос, открывается отнюдь не бесплатно. За него придется заплатить 1% от суммы взноса.

  • Страховка от неплатёжеспособности.

Страховка обойдется в 3% от тела ипотечного кредита, который выдает банк

  • Оценка недвижимости банком.

Оплачивается соискателем кредита. Обычно не превышает 1 000 канадских долларов.

  • Гонорар ипотечного брокера.

Работа этого специалиста обойдется в 4% от суммы кредита.

Насчитывается в зависимости от провинции, где было приобретено жилье. Составляет от 0,5 и до 1% от стоимости недвижимости.

Заключение

Несмотря на то, что канадские банки серьезно настроены по отношению к нерезидентам, ипотека в Канаде все равно пользуется популярность. Низкая процентная ставка, жилье высокого качества, тихая и спокойная страна – все это делает ипотеку в этой стране весьма желанной несмотря на значительный первоначальный взнос и существенный (порядка 30%) процент отказов для нерезидентов.

Вопрос про ипотеку для ньюкамера Канада

Я далека от этой темы. Но если очень кратко и жутко приблизительно, то первоначальный взнос (минимальный) около 10%, хотя , кажется, бывают исключения в разных случаях. Может быть и 5%. Мы очень давно патили 10%.


Процент колеблется, но, кажется, где-то 2-3 % годовых. Но могу и ошибиться слегка.

60 тыс на семью из 5 человек — скромная, очень скромная жизнь. Все зависит от того, сколько у них остается после выплаты за дом. На сколько лет они взяли ипотеку, сколько стоил дом. Я не знаю цен в том городе.

Но это далеко не бедность. Все равно парные мясные продукты и круглый год свежайшие фрукты и ягоды они себе могут позволить. И новую одежду детям. Не крутых брендов, а обычную. Но здесь все так одеваются, не выпендриваются.

Школа-то денег не требует, вся концелярия , учебники, тетради — все это в школе дают. Медицина бесплатная, никаких подношений. Ни врачам, ни учителям. Только выплаты за дом, комм.услуги, еда, одежда, бензин, страховка машины. Если разумно и экономно.
Видимо им хватает, они довольствуются малым и радостно улыбаются в скайпе.
Но назвать это уж прямо-таки раем. Но каждому рай представляется по-своему.
Видимо, для них отсутствие коррупции, замечательная экологическая обстановка, очень низкий уровень преступности, качественные продукты и товары, замечательные дороги, чистота, улыбки, доброжелательная обстановка в школе у детей — все это перевешивает некоторые материальные трудности первых нескольких лет. Отсюда и эйфория.

Ипотека в Канаде: очередное увеличение процентной ставки. Что нужно знать?

  • 38 Поделились

Как мы и прогнозировали в предыдущей статье , 11 июля Банк Канады ( BoC – Bank of Canada ) огласил свое решение по процентной ставке, решив поднять ее еще на 0.25%. Наблюдаем интересный тренд: за последний год это уже четвертое увеличение. Следующее заседание банка произойдет в сентябре и многие эксперты предсказывают очередной скачок.

Почему Банк Канады опять поднял ставку?

Банк следует монетарной политике страны и предпринимает меры, чтобы удержать уровень инфляции. Как правило, при высокой инфляции растет и ставка. Так как на экономику и инфляцию влияет множество индикаторов, таких как уровень производства, безработица, розничная торговля и ВВП, взглянув на показатели, можно сказать что канадская экономика демонстрирует быстрый рост. Чтобы замедлить темпы роста экономики, Банк делает кредиты более дорогими для населения.

Почему это важно для нас?

На основании решения Банка Канады базируется процентная ставка большинства главных банков и кредитных учреждений страны, выдающих ипотечные и другие виды кредитов, включая коммерческие и индивидуальные займы. Многие банки уже подняли или планируют увеличение ставки вслед за решением Центрального Банка, что в свою очередь затронет тех, у кого Variable (Adjustable Rate) mortgage (ипотека с плавающей ставкой).

Как это работает?

Два друга, живущих в Ванкувере, назовем их Билл и Джон, исправно вносят регулярные выплаты по ипотеке. Для примера, сумма ипотеки у каждого составляет $100,000. У обоих 5-летний контракт с банком (5 year term).

У Билла Fixed rate mortgage (ипотека с фиксированной ставкой). Представим, что его ставка 3.34%. Сумма очередной выплаты для него никак не изменится, даже после повышения ставки его банком. Выплата Билла составит $490.86.

У Джона Variable rate mortgage (ипотека с плавающей ставкой). Так как ставка у Variable mortgages изначально меньше, чем у Fixed Mortgages, предположим ставка Джона 2.45%. Банк Канады оглашает повышение ставки на 0.25%, за ним повышает ставку и банк Джона. Теперь ставка Джона 2.70%, а его выплата составит $458.70.

Не зная деталей, может показаться, что Джон в проигрыше, его ставка возросла, сумма выплаты увеличилась. Однако, статистика показывает, что те, у кого variable rate mortgage сберегают намного больше на протяжении всей ипотеки. Они выигрывают в долгосрочной перспективе. Также нужно учитывать и другие условия банка, помимо ставки.

Какой тип ипотеки выбрать: fixed rate, variable rate или adjustable rate – тема для следующей статьи. Пока важно одно: нужно четко знать условия банка, который предоставляет вам кредит и определиться с подходящим типом ипотеки. Иначе, вы рискуете переплатить крупную сумму. Вот почему кредитные учреждения делают около биллиона долларов каждые 90 дней. Так как у нас у всех разные цели и жизненные ситуации, стоит обратиться к специалисту чтобы подобрать самый выгодный вариант.

Если у вас возникли вопросы, я помогу вам разобраться во всех деталях. Ипотечная консультация бесплатная.

Сезон охоты на ньюкамеров открыт: социальный каннибализм в среде вновь прибывших

Ньюкамер (англ. newcomer) – человек, недавно прибывший в Канаду и получивший статус постоянного резидента. Для этого «подвида» канадцев характерна доверчивость, утрата критического мышления, стремление улыбаться прохожим на улице, чаще всего безответно, и подсознательное неверие в свалившееся на него счастье в виде карточки постоянного резидента. Поэтому когда на новенький телефон, выданный в местном офисе сотового оператора поступает звонок от «иммиграционной службы Канады» и суровый голос «иммиграционного офицера» говорит, что у вас проблемы с документами, бедное сердце ньюкамера сжимается синхронно со всеми сфинктерами тела.

Скам(от англ. scam — мошенничество, жульничество, обман)

Мошенники, предположительно, звонят новым иммигрантам и сообщают, что при иммиграции они представили не все необходимые документы. Теперь все их активы в Канаде будут отняты, сами они и их семьи будут занесены в «чёрные списки». Ньюкамеру предлагают два вариана: либо оплатить штраф, либо готовиться к депортации. Они пугают новых иммигрантов якобы уже заведенным на них уголовным делом и даже сообщают дату, когда ньюкамеру с семьёй необходимо явиться в суд для дальнейшего разбирательства. Также они называют сумму штрафа, как правило, около 2000 канадских долларов и предлагают лучше потратить эти деньги, отдав иммиграционному адвокату, который заполнит все бумаги и поможет избежать унизительной депортации и необходимости платить штраф.

Очень важная для вас статья:  в Канаду - и затем на 2 года в РФ Канада

В это трудно поверить, но огромное число «прижатых к стенке» ньюкамеров выплатили необходимую сумму, даже не пытаясь связаться с настоящими иммиграционными службами.

Новая вспышка случаев мошенничества уже в отношении получившим паспорта иммигрантов была зафиксирована после объявления министром Иммиграции войны в отношении людей, получивших паспорт на основании ложных сведений об их пребывании в Канаде. Некоторые из потенциальных жертв всё-же сообщали о таком звонке заинтересованному отделу, после чего устанавливалось, что ньюкамер не имеет ни каких проблем или задолженностей перед иммиграционными властями.

Чтобы приехать в Канаду, иммигранту необходимо предоставить большое количество документов и соблюсти много формальностей. И беспокойство ньюкамера, получившего ложный звонок якобы от иммиграционной службы можно понять. Однако, прежде чем платить кому-то деньги, необходимо проверять детали телефонных звонков и связываться с иммиграционными службами напрямую.

Интересен факт, что некоторые из мошенников всё же были задержаны. Ими оказались…ньюкамеры.

(с) 2013 canada.by

[help]Стали жертвой мошенника или можете дать совет? Сообщите на нашем форуме “Говорим про Канаду“[/help]

helenriabinin

Елена Рябинина

Движения вокруг недвижимости

В конце июня министр финансов Канады господин Флаерти объявил о новых правилах выдачи ипотечного кредита на покупку жилой собственности, которые вступают в силу 9 июля 2012 года. Речь идет об ужесточении порядка выдачи кредитов. Это говорит о том, что правительство всерьез обеспокоилось второй волной экономического кризиса, в которую погружается мировая экономика, и принимает меры для обеспечения безопасности канадской банковской системы. Другим эффектом, на который рассчитывает правительство, является охлаждение рынка недвижимости Канады, в первую очередь в таких городах, как Торонто и Ванкувер.

Суть изменений сводится к нескольким пунктам, которые я приведу ниже со своими комментариями. Для начала сами изменения.

1. Максимальный срок амортизации для ипотечного кредита с государственной страховкой уменьшается с 30 лет до 25 лет.
2. Уменьшается максимальная сумма, которую канадцы могут брать в долг под залог недвижимости (refinancing) с 85% до 80% от рыночной цены дома.
3. На недвижимость стоимостью более 1 млн. долларов отменяется возможность получения ипотечного кредита с государственной страховкой.
4. Фиксируется максимально разрешенное соотношение суммы расходов на выплату ипотечного кредита и расходов на содержание недвижимости к общей сумме доходов на уровне 39% (GDS ratio).

Теперь более подробно по каждому пункту.

1. Снижение срока амортизации ипотечного кредита с государственной страховкой с 30 лет до 25

Первое, и самое главное изменение — снижение срока амортизации ипотечного кредита (mortgage) с государственной страховкой с 30 лет до 25. Немного поясню, как работает система ипотечного кредитования в Канаде. Кредит на покупку недвижимости в Канаде берется на длительный срок, в течение которого заемщик должен выплатить как всю сумму кредита, так и начисления по банковскому проценту. До недавнего времени этот срок составлял максимально 30 лет (было время, когда его выдавали на 35, и даже на 40 лет). Однако, в отличие от многих стран, где кредит берется в одном банке на весь срок кредитования под определенный процент, который остается неизменным на протяжении всего срока кредитования, в Канаде система более гибкая. Здесь договор с банком заключается на короткий срок, от полугода до 7 лет, с фиксацией процента банковского интереса только на этот срок. По истечении договора заемщик и банк перезаключают договор на новых условиях (в основном меняется процент банковского интереса в зависимости от текущей экономической ситуации в стране), либо заемщик уходит в другой банк, если там ему предлагают лучшие условия. Как бы там ни было, при заключении нового договора с банком учитывается, что кредит должен быть погашен в оговоренный изначально срок, независимо от того, с каким банком заключался изначальный договор, и на какой срок заключается новый договор. Исходя из оставшегося срока выплат и текущего процента банковского интереса определяется сумма ежемесячных выплат. При этом в первые годы выплачивается по большей части банковский интерес, в то время как погашение суммы долга за недвижимость бывает незначительным. Естественно, чем дольше срок погашения кредита, тем больше сумма выплат по банковскому интересу, и, соответственно, тем дольше заемщик находится в долгах.

Теперь о том, почему правительство пошло на то, чтобы уменьшить срок выдачи кредита до 25 лет. В последнее время в целом по Канаде, и особенно в таких городах как Торонто и Ванкувер, рынок недвижимости остается очень активным, показывая устойчивый рост цен. Вместе с ростом цен растет и размер кредита, который покупатели берут в банке на покупку дома или квартиры. Все это в целом увеличивает совокупный размер долга, которые канадцы имеют перед местными банками. Естественно, это стимулирует экономику, однако создает опасную ситуацию на случай, когда экономическая ситуация в стране изменится в худшую сторону. Как только экономика начнет замедлять свои темпы, это выльется в массовые увольнения. Владельцы недвижимости, купленной в кредит, не смогут выплачивать свои долги, в результате чего будут вынуждены ее продавать. Это приведет к превышению предложения над спросом, за чем, в свою очередь, последует падение цен на недвижимость. В результате рыночные цены упадут ниже определенного уровня. Так как договор на ипотечный кредит заключается на определенный срок, который обычно исчисляется 2-3 годами (так как при этом действуют наиболее выгодные условия кредитования), то заемщик рано или поздно должен его перезаключать. Однако может оказаться, что рыночная стоимость недвижимости, которую он купил в кредит, станет ниже, чем сумма, которую он должен получить в банке. В этом случае банк не возобновит ему кредит, и владельцу ничего не остается другого, как продавать ту собственность, за которую он уже не в состоянии платить. Что, в свою очередь, приведет к дальнейшему ухудшению на рынке недвижимости. Это отнюдь не гипотетический сценарий, именно так развивался кризис недвижимости в США, и именно так идет развитие кризиса в европейских странах — в частности, в Испании.

Естественно, канадское правительство держит в уме возможность развития такого сценария, поэтому заранее пытается обезопасить страну от такого хода событий. Снижение срока амортизации с 30 до 25 лет должно привести к снижению числа людей, которые могут купить недвижимость, так как их годовой доход уже не будет вписываться в критерии, которым они должны удовлетворить для получения кредита. То есть это делает жилье менее доступным, и на его покупку могут рассчитывать только люди с более высоким достатком и уже имеющимися солидными накоплениями. Таким образом правительство также рассчитывает охладить рынок недвижимости в Канаде, особенно рынок кондоминиумов в Торонто и Ванкувере, который многие специалисты считают перегретым.

От себя добавлю, что описанный выше сценарий (по которому развивался кризис недвижимости в США) по многим причинам не применим для Канады. Например, нужно учитывать ментальность канадцев, которые крайне осторожны в отношении финансов и редко берут кредиты, которые они не могут оплатить. Затем, правила выдачи кредитов в Канаде достаточно жесткие, особенно последние несколько лет, поэтому процент тех лиц, которые по каким-то причинам не смогут по ним платить, совсем небольшой. Также нужно учитывать, что банки в Канаде не владеют домами, на покупку которых они дают кредит, поэтому при неспособности титульного владельца недвижимости выплачивать кредит банки не отбирают дом и не пускают его на распродажу (foreclosure), как это делается в США, в Канаде для этого есть другой, гораздо более мягкий механизм (power of sale). Самое главное, в Канаде при покупке недвижимости покупатель должен внести первоначальный взнос, который составляет немалую сумму, и спешить продавать недвижимость по бросовым ценам никто здесь не будет, чтобы не потерять свои вложенные деньги. Тем более что часто выплаты по ипотеке ниже, чем стоимость аренды съемного жилья. Наконец, если кредит берется на сумму больше 80% от стоимости покупки, он страхуется государственной страховкой. Поэтому вероятность американского или европейского сценария кризиса на рынке недвижимости в Канаде крайне мала, особенно когда речь идет о таком рынке, как рынок недвижимости Торонто.

2. Уменьшение размера суммы займа, которую можно брать под залог имеющейся собственности

Другой мерой, направленной на снижение долгов канадцев, связанных с недвижимостью, служит уменьшение размера суммы займа, которую можно брать под залог имеющейся собственности, с 85% до 80% от рыночной стоимости этой собственности. Такая операция называется рефинансированием (refinancing), и достаточно популярна у канадцев. Деньги, которые берутся под залог имеющейся недвижимости, канадцы часто используют для покупки второй собственности, которую они затем сдают в аренду. Такая деятельность стимулирует экономику, однако увеличивает общий долг, который канадское правительство старается снизить.

3. Отмена государственной страховки на ипотечный кредит при покупке собственности стоимостью выше 1 миллиона долларов

Еще одна мера, которая введена правительством, это отмена государственной страховки на ипотечный кредит при покупке собственности стоимостью выше 1 миллиона долларов. Справедливости ради стоит сказать, что обычно такую собственность покупают люди, которые вносят в качестве первоначального взноса суммы, которые не требуют покупки государственной страховки, поэтому данная мера носит больше пропагандистский характер. Правда, здесь есть еще одно объяснение этой поправки — на мой взгляд, правительство хорошо понимает реальность гиперинфляции, которую стоит ожидать в ближайшем будущем, и поправка сделана с учетом того, что цена объекта недвижимости в 1 миллион долларов очень скоро может стать обычной усредненной ценой (сейчас она колеблется на уровне 500 тысяч долларов для Торонто).

4. Увеличение соотношения GDS до 39%

Наконец, еще одно нововведение касается соотношения годовых доходов и общей суммы выплат по долгам. С 9 июля 2012 года вводится требование, чтобы сумма годовых выплат по ипотечному кредиту не превышала 39% от суммы годовых доходов, а общие выплаты по всем совокупным долгам (например, по кредиту за автомобиль или долги по кредитным карточкам) не превышали 44% от суммы годовых доходов.

Что означают эти меры?

Как я уже отметила выше, эти меры направлены на уменьшение совокупного долга канадцев перед банками. То есть речь идет о том, что в случае неблагоприятного развития ситуации в экономике банки не оказались в положении держателей плохих кредитов, что сразу же потребует вливаний со стороны государства.

Другим результатом нововведений будет снижение числа покупателей недвижимости со стороны людей с невысокими доходами. То есть жилье, которое из-за повышения цен стало менее доступным, с введением новых правил станет недоступным еще больше. Это приведет к повышению спроса на съемное жилье — людям где-то жить нужно, население Канады увеличивается, особенно в таких крупных городах, как Торонто. Как я полагаю, нужно ждать заметного повышения цен на арендуемое жилье и повышения рентабельности этого вида бизнеса. В свою очередь это сделает выгодными вложения в недвижимость под сдачу ее в аренду.

Каким образом нововведения отразятся на ситуации на рынке недвижимости в Торонто?

Хотя во многом появление новых инициатив правительства Канады объясняется желанием охладить перегретые рынки недвижимости в крупных городах страны, в первую очередь в Торонто, особенно когда речь идет о рынке кондоминиумов, вряд ли эти меры принесут какой-либо заметный результат.

Очень важная для вас статья:  Employer Engagement Sessions in Manila, Philippines 2017 Канада

Во-первых, я не считаю рынок недвижимости в Торонто, в том числе рынок кондоминиумов, перегретым. Есть высокий, но вполне консервативный рост цен на недвижимость. Самое главное, запас такого роста пока еще более чем значительный, поэтому опасения относительно перегретости рынка кажутся мне безосновательными.

Я уже неоднократно писала в своих статьях, какие причины определяют рост цен на недвижимость в Торонто. Так вот, все те факторы, которые двигали цены вверх, остаются в силе. Более того, с каждым годом они становятся сильнее. Однако, так как ситуация в экономике меняется, я хочу повторить некоторые моменты, о которых я писала ранее, в приложении к новым реалиям.

Один из важных факторов, который определяет состояние рынка недвижимости в Торонто, это прирост населения. По различным оценкам, ежегодно население города увеличивается примерно на 200 тысяч человек. Для их расселения требуется дополнительное жилье. При этом строить доходные дома, ориентированные исключительно на сдачу в аренду, никто не спешит, и вряд ли кто будет возводить их в ближайшие годы. Главная причина этого, на мой взгляд, заключается в зарегулированности этой сферы, в неоправданно высокой защите прав квартиросъемщиков, которая ставит владельца сдаваемого в аренду жилья в очень уязвимое положение. Все это приводит к тому, что лендлорды (то есть владельцы доходных домов) избавляются от них, конвертируя в кондоминиумы и распродавая квартиры отдельным владельцам. Вряд ли ситуация изменится к лучшему в этой сфере в ближайшем будущем, поэтому число доходных домов будет только снижаться.


Более того, нужно ожидать увеличения практики конвертации доходных домов в кондоминиумы с дальнейшей распродажей. Во-первых, такой фонд все больше стареет, и его содержание становится дороже, поэтому лендлорды заинтересованы избавиться от него как можно скорей. Однако ранее, когда стоимость кондоминиумов была сравнительно невысокой, сделать это было проблематично, да и выходило не сильно выгодно. Сейчас, с ростом цен на недвижимость в целом и невозможностью получить кредит для покупки хорошего жилья, люди с невысоким достатком будут готовы покупать квартиры в конвертированных доходных домах по ценам, по которым еще несколько лет назад можно было купить квартиру в хорошем кондоминиуме.

Все эти процессы ведут к тому, что съемного жилья становится все меньше и меньше, и кондоминиумы все больше и больше формируют рынок арендного жилья. Это, в свою очередь, ведет к повышению стоимости аренды — так как цены формирует рынок, а у владельцев квартир в кондоминиумах гораздо больше свободы и механизмов в отношении формирования цены на сдаваемую в аренду квартиру, то это уже дает свой эффект. Самое главное, если до недавнего времени люди со сравнительно неплохими доходами были ориентированы на покупку жилья, то, в связи с ростом цен и ужесточением правил выдачи кредитов, они уже не могут рассчитывать на такое приобретение. Поэтому они будут жилье снимать, с готовностью платить за аренду хорошего дома или квартиры больше, так как имеют для этого средства. Все это будет повышать стоимость аренды, что сделает бизнес сдачи квартир в кондоминиумах еще более рентабельным.

На мой взгляд, рынок кондоминиумов в Торонто, который уже сейчас привлекает огромное количество инвесторов из-за рубежа, станет для них еще более привлекательным. Снижение числа канадцев, которые могут позволить себе купить квартиру в кондоминиуме в Торонто, будет компенсировано и даже перекрыто притоком инвесторов из-за рубежа. Сюда стоит добавить приток капитала в Торонто из западных провинций Канады, в связи с падением цен на нефть и угрозой ухудшения ситуации на западе страны — в этой ситуации инвесторы спешат вынуть деньги из проблемных рынков и увести в спокойные надежные гавани, которым как раз является рынок недвижимости Торонто.

В этой связи я склоняюсь к тому, что темпы и объем строительство кондоминиумов в Торонто будет оставаться на прежнем уровне. Я также не думаю, что нужно ожидать снижения цен на недвижимость в Торонто или снижения темпов их роста.

Единственная мера, которая еще может хоть как-то повлиять на ситуацию, это введение ограничений на покупку недвижимости в Канаде иностранцами, что крайне маловероятно. Во-первых, это идет вразрез со всеми установками канадской системы и вектором деятельности нынешнего правительства. Во-вторых, и это самое главное, Канада заинтересована в притоке инвесторов, так как это стимулирует экономику. В условиях, когда экономический кризис переходит из разряда гипотетики в разряд реальности, правительство должно принимать все возможные меры для стимулирования экономики. Ставить ограничения на пути инвесторов, покупающих недвижимость в Канаде, сейчас просто не имеет никакого смысла. Поэтому, как я думаю, причин для спада роста цена на недвижимость в Торонто просто нет, скорее наоборот.

Самое главное, есть один важный фактор, который слабо учитывают в Канаде, но который, тем не менее, сильно влияет на ситуацию на рынке недвижимости Торонто. В мире все больше и больше раскручивается инфляция, особенно в азиатском регионе, где сейчас делаются все основные денежные состояния. При этом США и Европа увеличивают свои государственные долги, стимулируя экономику. То же самое происходит во многих странах Азии. Все это готовит сцену для разворачивания гиперинфляции, так как другого способа, как уменьшить долговое бремя, у этих государств нет. Фактически речь идет о том, что практически все государства мира набирают долги, понимая, что будущая инфляция это реальность, и с практической точки зрения имеет смысл стимулировать экономику, а не думать о сбалансированном бюджете. Включение печатных станков по всему миру вопрос только времени. На этом фоне вложение денег в недвижимость в спокойных странах, защищенных от кризиса, является наиболее разумным решением. Рынок недвижимости Торонто как раз относится к таким рынкам, чем объясняется высокий интерес к нему со стороны инвесторов из Азии и Ближнего Востока. К тому же для покупателей из этих стран недвижимость в Торонто является дешевой, она стоит значительно меньше, чем в том же Шанхае или Сингапуре или Москве. Поэтому поток инвесторов вряд ли снизится. Судя по тенденциям последних лет, этот поток только увеличивается.

Поэтому, на мой взгляд, инициативы правительства вряд ли окажут хоть какое-то влияние на рынок недвижимости Торонто и рост цен на нем. Это приведет к изменению структуры владения в пользу иностранных инвесторов, повышению стоимости аренды жилья, обезопасит рынок от негативных сценариев развития на нем, но вот цены эти меры точно не опустят.

Статья подготовлена для публикации на сайте «Русский Торонто» (постоянный адрес: Ужесточение выдачи ипотеки в Канаде)

Новые правила получения ипотеки в Канаде

В Торонто цены совершенно безумные, в Монреале дорого но терпимо. Для покупки среднего домика требуется иметь доход на семью всего 70 тыс. При средней зарплате по провинции 46 тыс в год вполне реально при двух работающих взрослых

2. Ванкувер впереди Канады всей по ценам на недвигу

3. Восточные задворки империи, цены такие потому, что работы не так уж много

Про кредитную историю надо бы по хорошему отдельный пост накатать, но скажу по себе, что по приезду у меня были 33% стоимости квартиры/дома, но при существующих ставках по ипотеке (2.2 — 3% годовых) считаю глупым вбухивать деньги в это дело, гораздо разумнее ИМХО взять кредит под процент равный инфляции. А недвижимость еще и в цене растет — профит. В общем банк в ипотеке мне отказал через 2 месяца после приезда (что и не удивительно). У меня заняло 8 месяцев, чтобы заработать нейтральную кредитную историю (она была на тот момент идеальная, без просрочек — но просто короткая, всего 8 месяцев). Все расходы мы оплачивали кредиткой (продукты, бенз, коммуналку) и каждый месяц гасили ее в ноль. После 8 месяцев банк одобрил мне ипотеку и я смог купить свою первую квартиру в Канаде. По законам Канады совсем не обязательно быть постоянным резидентом или гражданином, чтобы получить ипотеку, я покупал недвижимость в ипотеку при наличии только рабочей визы. Это выгодно отличает Канаду от какого-нибудь Сингапура или многих стран Европы (Чехия, Литва, Италия, Болгария, . ), где создано много препонов для получения кредитов негражданами.

Еще интересный момент — почему-то много приезжих да и самх Канадцев боятся платить 5% первоначальный взнос, их пугает страховка. Типа дорого. На это можно сказать, что видимо у них с математикой не совсем хорошо. При покупке дома стоимостью 300 тыс наличие страховки увеличивает месячный платеж всего-лишь на 40-50 долларов. Но нет, большинство продолжает годами жить в съемных квартирах, платя ренту по 800-1000 долларов в месяц, пытаясь скопить заветные 20% первоначального взноса, вместо того чтобы переехать уже при имеющихся 5% и не париться по поводу растущих цен, прыгающих ставок по кредиту и т.д. Считайте, стоимость ипотеки совсем незначительно больше арендной платы. Конечно дороже, но свое жилье того стоит 🙂

А какой доход надо показать банку было/стало смотрите на картинках выше.

NewComerCanada

@ NewComerCanada

Tweets

  • © Twitter, 2020
  • О нас
  • Справочный центр
  • Условия
  • Политика конфиденциальности
  • Файлы cookie
  • О рекламе

Перейти к профилю

Рекламировать этот твит

В черный список

Указывать местоположение в твитах

Эта настройка позволяет добавлять в твиты информацию о местоположении, например название города и точные координаты, на веб-сайте и в сторонних приложениях. Вы можете удалить сведения о местоположении из своих твитов в любое время. Подробнее

Ваши списки

Создать список

Скопировать ссылку на твит

Вот ссылка на этот твит. Скопируйте ее, чтобы твитом легко можно было поделиться с друзьями.

Разместить твит

Embed this Video

Добавьте этот твит на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Добавьте это видео на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Встраивая содержимое из Твиттера на свой веб-сайт, вы соглашаетесь с Соглашением разработчика и Политикой для разработчиков.

Образец

Почему вы видите эту рекламу

Войти в Твиттер

Регистрация

Еще не в Твиттере? Зарегистрируйтесь, следите за интересными для вас событиями и получайте новости по мере их появления.

Короткие номера для отправки и получения:

Страна Код Для абонентов
США 40404 Любую
Канада 21212 Любую
Великобритания 86444 Vodafone, Orange, 3, O2
Бразилия 40404 Nextel, TIM
Гаити 40404 Digicel, Voila
Ирландия 51210 Vodafone, O2
Индия 53000 Bharti Airtel, Videocon, Reliance
Индонезия 89887 AXIS, 3, Telkomsel, Indosat, XL Axiata
Италия 4880804 Wind
3424486444 Vodafone
» Посмотреть короткие номера для SMS в других странах

Подтверждение

Добро пожаловать домой!

Это ваша лента, где вы будете проводить большую часть времени, получая мгновенные уведомления о том, что интересует именно вас.

Твиты вам не очень нравятся?

Наведите на изображение профиля и нажмите кнопку чтения, чтобы перестать читать любую учетную запись.

Выражайте свои чувства без слов

Когда вы найдете твит, который вам очень нравится, нажмите значок сердечка, чтобы поделиться своей любовью с человеком, который его написал.

Расскажите всему миру

Самый быстрый способ поделиться чьим-либо твитом с вашими читателями — ретвитнуть его. Нажмите значок со стрелочками, чтобы мгновенно сделать это.

Присоединяйтесь к переписке

Поделитесь своими мыслями о любом твите, просто ответив на него. Найдите тему, которая вам интересна, и вступайте в беседу.

Все самое свежее

Мгновенно узнавайте о том, что обсуждают люди прямо сейчас.

Получайте больше того, что вам нравится

Читайте больше учетных записей, чтобы получать мгновенные обновления о том, что вас больше всего интересует.

Узнайте, что происходит

Читайте самые последние беседы на любую тему, мгновенно появляющиеся в вашей ленте.

Не упустите момент

Следите за тем, как разворачиваются лучшие истории.

Добавить комментарий